来论｜李宇嘉：江门房地产市场迈入健康发展新轨道

刚刚过去的双节黄金周，江门商品房市场呈现出供销两旺的态势，住建部门、行业协会、各区纷纷开启诸如“焕新+”“迎金秋 贺国庆”促消费活动、“惠”聚侨乡等。同时，开发商为了冲年底业绩，也推出了折上折、送物业费、送家电礼包、产权车位等实打实的各种促销优惠。再加上9月1日“认房不认贷”在全市落地，叠加换购住房享退税、公积金额度提高等，极大降低了购房门槛和成本，带动9月以及黄金周期间市民看房、购房或换房热情。

黄金周期间，江门各区各大楼盘来访量普遍增长30%—50%不等，转化为购房的比例也明显提升。从现场来看，除了父母给刚就业的子女买房，或小两口买婚房，更多的是基于消费升级或家庭人口增加考虑的以旧换新、以小换大等改善型需求。今年1—8月江门全市成交金额前三的项目包括蒲葵之梦天心、海悦东晟、骏景湾滨江誉峰，均主打改善型产品，受到市场欢迎。

从数据来看，今年1—8月，江门新建商品住房交易349.85万平方米，同比增速为5.0%，在珠三角九个城市中排名第四。8月，江门商品房网签面积达50万平方米，环比增长16.8%，增速全省第四，珠三角第三；1—8月，江门二手住房交易191.76万平方米，同比增长57.0%，在珠三角九个城市中排名第二位。二手住房交易面积快速增长，背后是“卖一买一”的换房需求踊跃。江门是历史文化名城，也是一座老城市，老旧小区面积达到1721万平方米，在全省21个城市中排名第四，前三位是广州、清远和佛山，换房需求比较活跃。

截至2022年，江门市已完成、正在推进的老旧小区改造分别为130个、117个。同时，还大力实施城市品质提升“八大行动”（新区建设、城市更新、交通水平、市政设施、民生设施、城市景观、生态环境、城市管理）。这不仅改善了居住环境和服务设施，而且带动二手住房的交易，将区位优越、价格较低、功能完善的二手住房供应出来满足新江门人的住房需求，还打通房屋交易循环链条，促进居民“卖旧买新”的升级改善需求。8月，江门二手房新增挂牌4083套，主要集中在中心区，网签均价6027元/平方米，明显低于同区域新房价格。

近年来，江门市商品房市场表现出了极强的韧性。2022年，全国、全省商品房市场进入下行周期，当年全省新建商品住房交易面积下降29.7%，珠三角下跌32%，而江门市仅仅下跌16.2%，在珠三角9个城市中跌幅最小；今年以来，江门市新建商品住房交易面积一直保持增长态势，增幅位列珠三角的前列。江门商品房市场表现较为稳定，主要原因是已形成“主城区+副中心”、区域人口相对均衡、产业空间布局体系完善的多元成熟的发展新格局。

以常住人口为例，截至2022年，全市既有80万—90万规模的江海、蓬江等中心区，也有90万—100万的新发展区域新会，还有人口超过90万、作为城市副中心的台山，即便是近年来才大力开发的鹤山，常住人口也超过了50万。值得注意的是，这几个县（市、区）2016年以来人口变动幅度并不大，规模较为稳定，这为稳定商品房消费需求奠定了基础。

从上半年的数据来看，蓬江和台山新建商品住房交易为第一梯队，在5000—6000套；开平和新会为第二梯队，为3000—4000套；江海、鹤山、恩平为第三梯队，为2000—3000套，梯度格局和规模较稳定而健康。

价格也是如此。今年上半年，中心区（蓬江、江海、新会城区）在售新房价格在9000—11000元/平方米，鹤山、开平、台山约在5000—7000元/平方米，恩平在4000—5000元/平方米。这样的价格水平在珠三角九城中仅高于肇庆，约为周边佛山顺德、珠海的50%—70%左右。未来，随着深江高速、黄茅海跨海通道、珠肇高铁、深江高铁通车，江门将进一步加快融入大湾区1小时经济生活圈，与广州、深圳都市圈构成大湾区“黄金三角地带”。交通互联互通、产业协作跨步迈进、人员要素交流融通，叠加低价格优势，将进一步促进住房消费。

近年来，江门积极推进多层级公共服务体系建设，在行政服务、教育文化、体育休闲、养老和托幼、应急救援等方面明确不同层级公共服务的建设标准，将主城区（蓬江、江海和新会城区）定位为市级公共服务中心，打造品质化、专业化区域性公共服务；台山、开平城区定位为市级公共服务副中心，新会、恩平、广海湾打造区级公共服务中心，镇级公共服务多点开花。2020年6月，广东下达2020年公共服务领域补短板项目计划，江门20项总投资121.6亿元。

另外，就是改善型需求发力。从市场调研来看，不管是老市民，还是新市民抑或创业人群，江门市的住房需求从基本的“居住需求”转向升级的、个性化的“舒适需求”。比如，全龄友好型社区，老人、子女、婴幼儿等都能在房屋内、社区内找到适合自身的空间和休闲娱乐场所；再比如，新开发的小区都注重将休、闲、健身、娱乐、亲子活动等功能都纳入社区体系，充分满足了主力消费群体对居住环境的要求，有效供给也将推动需求释放。

产业和就业也是关键。作为广东传统重要工业基地，江门是省新一轮规划发展全部20个战略性产业集群的布局城市（其中8个战略性产业将江门列为核心城市），拥有25个国家级产业基地，是全省新一轮制造业高质量发展主战场主力军。产业跟着规划走、就业跟着产业走、房地产跟着就业走。产业规划将在中期内相继落地，也为后续房地产发展奠定基础。

还需要注意的是，江门是著名侨都，遍布全球的530多万港澳台同胞和海外侨胞，爱国情怀赤忱、经济实力雄厚、智力资源丰富、商业人脉广泛，涌现出一大批杰出的华侨新生代教育家、科学家和企业家，侨务资源得天独厚、全国少有，是江门高质量发展的重要支撑力量和独特战略资源。他们回乡探亲、创业和投资的热情较高，对江门商品房发展也有持久的支撑作用。

当然，目前江门新房市场存在同质化竞争、配套服务设施还待完善等问题。下一步，建议江门在本地需求发现和挖掘上多做功课，了解和掌握新一代江门人对于房屋在区位、户型、配套、设计等方面的新需求，并能在配套设施上，加大补短板、强弱项的投入力度，提高居住的体验感、降低居住消费的成本。同时，加大中心区存量土地和房源盘活，积极发展保障性住房、租赁住房，以完善的供应体系来吸引人口和人才。此外，加快产业落地的进度，并在上下游生产生活服务业上提供相关产业企业落地的支持，最终实现产业、人口、城镇化、住房消费等协同发展，让未来的房地产市场更加健康可持续。

（作者李宇嘉系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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