上海楼市信心已超跌，房东心态崩了

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上海楼市信心“超跌”

No.1

10月份的二手成交数据出来了，1.3万套，环比下滑13.1%。9月好不容易有一点抬头，又被打回去了。

并且，现在很多真实成交的房子，成交价远低于它应有的价值和价格。

一般来说行情不好，价格回调很正常。

但现在回调的幅度和比例太高了，市场出现了所谓的“超跌”现象。

出现这种现象，是因为一部分房东恐慌，包括一些老年人、一些可能压力过大、待业失业的，或者是经济负担过重的人，甚至包括一些房屋标的较大的人想卖掉房子移民、出国等等。

这些群体的整个信心是被击破、击溃的，不仅是对于房价的信心，这导致他们的挂牌价或者心理价位比整个小区正常的房子可能低了10%，甚至 20%，也就是所谓"砸盘"。

这一部分房东的比例，相比于6-7月份是增加的。几乎每个小区都有这样的房子存在。

只要有一套这样的房子，其他房子，根本别想卖出去。而且有一套这样的房子成交，后面的房子都需要看这套房子的成交价格。

我们认为这些房子是超跌的，有些人本身的情绪和信心已经崩溃了，这是现在成交的一个大背景。

等风来，还要等多久？

No.2

这样的大背景下，如果想短期成交，比如近几个月，或者在年前成交，就要去接受现在这样的市场情绪。

当然，市场上还有一种声音——等政策来再卖。政策要等多久呢？

目前我们跟有关部门朋友了解的消息，整个上海现在出台政策非常谨慎，他给我用了一个词叫 “挤牙膏”，一点一点挤，没有人愿意担责。

除非更上面高层或者北京有明确的指示，否则上海力度大不了。

看前面放松金山就知道了，就是这么个节奏。

甚至把五大新城权力下放，我不担责，你们各个区自己搞。

虽然节奏慢，但大家的预期还是会出政策，3~6个月内，大家都会在观望的状态里，并不像6-7月份完全消极。

并且等土地放开限价，新房价格抬高，可能动不动同一个区域的盘 5000元/平、10000元/平这样涨。看看徐汇滨江、杨浦，杨浦从10 万到突破 12 万多，甚至来到20万大关，徐汇滨江也从12万涨到14万+。

新房恢复市场化定价，整个市场良性循环，二手房就会破局重生。

动荡市场下，如何真正“捡漏”？

No.4

市场环境复杂，铺天盖地的“捡漏房源”迎接不暇。

看到一小道消息，说一人抢到一套捡漏房源，血赚几百W。

但一看房子情况，就知道他被中介忽悠了。

虽然这房比正常市场价是稍低些，但完全不至于到血赚的地步，从板块内竞品看，这房子也不是排在前列的类型。

其实对于他的预算，其实有更好的板块，更保值、优质的房子可以买。

但在中介刻意营造的抢房氛围里，“你不买这套房子马上就是别人的了！”，在“巨大”利益诱惑面前，有多少人不会昏头？

心动是很正常的，但如此复杂的市场环境，只有专业能力够硬，才能大浪淘金，小魔女团队为什么能帮客户真正捡到漏？

首先，得有以下理念：

第一，你得充分了解市场；第二，你先要知道什么样的房子才是“漏”，你才敢捡；第三，房产市场是在持续变化的。

什么样的房产在未来5-10年中表现好，是要综合地段、配套、规划、房龄、品质等诸多因素综合判断，这不但需要熟悉房产市场，还需要很高的专业度。如果对房子的选择本就是错的，那捡漏就变成了踩坑。

其次，需要对房源有动态的把握：

真正的捡漏机会一出现就会被市场察觉，1周以内就会被抢掉，不会有哪个捡漏的房子是挂了好几周甚至好几个月还没卖掉的。

这种机会需要有人帮你紧盯市场，机会出现第一时间就能通知你，帮你把握。

中介会把这样的机会第一时间告诉他们觉得诚意度最高的客户，假如你没有成为这样一个高诚意度客户，也就与这样的机会无缘了。

所以，你需要专业的团队帮你去打理。而且你要给到这样的团队非常明确的信号。这个团队要知道你买什么样的房子，哪些可以作为备选楼盘，大家要相互信任才能完成这件事。

分化加剧，卖房面临抉择

No.3

不同类型的房产在当下市场的表现以及接下去的走势中，分化持续加剧。

新房对不同价格范围段的房子冲击也不一样：

标的小，新房并没有太多产品可替代的（远郊除外），这一范围段的房子成交相对会好一点；

标的较大，与新房价格范围重叠的二手，受到的影响非常大。

大家知道现在新房今年要开11批，也许还有12批，说不定2024年第一批在1月份，这么大的供应量会让本来就惨的楼市更惨。

这种情况下，卖房3~6 个月都是比较保守的。

大家卖房打新也好，卖房买二手也好，不得不面临的一个选择就是我到底是想短期卖掉，还是我就要等后面的行情。

这个决定和你后面的买房计划密切相关。

如果你的房子属于还要持续走低的类型，置换又比较紧急，虽然割肉打新确实是无奈之举，但也许是最优选项。

置换买二手也一样，如果现在割肉卖了，你要买的房子也一样可以大刀砍，机会是一样的。

很多人担心卖了以后买的涨了，只能说短期内市场很难出现这种情况，但是市场最终还是要回温的，那么拖的时间越长，留给置换的缓冲期就越短，反而越容易出现踏空的风险。

如果想短期成交，就要接受现在非理性的超跌的市场，当然超跌卖，一样可以超跌买。

如果希望先买再卖，我们就尽量谈长周期。小魔女团队都是客观分析其中的压力和风险，协助客户做买卖的决策。

如果要等后面的行情，那小魔女团队也会陪伴客户慢慢等。我们帮客户卖房时，会帮客户挡掉没必要的情绪消耗，同时我们该做的所有推广和卖房动作我们都会积极去做，努力去促成成交。

如果您正在置换路上，买房或卖房遇到困难，欢迎来咨询魔都小魔女团队。