郁亮再预测中国未来几年房地产走向，若无意外，或大概率又是对的

众所周知，万科现在的掌舵人郁亮与王石一样，都是对房地产市场趋势做出过精准判断的企业家。早在2018年，就在国内房地产市场鼎盛时期，郁亮就和王石一起，喊出了“活下去、活得久、活得好”的口号。随后万科就开始控制投资规模，优化企业成本，保持流动资金充裕，不再争当行业老大等措施。事实证明，郁亮和王石的判断是正确的。现在万科已经是国内房地产业中活得最好的房企了。

而在2023年之后，由于房地产市场不景气，多数城市都放开了限购、限贷。同时，银行也下调了房贷利率和首付比例。还有一些城市上调了公积金贷款额度。但是，各种政策利好消息并没有让房地产市场回暖，相反国内楼市仍处于调整的趋势之中。

为此，郁亮则发表了对楼市的看法，他认为：“不能指望政策一招解决所有问题”。在郁亮看来，虽然各种利好政策都希望楼市能够稳定运行，避免出现大起大落。不过，市场的底部往往是要低于政策底的。

而最近，郁亮再次对中国未来几年房地产市场走势，做出新的预测。在郁亮看来，未来几年国内楼市何时能够见底，主要是由“能买、想买、需要买”这三股力量来决定。对此，有业内人士表示，郁亮的预测若无意外，或大概率又是对的。判断房地产未来走势，只要看以上这三大要素就可以了。

首先，房地产市场何时见底，要看国内老百姓“能买”，就是有能力购买。现在老百姓不能买，主要有两个方面原因：一个是，国内房价普遍太高，按照百城房价来看，要买一套90平米的房子，至少要花掉150-200万人民币。如此高的房价，当地多数老百姓是没有这个能力购买。

另一个，在经历了3年疫情之后，多数人的收入都减少了，老百姓的购房能力被严重削弱了，已经支撑不起现在的高房价。所以，尽管政策利好频出，但是房价还没跌到大家愿意购买的价格。

再者，房地产市场何时见底，要看国内老百姓“想买”，这就是关乎到人们买房的信心。今年以来，恒大地产、碧桂园、融创等头部房企相继债务违约，以及出现烂尾楼的情况，这给老百姓买房的信心带来较大的冲击。而信心恢复也是需要一些时间的。

此外，近些年，国内二手房市场的房价出现了明显的下跌，即使就连上海这样的一线城市，二手房也从最高时下跌了30%以上。而在失去了赚钱效应的情况下，无论是投资客还改善性购房，都不愿意轻易入市。显然，人们对未来楼市信心的恢复也是需要一段较长时间的。

最后，需要买。由于我国城镇化进程接近尾声、老龄化社会到来、年轻人结婚和生育需求下降，以及楼市需求已经饱和等原因，未来结婚、落户、改善型需要买房的家庭是越来越少。

当然，现在国内还有很多因买不起房的刚性购房需求还未能释放出来，只有等到房价逐步回归到合理的价格，与当地购房需求挂钩，这样那些现在还买不起房的刚需会集中迸发出来，房地产市场调整才能真正结束，进入到可持续发展的轨道。

同时，郁亮与王石一样，对未来的房地产市场还是有信心的，未来房企出现债务违约、烂尾楼的情况会大幅减少。主要有三条政策利好支撑：

1、国有银行已经开始向民营房企输血。仅11月份就输血300多亿。这样就可以减少民营房企出现暴雷的情况；2、一些地方开启了城中村改造拆迁等，这样可以让拆迁居民购买商品房，帮助房企去库存，回笼资金。3、像苏州、南京、厦门都放开了对开发商降价促销的限制，开发商可以根据自身的情况来降价。