细化“加装电梯”流程，引入代建单位退出机制

加装电梯涉及居民的切身利益，所以备受关注。但在老楼房采用外接式办法加装电梯需要符合一定的条件，它涉及管理、技术、法律等多个方面。

目前加装电梯的操作流程分为业主意愿统一、建设流程管理、运维机制建立三大阶段，每个阶段又有细化的具体步骤。由于相关政策在不断完善优化，加梯前后步骤的衔接、所需报送的材料有所变化，各区的加梯项目实施细则也不完全一致，故出现既有多层小区业主对具体情况不甚了解而引发纠纷。虽然加装电梯属于业主（居民）自治范畴，但如何有效推进这一民心工程，需要相关职能部门之间真正联动，辅助有加梯意愿的楼栋业主有序合规完成电梯安装。

根据《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》（沪建房管联【2019】749号）规定，业主是加装电梯的主体，加梯项目实施首先要达成业主共识，就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见；加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见。我们常说“二征询”——小征询（本门洞征询）、大征询（本小区征询）。其中小征询既包含意向也包含具体方案的征询，这里的具体方案又包括电梯设计方案、资金筹措分摊方案（包括前期建设资金和后期电梯运维资金两部分）。

根据现行规定，加梯门洞或小区先确定代建单位并签订相关协议，由其出具具体方案。随后业委会在小区范围内将业主意愿征询结果进行公告，规划资源部门同时对建筑设计方案进行公示。但对于建筑设计方案需要公示的具体内容并没有明确规定，实践中各区规划资源局在政务网站中公示的加装电梯工程建筑设计方案的内容不尽相同。建议全市统一公示内容，保证小区业主合理知情权，同时也厘清公众知悉与居民合法权益的边界。

另一方面，随着加梯工作不断提速，代建单位大批涌现，其在既有多层住宅加装电梯工程中扮演了十分重要的角色，深度参与了从加梯方案的编制到项目审批、建设、监理，项目竣工验收再到申请财政补贴的全过程。而个别代建单位收取业主相关费用后，发生严重安全质量隐患、加梯速度严重滞后等重大问题，引发大量业主集体投诉。

今年8月1日，上海市住建委和房管局下发《关于进一步加强既有多层住宅加装电梯代建单位管理的通知》（沪建房管联【2023】388号），明确代建单位应具备相应的技术资质和专业管理人员等硬约束条件。作为受加梯楼幢业主委托的专业化加梯项目管理单位，代建单位对加梯工程建设安全质量负首要责任。对安全质量存在严重隐患、加梯速度严重滞后等行为的代建单位，列入“黑名单”。但对于在388号文出台前已经与业主签订《代建合同》，出现电梯安全质量隐患、加梯速度严重滞后现象的代建单位应遵循怎样的退出机制，则并未规定。在业主（业委会）与代建单位就提前解除合同协商未果的情况下，如果只能通过诉讼途径先行解决，则大大降低了加梯速度，影响公信力。

对此建议，相关职能部门以群众的需求导向、问题导向为出发点，通过引入合理的代建单位及时退出机制，让更有社会责任和专业能力的代建单位能及时接手加梯工程。

栏目主编：朱珉迕 文字编辑：刘雪妍

来源：作者：廖潇歌