现在该买房还是该租房？这个有趣的楼市玩法将给你答案：租决定买

给大家说个有意思的事情：我前段时间去韩国玩了一趟，雇了个东北司机大哥给我们开车，在路上我就顺便跟他聊了聊韩国的房地产，这不聊不知道，一聊才发现，韩国的楼市可太有意思了，这对我们接下来的房价走势将很有指导意义。

我问他：在韩国是买房还是租房？他说他目前住的房子，按照当前的汇率算成RMB的话，市场价大概是150万，他只需要给房东100万作为押金，房东就可以拿着这100万去干别的事情，两年之内不用还，而作为交换他就可以免费住在这套房子里，两年后，双方可以选择续租或者退租。听着是不是还挺有趣的？

你觉得这个住房模式怎么样？谁赚了？谁亏了呢？其实，韩国这个让人眼前一亮的楼市玩法，其实是当地很普遍的一种方式，叫做“全租房模式”。

就是租客把房价的70%左右的钱作为押金给房东，房东可以免息使用这笔钱两年，租客则可以免费住两年房子。你看，这个玩法看起来是不是还挺新颖的？那你有没有想过，这个房地产模式为什么能够在韩国大范围的运行呢？这对你判断我们的楼市走向和房价走势有很大的参考价值。

我来给你深度分析一下：韩国的这个“全租房”玩法，有几个社会背景和前提条件。

一是当地房价很高，要知道首尔前两年房价都成为全球第一高了，折合rmb十几万一平米，很多韩国年轻人买不起房子，只能选择租房。那你可能会问，既然有70%的钱了，为什么不直接付个首付呢？

原因就在于这个第二点，这些钱大部分都是租客从银行借的短期贷款，你知道韩国前两年的利率有多低吗？低到你都不敢想。

为了应对2020年美国的量化宽松政策，韩国利率一度降到了1%以下，想想看，这种情况下，你借钱几乎不用付利息，多划算啊。低利率借款，抵押给房东，然后免费住两年房子，多爽啊，这不是白赚吗？

房东亏了吗？也没有，他拿到租客的钱之后，就去买更多的房子，推高房价，让韩国年轻人更加买不起房，只能继续玩这个全租房模式。

不过，这个玩法前不久崩了，原因就是美国开始加息了，为了不让货币大幅度贬值，韩国也只能跟着美国一起加息，他们的国内利率也从1%以下涨到了3.5%，这就意味着所有人的借钱成本都大幅度增加。

租客不愿意再借钱玩全租房了，因为利息比房租还高，比如说，借款100万，每年利息要还3万块，结果租金只要2万，那人家肯定是租房，而不是再搞全租房了。但是这样以来房东也炒不动房了，加上房贷利率飙升，导致全租房租不出去了，资金链断了，然后这个模式就完蛋了。

所以你会发现，房地产游戏其实都是围绕两个核心玩法展开的，一个是杠杆，当玩家的借钱杠杆超过了承受能力的时候，游戏就结束了，所有的资产和财富都会垮掉，因为本就是债务支撑的东西，债务没了泡沫也就没了。一个最典型的例子就是90年代的日本楼市崩盘。

第二个是估值性价比。就是你看韩国这个全租房模式为什么会崩溃？根本原因是因为租客发现借钱成本突然变高，付租金更划算，所以不玩了。也就是说，任何的资金都是很敏感的，对利率敏感，对投资回报率敏感，如果一笔投资没有什么性价比，人们就会放弃它。

现在我问你一个问题，一套房子市价500万，租出去每年租金是7万块，出租70年能够回本，你愿意买它吗？也许你会说你愿意，因为过去十多年的经历让你觉得房价还能涨，你愿意赌一把，但如果告诉你它涨不动了呢？原因就是我们前面提到的第一个要素，所有玩家的金融杠杆都加满了，后续没空间了，那这个时候你还会愿意买这套房子吗？

我是陆逊，这里其实有一个很重要的判断指标，先给大家留一个小小的思考，后面的内容我将会结合一些最干货的数据告诉你接下来楼市的方向和房价的未来，点个关注，我们下期内容见。