深圳楼市的艰难，已超预期

近期的深圳房产市场，情绪很悲怆，似乎离麻木只差一霎眼。

一方面，开发商销售回款工作压力不减，为了加速库存去化，新盘降价折扣接连突破底线。甚至个别项目顾虑到老业主的心情，无奈只能偷偷地降价卖。

另一方面，信心不足和降价潮下，大家无论是在心态上，还是在制定买房规划上，都趋向于保守。受到二手房成交不利的影响，部分置换群体也逐渐没了动力。

从销售端到市场端，深圳楼市的艰难，已经超出了很多人的预期。

01

最近一周，卓越在龙华的两个项目前后被推上了风口浪尖。

先是和奕府打骨折清尾盘，再是柏奕府因开盘无人登记，故而成为深圳首个零认筹的项目。

卓越柏奕府的位置在龙华新区大道与建设东路交汇处，此次加推的121套住宅，位于项目1栋和4栋，户型为约110-125平的3至4房，均价约7.48万/㎡。

这个地段和价格，确实没啥吸引力。毕竟大家都在打折，试图抢占购买力。

龙华中心区的富基云珑府，251套住宅，备案均价约6.38/㎡，开发商给出的折扣是85折，各种操作下来，可以去到78折，甚至更低。

云珑府去年12月底拿证入市，至今已经销售快一年了，才完成备案31套，去化只有一成左右。

现在大部分龙华新房都是差不多的命运。

8月份开盘的北站新盘中海珑悦里，477套房源，目前仅备案73套，去化率只有15.3%；

红山片区的深业颐樾府，6月份入市，358套房源，目前去化也是在一成左右。

悦见倾湖，入市销售4个月左右了，目前去化不足一成。

再看其他板块昔日的网红盘，万丰海岸城翰府二期，近期推出491套住宅，吸引263批客户入围，认筹率53.5%，热度不及预期。

项目备案均价5.5万/㎡带装简装，户型是100-143平的3房和4房，开盘97折优惠，折后均价5.34万。

前面的文章也说过，对于500~600万这个预算，当下的选择其实很多，没必要局限于一个板块、一个楼盘。

02

这段时间，深圳哪些新房项目卖得相对不错？

或者说，最近购房者都青睐于哪些新盘项目？

根据克而瑞研究院公布的一组数据，刚刚过去的10月份，在深圳新房销售额前10排名中，南山的绿景白石洲以12.03亿位居第一，其次是宝安的鸿荣源珈誉府9.57亿、福田的金地环湾城8.25亿。

从销售面积来看，前三名依次为：鸿荣源珈誉府1.72万平、绿景白石洲1.11万平、北站超核紫云府1.07万平。

龙华的众福红山印，推183套约79-100平的三至四房产品，开盘97折优惠，折后均价7.7万带装修，官宣开盘热销8成，卖了151套。

以上这几个热销盘，都存在这样那样的缺点，但综合来看，同时存在绝对优势，要么是地段，要么是学区，要么就是价格，或者营销策略好。

市场，向来都是一副冷热不均的行情。

哪怕是当下这种冰冻期，分化也没有因此消失。

03

在房地产界有个广为流传的理论——

短期看政策，中期看土地，长期看人口。

人口越来越少，房子越来越多，这是未来大趋势。

但以此来看空大城市房地产，这未免有些过于片面。因为他们忽略了一个重要因素，那就是人口流动长期化。流向哪里？流向经济实力更强的高能级城市。

资金永不眠，哪里赚钱机会多，资本市场就喜欢往哪里跑。

从长期来看，对于一线城市和强二线城市，整体房价都是稳步向上，即使短期跌了，等市场好转，房价也会得到修复。

远离低能级城市，向高能级城市聚拢，地段越核心，产业越高端，房子越稀缺，你获得的收益就越高。

身处底部，固然磨人，煎熬。

但只有身处底部，才能如此零距离地感受机会、拥抱机会。

顺风顺水时候的信心，那压根不值钱。只有在真正被逼到悬崖边上的时候，这个时候的信心，才价值千金。

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