2019年还站在天安门城楼观礼的许家印，霎那间被自己的商业套路吞噬。自恒大暴雷至许老板被依法采取强制措施，国家给了他三年时间用来填补亏空。

许家印

许老板自己也是把“保交楼”的口号喊得震天响，到头来烂尾的楼盘依旧烂尾，累计72万个家庭因为恒大落了个“一生积蓄都成空”。随着恒大被深圳证监局正式起诉立案，整个中国的经济市场不得不正面恒大困境。

恒大集团

而曾经被国内相关机构众声同调给予“3A”评级的恒大，以及拥有众多官媒为其颂扬，一众官方机构为其信用背书的许家印在吃下“恶果”的同时，72万个等待交房的家庭又该何去何从呢？

恒大地产集团

狂飙突进摔跟头

自从2020年6月初旬，恒大集团的商票逾期未兑付，导致恒大的商业诚信危机顿时处在“高空走钢丝”的状态。随着恒大集团官网对外界沸沸扬扬的“资金短缺”传言迅速给予回应，并将部分逾期商票进行兑付，这场诚信危机才暂时平息。

商票

六月下旬，恒大开始了自救之路，从前高调宣布进军足球、汽车的恒大集团想方设法筹集资金用以偿还即将到期的美债，陆续拉来了包括云峰资金、中信资本、红杉资本等14家战略投资。

中信

数百亿港元的投入，使得许老板和一众风投企业都以为“太阳照常升起”。但是没等这些资本家见到黎明，房企融资的“三道红线”就在同年8月出台。这一重拳直接导致靠着高周转、高杠杆的恒大瞬间跌入深渊。

融资红线

据恒大集团上半年报表数据显示，恒大集团还有价值一万一千多亿元的待售物业，而它的合同负债是六千亿元上下，同待售物业货值的总和占比，是将近34%。这也就意味着在恒大地产的所有烂尾项目中，有三分之一的商品房已经出售。

恒大财报

而目前恒大集团开发的地产项目中，烂尾楼盘面积远高于我们熟知的所谓“2500万平方米”的数量。按照中国统计局在2021年公布的房企销售数据来看，恒大房产的售价每平米大约在八千元上下。

用货值及负债总和除以平米数，我们可以得知恒大的烂尾地产面积绝对是一个天文数字。因此保守估计，未能如约交付的商品房总量大约在一百五十万套以上。

恒大烂尾楼

如此惊人的数据不得不让人感叹恒大集团天才的销售策略，同时也会对基本盘铺设如此大，跨界商业如此广的恒大现金流提出疑问。

其实恒大地产的周转方法就在于它的“高负债、高杠杆、高周转”。这也是如今国内地产头部企业的普遍玩法。

高杠杆

由于中国储蓄率长期高于世界平均水平，这种“畸形高涨”导致全社会投资回报率被压低。这也可以放诸在中国房地产的发展运行规律上。

中国房地产行业是国企和民企并存，且国企占据全国企业资产的一半以上。但是国企和民企的不同在于，对资本市场的投资信心并不特别重视，相较于实现首要的政治目标，其投资产生的利润更多的是拿去扩大生产规模，至于效益分红面对再生产的需求，则弱势很多。

地产开发

因此国企资产的超大规模得益于本身储蓄率的高涨。但是这种“畸形高涨”导致剩余资本都去投入再生产了，社会投资回报率却因此下降。

再者，国企的房地产追求规模的最大化，他们并不太在乎自己自己购买土地开发储备的溢价高出来多少，因此对于财务杠杆的增加持平淡心态。把规模化作为首要目标的国企，也不追加资本回报率。这也就减轻了房地产国企的经营杠杆。

资本规模化

但是国内的房地产民企绝对不敢这么玩，原因无他——民企注重资本市场信心的提振，看重企业的资本回报率。更何况民企挣了利润首要商讨的是股东分红，不是投入再生产。

可由于国企拉低了整体行业的投资回报率，怎么提高自己的投资回报才是首要问题。房地产行业又不能搞技术创新，就必然会去主动增加杠杆，财务、经营双管齐下就一定能提高资产的运转。

投资回报率

这就是所谓的“高杠杆、高周转”的运营模式。最好的例子就是王健林的万达，前些万达集团通过诸多产业的抛售“断臂求生”，幸运地躲过了国内房地产的下行期。万达的这一些列抛售行为，就是所谓的“去杠杆化”。

万达广场

多方受益，百姓受损

那么国内房地产不走加杠杆这条路会怎么样？结果必死。区别在于，主动加杠杆会晚点死，不加杠杆是赶着死。这也就是房地产行业对于资金回笼的渴望与迫切的原因。

“预售模式”、“期房”就是在这种不断增加杠杆的运营模式下催生出来的。许家印被依法强制，恒大被深证证监局起诉立案。这两件事其实并不存在必然的因果关系。

房产预售

相对国内房地产的未来发展，正在偿还银行本息的业主们，此刻只关心自己的房产还能不能交付。而身处这场房产经济旋涡的中心，不是恒大、不是许家印，而是刚需购房的消费者。

商品房预售许可证

那么未来的房价会因为国内房企的持续暴雷，而回归其原有的价值吗？很显然这是一个正在进行的趋势。中国人口出生率的下跌和人口老龄化，会逐渐导致人口红利的不复存在。长期来看，房地产依托的基础正在逐渐消散，国家也早已认识到城市的“卖地经济”并不具备可持续性发展。

人口老龄化

恒大的狂飙猛进遇上“房住不炒”必然是要急停刹车的，但这就像一列高速运行的高铁，“急停”所付出的代价不可想象。而中国房地产飞速上涨的局势将在此急转直下，令房地产回归本身价值。

恒大破产

而这72万买到烂尾楼盘的业主，正在经历一个经济领域的落幕，身处这场旋涡中心的人是不幸的，但面对时代尘埃的砸落，注定也是无能为力的。

烂尾楼

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