拿地力度比肩招商直追万科，这家央企黑马什么来头？

如果不是频频出现在各地土拍市场，这家“中字头”央企依然默默无闻。

前几日，在广州土拍一场摇号中，八家房企在现场焦急等待结果，最终“11号球”代表的中国铁建子公司摇中天河区一地块，封顶总价高达59.78亿元，扣除安置房配建后，楼面地价达到5.27万元/平方米，刷新广州楼面价TOP4。

这家“击败”保利、招商、越秀、金茂等一众房企，成为土拍幸运儿的企业是何来头？公开信息显示，中国铁建房地产集团有限公司组建于2007年，隶属于世界500强企业——中国铁建股份有限公司，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。

作为一名行业“后来者”，中国铁建地产相较于招商、保利、华润等一众房企起步较晚，知名度也不及一些行业龙头。不过在房地产调整出清之际，这家公司正在土拍市场频频发力，背靠中国铁建大股东及自身资质，大有弯道发力之势。

黑马房企扫货土拍市场

仅仅三年时间，房地产行业便发生了翻天覆地的变化，这在土拍市场表现尤为明显。

2020年时，行业调整趋势已现，但房企拿地仍然是欣欣向荣的态势。在中指研究院年度拿地榜单中，保利、碧桂园、万科占据新增货值前三名；百强房企年度拿地总额超过3万亿元。而此时，中国铁建在榜单中还是寂寂无名的状态，拿地金额位列第41。

到2021年，行业变局凸显，百强房企拿地总额跌到2.5万亿元，房企尤其是民营企业开始收缩拿地。这一年，也是中国铁建“异军突起”的年份之一，该公司拿地金额达到632亿元，行业排名直接飙到第9位，排在龙湖集团之后、建发房产之前。

2022年，土拍市场继续收缩，百强房企拿地金额滑落至1.29万亿元，新增货值前三名也变为保利、华润、招商，房地产江湖发生巨变。与此同时，中国铁建保持住了拿地势头，当年拿地总金额约371亿元，位列行业第8位，在越秀地产、华发股份之前。

行进到2023年，前九月房企拿地仍然低迷，只有少数央国企仍在各地积极投资，中国铁建便是其中一员。前九月，该公司拿地金额270亿元，排名行业第7位，仅比万科少10亿元、比招商多4亿元，比行业第10位越秀地产多25亿元。

除了十月份在广州拿的那块地，过去几个月来，中国铁建地产及旗下公司在北京、上海、成都等多个一二线城市拿地，其中不乏溢价及高价地。比如8 月份，溢价 14.67% 夺得成都天府新区一地块；7月份上海第二批集中供地，摇中最高限价61亿元一地块；5月份北京第二批供地，中国铁建地产联合体23亿摘得昌平区地块。

相较于保利、招商等央企，此前中国铁建地产的知名度并不高，还时常因被简称“中铁”，容易与中国中铁混淆。如今，频繁扫货土拍市场背后，这家黑马企业有何来头？

公开信息显示，2007年，中国铁建出资40%，下属3家子公司中铁十二局集团、中铁第四勘察设计院集团和中国铁建设集团有限公司共同出资60%，组建中铁房地产开发有限公司。2012年，为突出央企品牌，中铁房地产集团有限公司变更为中国铁建房地产集团有限公司。

国资委官网一篇文章曾阐述其创立初衷。该文表示：2007年初，在中国铁建“推进结构调整，整合资源，优化重组，构建创效板块”的发展战略指引下，中国铁建地产甫一出世有着鲜明的角色定位，即肩负着为整个中国铁建系统提升创利能力的发展使命。

“一群施工建设单位出身的铁建人‘半路出家’、‘洗干净泥腿上岸’。”管理层曾调侃道。中国铁建中期报告中，也阐述了地产板块的角色定位：房地产开发是本集团统筹资源、发挥协同作用、带动全产业链发展的重要产业。

中国铁建是全球知名的特大型综合建设集团之一，2023年《财富》“世界500强企业”排名第43位，连续18年跻身世界500强，业务涵盖工程承包、规划设计咨询、投资运营、房地产开发、工业制造、物资物流、绿色环保等。

在中国铁建内部，房地产开发并非营收贡献的大头，上半年该业务营收占集团总营收比重仅为3.9%。不过，近几年来，该业务的核心中国铁建地产发生了巨大变化。

2017年，中国铁建地产完成全国25个城市90个项目布局，企业总资产突破1000亿。2019年，该公司年度销售额首破千亿，此后三年一直稳居千亿规模。2020年，莫斯科米丘林地铁上盖项目完成土地租赁协议签署和俄罗斯国家备案登记，该公司获取首个海外项目。

