深度：买公寓贷款到底如何选还款最划算？

10-21日的时候，有一个业主跟我说他想卖出自己的公寓，然后我就问了下房屋的情况。

问到贷款的时候，他告诉我，他目前来说贷款总额是31万，还款金额是每个月3500元，已经还款6年左右了，按说今年是第七年。

随后我就让他截图给我了他的银行贷款，然后我给他说，你现在的贷款利息是28%多，他说：

不可能，不可能，绝对不可能！！！

他贷款的利率是6.5%

嗯 没毛病，他是6.5%，但是他选的是等额本息，前面还款的时候，都是每个月一样的金额，目前的情况是：

每个月还款3500多点，然后，一共还欠银行总计148429元，我们做个计算吧：

3500*12/148429=28.29%

他惊呆了，为何会如此之高呢？

对于他这个疑问，我相信90%不是专业做金融的朋友们都无法理解贷款的计算方案，对此我做了个表格，给大家看看真正的资金使用的利率，让大家看看财富是如何被洗劫的！

首先，我们还是按照31万的贷款金额，我们分别列出：等额本息和等额本金的情况下，我们的资金变化有何不同：

这个就是在6.5%利率的情况下，每个月不同的方式不同的还款方式的还款金额与明细：

那么，由于我们真实支付的利息其实是针对于我们的贷款金额的，那么，这个时候我们可以计算下，每一期支付还款金额的时候，我们支付的资金的利息是多少呢？

资金利息=还款金额*12/借款本金

是不是很惊吓？

嗯，没有毛病，这就是现实。

那么，这个是什么逻辑呢？

逻辑的本质就是：

假设你拿这些钱出去赚钱，至少要赚到这个收益率，才能保证你的资金收益是跟你的利息是持平的。

举例来说，按照第一期的资金：

每个月还款3519元，然后一年还款金额就是：3519*12=42228元

也就是你如若有31万现金的话，你一年想获取4万多的利息，那么，你的投资收益就需要达到13.63%，这样的话，大家了解为何贷款是很贵的了吗？

其实房贷也很贵，所以，大家要学会有效计算，让自己的钱更值钱。

那么，既然房贷这么贵，那么，大家为何要用呢？

这就是房贷与其他贷款的不同之处：

房贷的贷款是可以选择等额本息和等额本金的。等额本息的时候，每个月还款的金额一样，但是：还款金额中的资金是由本金和利息一起组成的，由于在持续还款中：

本金会持续增加，而且，利息却会持续减少。 所以他还款金额是一样的，但是每种资金的构成是不一样的，这样的话，我们计算起来就没有那么高了，因为我们常规的计算是利息是利息，本金是本金。

所以，我们还是按照第六行的信息来举例：

如若利息是1679元，那么，利息*12/借款本金，他的资金利息就是：

1679*12/310000=6.5%

所以，我们了解到的就是利息是6.5%，官方说法不错，但是实际你的资金可不是的，比如你到5年后，比如第63个月的时候：

如图所示：咱们的利息在63个月的时候是：946.81元，借款金额剩余本金是：174797元，这个时候你的资金利息就是：946.81*12/174797=6.5%

但是，你按照63个月的时候的还款总金额*12，然后除以你的借款本金那么就是：

3519*12/174797=24.15%

这才是现实的情况。

那么，在选择贷款的时候，到底是等额本金还是等额本息更划算呢？

这时候我们就要给利息全部整理出来看差距了：

所谓划算就是说，比如等额本金的累计还款和等额本息的累计还款差不多，或者接近。

当等额本息的累计还款超过等额本金的累计还款的时候，那么就是等额本息不划算了，等额本金的累计还款超过等额本息的时候，就是等额本金的不划算了。仅此而已

那么，继续上表格：

如此严谨，整理下内容，大家看看即可:

从付款利息上说，等额本息是付款利息最多的，从第二期就可以看出来。

但是从累计支付金额这个事情上来看，就能看到会贷款与不会贷款人的差别了。

这就要找一个平衡点的概念了。

如图所示：从第一个月还款开始的时候，每个月还款总额等额本息都是少于等额本金的。

那么，是不是就代表等额额本息都是最划算的呢？

其实不然，我们继续看这个表格的108行，我标注了出来：

如图所示：

在107个月的时候，等额额本息是超越等额本金的，毕竟等额本金支付的累计还款额要更多一些。但是第108个月的时候，就发生了逆转：

108个月的时候居然：

等额本息累计支付的总还款金额超过了等额本金的还款金额。那么，这说明什么呢？

在你办理公寓贷款的时候，如若还款期限想在第九年内还款的话，你都是选择等额本息最划算，如若你要一直不提前还款，或者9年以后才考虑提前还款的话，那么，就是选择等额本金最划算。

那么，这个逻辑在住宅贷款上是否成立呢？当然，这个是必须的，为了让大家更好的看到住宅贷款的临界点，我也同步做几个图表，帮助大家知道金融的真相，帮助大家更好的用好贷款，实现财务的更多可能！

如图，按照贷款100万，30年，利率4%，如图，我们先看看实际的还款利息：

如图可见：

只要计算真正的还款金额的利息的时候，无论如何利率都是很高的，至少是比咱们贷款的时候要提高1.5%以上，对于这个现实你有什么方法呢？

其实只能是键盘党，因为我们无法从中获取到合理的解决方案，所以，我们要知道自己如何选不同的产品，以及自己如何用不同的产品对自己是有意义的就可以了！

那么，给累计还款金额整理出来，临界点在哪里呢？

如图所示：在290个月，也就是24年后还款最划算。

那么，如若没有我如此严谨的数字和表格的支持，你是不是被人在选择提前还款和还款多少，以及选择等额本息还是等额本金上迷茫的不要不要的呢？

嗯，没毛病，很多知识的都是能变现的，那么，当你读完这篇文章，你会用好贷款，拒绝忽悠，用知识保护自己的权益了吗？