下调买房首付比例，降低住房利率能不能拯救房地产？还不够？如果再加上存量房贷利率调整，中国房地产是不是有救了？

央行重磅！房地产政策大调整？

最近房地产政策频出，从现在广州等城市已经实施的认房不认贷款，到刚刚出炉的首付比例降低等利好，房地产的大招越来越多，政策出的频，说明房地产行业真的到了比较危险的关头。

那么这些“大利好”能不能拯救中国的房地产行业呢？我们要不要买房呢？今天我们来讨论一下这个话题。

重磅利好出炉，央行放大招？能不能拯救中国的房地产市场？

为什么要连发利好？我们先看下最近的房地产市场的情况。从数据来看，最近几个月的楼市非常的惨淡。

首先是1-7月份的房地产开发投资增速，同比下降8.5%，说明投资少了；而最主要的是1-7月份的销售面积，同比下降6.5%。如果看这些数据可能觉得还不错。那么就看7月份的单月数据。

最近几个月，房地产数据不容乐观，大环境很差。

光7月份，全国房地产的销售面积和金额增速都由正转负，出现大面积下滑，其中销售面积环比跌了46%，销售金额跌了44.7%，创下来今年单月成交新低。

而从其他数据我们也可以知道，现在投资房地产的资金越来越少，开工面积也在收窄，头部企业出现了销售困难的情况，这就导致房地产企业资金链压力特别大，甚至会出现债务违约和经营困难，甚至是破产的风险。

很多之前所谓的头部房地产企业，都出现了类似的情况，恒大，碧桂园的问题大家都知道了。他们都出了问题，其他房地产企业也是非常困难。

恒大违约，投资者逆申请破产。

所以在这种情况之下，房地产政策利好是接连不断的出台。目的只有一个，那就是拯救中国的房地产行业和市场。以及房地产所牵扯的存量房价，存量房贷和金融资产。毕竟大部分的房地产都是有贷款和抵押的。这是非常巨大的金融资产。

再加上房地产涉及到地方政府的税收支出，居民家庭财富，银行贷款不良率等一系列的问题，所以房地产保不保已经不是讨论的范围。怎么保才是关键。

那么，最近出台的房地产政策能不能拯救我们的楼市呢？我们来分析一下这次的政策力度。

8月31日晚，央行和金管总局发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将首套房商业贷款最低比例首付调整为20%，二套房商贷首付比例统一为不低于30%。

央行出台房地产利好，调整首付比例。

这个利好在于直接降低了买房的门槛，如果你是一对情侣，丈母娘表示必须买房才能结婚，那么对这样的家庭来说就是大利好，毕竟首付比例降低10%，买房就更加容易了，一套200万元左右的房子，大概不到40万就可以直接下单购买了。这可以刺激一部分的需求。

但是问题在于，首付比例的降低有好处，也有坏处，坏处就意味着背负的房贷更加重了，因为首付比例少，贷款的比例就增加了，长期来看这是一个比较大的负担。按照160万20年的贷款，4.6%的利率。那么等额本息需要月供10471元，这对于家庭来说也是不小的压力。

央行统一首付比例。首套最低20%。

所以在我看来，虽然这个政策确实能够降低买房的门槛，刺激需求，但是老百姓的顾虑还是在总价上面，贷款的多，利息多，压力大。这才是更加关键的问题。

第二个政策，是二套房商业贷款利率下限调整，调整为不低于同期LPR利率上浮20个基点。

这里主要的诉求是国家希望能够有钱人多买房，二套房贷利率下调，就意味着有有钱人买房的成本更低了，我觉得这其实是加大有钱人对住房投资的鼓励，这部分的利好甚至可能超过首套房贷的利好。

毕竟现在普通的老百姓资产都不多，而有钱的反而是一些本来就有钱的老板，或者是之前赚够时代红利的土豪们。他们才是真的有钱，也有投资，资产保值和增值的需求。

所以在我看来，这两大房地产利好虽然能够刺激房地产行业回暖，拉动内需，但是说想要扭转房地产的颓势还是比较难的。

但是最重磅的其实不是这两大消息，而是关于存量房贷调整的讯息，这可能是我认为的“房地产王炸”。

房地产王炸？存量房贷调整？利好的是国内内需？

也是昨日晚，央行发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。这个利好主要是下调目前的存量房贷。

那么如何下调呢？官方的解释是。9月25日起，借款人可以主动向承贷的银行提出申请。同时也鼓励银行通过发布公告和批量办理的方式，给借款人更加便利的服务。

说人话的方式就是，9月25日我们买了房的可以去找贷款银行提申请，国家会监督，而且也鼓励银行之间竞争，因为A银行以5.5%的利率办了房贷，那么现在B银行可以拿4%的利率从A银行手中“抢贷款”.

当然，调整后的利率，不能低于「原贷款发放时」所在城市的首套住房房贷利率下限。也就是说虽然是存量房贷下降。但是降低的幅度是有限的。

什么意思呢？以前房地产牛市的时候，很多城市的房贷利率可能是基准利率+一些点数，比如4.6%的基准利率，上浮50个基点，到了5.1%。现在存量房贷调整。就是调整为4.6%，相当于银行让利50个基点的利率。（每个城市不同，具体看执行标准）。

存量房贷降了，但是没有预期的那么多。

这就意味着，目前有房一族的还贷压力确实会出现减少，而且减少的幅度并不小。但是却没有我们预期中直接从5.5%左右降低到现在4%左右的力度那么大。

从这个方面看出，国家一方面希望能够刺激房地产，但是又考虑到银行的利润是不能出现雪崩的，所以让利的幅度不能太大。而这部分的让利，可以减轻老百姓的负担，实实在在的是一个几万亿级别利好。而万亿级别的资金，将会更好的投入到消费内需的领域中来。

所以，与其说是一个刺激房地产的政策，在我看来更像是一个通过银行让利，来降低老百姓生活成本，从而扩大内需的一个举措。

总结

很明显的看出，这次的房地产三大利好，虽然确实可以极大的刺激楼市和经济，但是更关键的还是提振信心，扩大投资和消费。

存量房贷下调，目的在于刺激内需。

具体来看，楼市上刚需购房门槛降低，可以提振销量；二套房的首付和利率降低，则可以提振房地产投资；存量房贷利率调整目的是扩大消费和投资，节约利息支出，是银行让利老百姓的一个举动。

而存量房贷调整更重要的，则是减少提前还贷的现象，压缩这其中的利率差，毕竟如果调整后的利率降低后，提前还贷的性价比就大大减少了。这有利于让居民把本来用于还贷的钱，都用于消费。

所以，看似下调存量房贷是在救楼市，其实是在拯救内需和经济，可以说央行毕竟是央行，这一手棋，下的可以说是画龙点睛。

祝中国经济，越来越好！

当然，由于美联储加息周期依然在继续，国外负面因素对中国经济的影响还在持续，而国内内需依然需要更大的刺激，所以指望出台几个政策就彻底扭转经济，并不现实。

但是，我们对于中国经济的信心，其实也是一个又一个利好政策中不断扭转的，上周A股印花税大利好，今天出三个房地韩政策，明天再来5个利好刺激刺激，下个月央行再降个息，利好多了，数据逆转了，那么我们信心就来了。

最后也希望中国经济，能够抗住美联储加息的负面影响，顺利进行逆周期调节，让中国经济的巨轮能够乘风破浪，也祝中国经济越来越好！

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