2023年，中国铁建地产将以住宅为主的房地产开发业务整合为北方、华东、华南、西南、华中、中南和东北七大区域公司和贵州大型项目公司；截至2023年5月底，已在45个城市布局245个项目，实现京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局。

地产新时期同样有挑战

自创立以来，中国铁建地产便伴随着危机感。

上述国资委官网文章表示，从地产行业调控轨迹来看，2007年房地产发展过热，泡沫膨胀；2008年经济危机让地产行业转入低谷......中国铁建地产初生的几年里，外部形势异常严峻。

从内部来看，成立十几年来，中国铁建地产的资产规模已经由初期的数十亿元增长至千亿量级，企业在积极摆脱“大企业病”弊端的同时，还背负着股份公司考核力度加大、兄弟单位赶超等多重压力，实现组织发展模式、业务布局、管理模式的创新升级迫在眉睫。

在发展初期，中国铁建地产选择以稳为基调，集中布局重点城市，以一二线核心城市为主阵地，当时公司的核心人物为十六局出身的吴仕岩。2020年底，吴仕岩从中国铁建地产董事长一职退休，原总经理李兴龙接任，总经理一职则由副总经理陈建军担任。

早在吴仕岩任职时期，他便说过：在市场蓬勃上升期，市场强劲的溢价能力掩盖了开发商的管理短板，谁拿地谁就能发财成为市场表现的主旋律。“如果说过去二十年是整个行业的共荣，下一个二十年则是房企个体精细化管理能力的比拼。

如今，房地产行业的变化来得比想象中更汹涌，中国铁建地产的任务也只增未减。

10月9日，中国铁建房地产集团有限公司发布2023年度第二期中期票据募集说明书，本期注册金额30亿元，发行金额30亿元，发行期限5年，募集资金将用于公司旗下三个项目的建设，分别位于西安市港务区、上海市闵行区和上海市奉贤区。

相较于其他民营房企，中国铁建地产因其企业资质依然能顺畅融资，但这份说明书也陈列了公司发展面临的不少问题，包括资产负债率、流动比率、毛利率波动风险等方方面面。

该说明书显示，2020～2022 年末及 2023 年3月末，公司资产负债率分别为 83.68%、83.12%、 81.50%及 82.47%，处于较高水平。主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极以直接融资的方式发行各类债券，使得公司负债规模有所上升。

同时，2020～2022 年末及 2023 年3月末，发行人短期债务期末余额占流动负债的比例分别为20.58%、16.49%、12.81%和12.23%，依然面临一定的短期偿债压力。同期流动比率分别为2.03、1.92、1.94 和 1.98，速动比率分别为 0.51、0.48、0.50 和 0.60。

截至2023年中期报告期初和报告期末，发行人合并报表范围内公司有息债务余额分别为922.80亿元和939.04亿元。期末，发行人合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额207.71亿元，非金融企业债务融资工具余额146.48亿元。

“随着业务发展，公司融资需求及规模将不断增长，若公司未来负债水平不能保持在合理范围内，偿债压力将持续增加，进一步融资空间也将受到限制。”该公司在风险提示中表示。

此外，目前中国铁建地产项目分布以一、二线城市为主，布局较为合理，但从运营能力来看，项目周转表现一般，部分地区项目去化相对缓慢(销售率在50%以下)，需关注后续销售进展。

盈利能力也有波动风险，最近三年及一期，中国铁建地产分别实现净利润292,453.38万元、298,977.87万元、201,221.96万元及3,827.38万元，毛利率可能面临下滑波动风险，若房地产行业未来整体景气度持续下滑，盈利能力将面临较大下滑压力。

日前中国铁建接受投资者调研，在谈及房地产业务时表示，下半年，国内一二线城市房地产市场交易有望逐步企稳，但市场端企稳回升也依赖于经济复苏和居民信心恢复，行业短期发展存在不确定性。中长期看，房地产行业发展仍具空间，城市分化趋势仍将延续，在经济增长、人口流入、有产业支撑的城市及区域，房地产市场仍将有较好的发展空间。

易居研究院研究总监严跃进认为，房企积极拿地体现了企业实力，是非常好的信号，同时地块多分布在一二线城市，有利于企业规模发展。但也要注意，如果销售端市场有压力，拿地多的话也会有相应的财务和资金风险，“弯道超车”本身没问题，不过要适当关注销售端的数据、及潜在风险。