最高院：如果遭遇一房两卖，一定抢先这样做，才能确保归自己！

作者：周军律师

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张先生买了一套房，由于买房款数额较大，张先生付完定金和首付向银行申请了购房贷款。贷款一批下来，张先生就赶紧去房管局办理过户，却被告知，该房产已经有人申请过户了，正在办理中。这是怎回事儿？很不幸，张先生遭遇了“一房两卖”。

所谓一房两卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

对一般家庭来讲，买房是一笔大投资，如果遭遇一房两卖，将会有很大风险，处理不好还要承担巨大的经济损失。

那么，如果碰见一房两卖，房子到底归谁所有？怎么做才能确保归自己？

因为房产属于不动产，按照民法典物权相关规定，不动产变更登记的，发生物权效力。简单说，就是房产过户后，产权已经转移，出卖人无权再行出售，即便和第三人再签订卖房合同，也因为其无权处分而无效。

但是如果后买房人知道或者应当知道房屋已被购买而恶意抢先办理登记的，则房产权仍然由先买房人享有。

签订买房合同、支付价款和过户之间总会间隔一段时间，有时候甚至还会很长，这期间如果出卖人和不同的买受人先后签订两份甚至多份《房产买卖合同》的，就会产生多个要求房产权的买受人，按照民法典的规定，这种情况产权顺序一般按以下规则处理：

1.最先合法占有房产的

买房合同签订后，即合法占有房屋，占有行为具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗第三人的效力，因此合法占有的购房人最优先。　

2.最先付款的

如果买房人都未占有房屋，应由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权，并且不论买受人支付的价款多少，均应按价款支付先后顺序确定房产归属顺序。

3.最先订立合同的

如果买受人都未占有房产和支付价款的，则由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权。

因此要抢先实际入住占有房产，并尽快付完全款，才能保证房产归自己所有。

那么买房人该如何防范一房两卖的风险呢，关注我们，下篇细说。

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