4个强烈信号，2024年的房地产，一个市场暴涨趋势明显

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最近一线城市优化楼市政策，市场又是一片欢呼，很多人又开始喊口号了。

但是，这么大的行业底层逻辑是很难改变的。2024年的房地产，我们目前能看到的，能确定的，最明显的趋势是什么呢？

最近，我们看到了四个强烈信号，这或许就代表着如今房地产的底层逻辑。

第一是土地收入，从2021年顶峰时期的9万亿级别，预计将降至2023年的4万亿水平，这是比腰斩还要低一些了。

第二是住宅新开工面积，顶峰时期2020年达到惊人的16.4亿平方米，2022年降至8.8亿平方米，今年1-10月份只有5.6亿平方米，又是一个比腰斩还低的数据。

第三是房地产从业人员数量，仅仅2022年，地产从业人员就减少了20万左右。有业内人士悲观的预测，将有超过70%从业人员离开房地产业。

第四是融资跳水，短期内救不起来了。2021年房企融资1.32万亿，2022年大降至0.78万亿，2023年前三季度只有0.47万亿了。

0.47万亿，这个金额虽然也不小了，但是反映出来的房地产行业趋势很明显。

这四个信号对于房地产行业来讲，意味着什么呢？

有人说，明显是房地产行业要完蛋了，这种说法太情绪化了，这么大这么重要的行业，只有转型升级，没有什么完蛋一说。

这四个信号对比非常明显，所以我们说是强烈信号，这背后反映了两个重要问题。

第一个重要问题，土地财政已经成为过去时了。

这里面的问题很复杂，也不仅仅是房地产本身的问题，土地财政是一个时代，甚至是历史问题，或者说中国过去的发展需要这样一个时期。

第二个重要问题，新房大规模开发的时代过去了。

新房为什么不再大量开发了？大家都知道，是因为人口在下降，而房子已经造得足够多了。这背后是居民财富都被吸入房地产了，这是一件非常危险的事情。

这两个问题对于房地产行业来讲，意味着什么样的趋势呢？

客观来讲，很多人就是被这些数据吓到的，认为房地产行业都不行了，但是很少有人注意到，这些数据只是房地产的一个侧面，这个侧面就是新房市场，这里面不包括二手房市场。

所以，这四个数据很清楚地表明，新房市场将会越来越小。但是，这并不意味着，二手房市场也会没有了。

但是，大家也都知道，房地产这个行业不会消失，甚至交易规模也不会降到只有10%甚至30%，而是会更多一些。

因为我们的人口基数仍然很多，每年毕业的大学生就有上千万，农民工进城也有上千万，将来户籍制度改革了，城市户口放开了，农民工进城还会更多。

所以，我们的总人口数是缓慢下降的，但是人口结构会改变。

目前城市人口9亿，农村人口5亿，十年后变成城市人口10亿，农村人口3.5亿。未来农业越来越集约化，农村也不需要那么多人了。

所以，城市大量刚需和改善性需求，甚至少量的家庭投资需求，不是没有了，而是会长期存在。按我们的人口规模和经济发展前景，未来每年房地产交易规模还会有10-15万亿左右。

2021年最高峰，整个房地产行业交易规模25万亿，其中新房18万亿，二手7万亿。

二手房有7万亿左右的规模已经有好几年了，未来房地产市场的格局，假如新房交易规模萎缩到3-5万亿左右，那么二手房成长到8-10万亿是大概率的事情。

未来的房地产市场必然是以二手房市场为主，就像美国一样，二手房交易规模占80%以上，新房只有不到20%。

这个趋势将会从2024年开始发生，未来10年把房地产市场彻底翻过来。