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这是熊猫贝贝的第1934篇原创文章

2023年的8月份即将结束，中国的房地产经济和楼市具体是一个什么情况了？

2023年以来，楼市和股市可谓是难兄难弟，双双跌跌不休。

对于这两兄弟的下跌，大家也是怨声载道，毕竟国内居民的财富不是在楼市里，就是在股市里。这两兄弟这么跌起来，简直就是财富的粉碎机，大家眼睁睁看着自己的“钱”跌没了，能不气吗？

当然国家也是为这两个国内经济核心资产市场操碎了心。

股市涨跌效率够高，还涉及金融和国家利益博弈，2023年还有4个月的时间，具体后续表现如何，现在还说不准，也没有必要去瞎猜。

但是房地产经济和楼市的情况，可能就没有什么太多的想象力了。

比如说，在上半年楼市持续走低的这几个月里，市场基本上都在呼吁一些救市的政策出台，比如说认房不认贷、取消“限购”、降低存量房贷利率等等。但如果真的出台了，除了已经开始依赖“精神胜利”的群体，还有多少人会期待：

楼市会不会也像股市一样来个“高开低走”？

这个走势可能，光凭想象和一厢情愿，是不可能如愿和实现的，就算天天把各种利好信号和政策表态吹成花儿，也没啥意义，一惊一乍的事儿，2023年已经看了太多了吧？

关键还是要看整个房地产经济系统运行的情况，以及终端市场，真金白银用脚投票的成交情况才行。

这篇文章，就从一个真正的房地产行业从业者的角度，一个依然奋战在中国房地产经济领域第一线的地产人的视野，和大家从几个现实的维度，真实的情况和动向表现梳理出发，站在2023年8月底这个时间节点上，聊一聊当下中国房地产经济和楼市的几个真实情况。

并且，基于情况分析，结合逻辑和因果关系，对接下来中国房地产经济和楼市的几个大概率的可能走向，进行一次有深度，有态度，有专业的专题深入讨论和分析研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

现实的市场端情况：低迷，冷清，已经成为持续状态

自8月以来，房地产市场低迷态势并未改变。

根据中指数据，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较去年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。

从现实市场情况来看：

一线城市二手房开始降价，豪宅开始甩卖，二线城市二手房流动性极差，从刚需到改善，客户越来越少。

各路炒房群体，房虫房耗子，依附在房产交易和价格炒作上面赚钱的群体，苦不堪言，头部大V卖课直播，写文吃流量，关联业务，热度全无。

根本原因是经济不景气，降薪甚至失业人群越来越多，或者收入不支持，或者有钱不敢花。这种局面短期很难扭转，CPI降低，通缩开始出现，甚至开始出现缩表式衰退，大家都选择持币，手里的二手房卖不出去，也无法有效转化为购买力。

在可预期的一段时间内，市场规模预计会持续缩水。

值得关注的是，国家及主管部门发声后，郑州、南京已经率先调整楼市政策，但政策效应还有待市场吸收转化。以最先松绑楼市政策的郑州为例，政策落地近十天后，虽然市场信心有些恢复，带看量有明显提升，但最终的成交量却并未改善。这说明，市场观望情绪依然浓厚。

除了郑州、南京外，其他二线城市如合肥、郑州、杭州等城市也将在近期优化楼市政策。

据央视财经报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市也拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。

从这些热点二线城市的动作来看，短期预计将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。

这一轮市场维度信心和预期的扭转，很明显和以往，有了很大的不同。

图片来源：头条图库

2

投资端的表现：一个明显的聚焦趋势

2023年依赖，随着住房更多地回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，市场回归理性，开发商的竞争逐渐回归本质，从竞速度转向竞品质。

未来行业将逐渐告别粗放的“三高”模式，走向高质量发展。

高杠杆、快周转走向黄昏，房地产的下半场，将是由优质房企用产品力开启的长期主义时代。

这不是什么口号和观点，而是当下房地产投资端的共识。

全国性开发商聚焦一线城市，一二线城市聚焦核心地块，三线以下城市除了当地平台公司托底几乎无人问津。

土地体量要小，不再想经历周期，不再想土地红利，只想快速周转变现，规避市场下行风险开盘周期越来越短。

一二手房价倒挂的摇号地块受到开发商追捧，只能靠摇号来博取相对安全的利润。

为了摇号，以前的施工方开始登场，杀入一线城市，其实大部分都是所谓的马甲。

和以往头部聚集不同的是，在2023年拿地动作上面，很多原本表现不错的新一线，二线城市，也出现了明显的冷场表现。

值得注意的是，从8月份以来有一些颇具影响力的媒体开始吹风“外资入场买中国房产”，纯粹是动机不纯的虚假内容，实际上，针对中国国内优质存量不动产，特别是集中在商业，办公领域，才是外资投资的关注集中领域。

除了部分港资从土地一级市场介入，搞商品房或者综合体项目，其实真正的外资，只会拣现成，有保障，并且经营情况良好的成熟物业进行抄底购置，难道还能指望外资雪中送炭？

图片来源：头条图库

3

销售和产品端：极致内卷，无效努力，还有一个值得关注的微妙变化

2023年，中介渠道营销业务，可能迎来了史上最高报价。

但是没啥大用，一方面，是现实中客户越来越少，争夺客户越来越严重，这钱不好挣，特别是期房项目；

另一方面，开发商单位明显枯竭的现金流，也导致结款困难，纸面财富，赚一堆结算艰难的欠款，有什么意义？

2023年8月，一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络上流传，其中，关于“各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元”的信息引发关注。

网传文件的落款为“中原集团行政总裁施俊嵘”，时间为2023年8月11日。

图片来源：网络

文件称，近年来，房地产行业不景气，各大开发商资金链断裂相继暴雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。据统计，各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元，目在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元，其中法院已经裁决，在强制执行的金额超过了4亿元，待判决的金额1.35亿多元。

目前，深圳中原起诉的主要开发商和项目，包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里。而近期上述被起诉的地产开发商也是各类消息频出。

中介上市公司贝壳，2022年年报还是亏损状态，其实也能侧面证实当下中介群体的艰难。

2023年中国楼市中，产品面上，有一个值得关注趋势，那就是市场流通房源，中小户型滞销，反而大户型还有一定的流量。

刚需群体，大量消失，改善群体，才是当下主流。

图片来源：头条图库

4

金融端的魔幻故事：有条件的救助，还有无理由的收紧

信托产品开始持续暴雷，地产的信托非标融资通道基本被锁死。央妈不断出政策和喊话，支持地产到期债务展期，到了部分商业银行执行层面，就完全变了，被暴雷房企搞得心有余悸，看谁都像暴雷的，对谁都用明天暴雷的思维来进行贷后管控。

这种形势下去，有些银行基本上也就做不了多少地产业务了，存量业务因过度管控会提前还款，增量业务基本不存在。

央妈对房地产的政策和喊话，只适用于已经暴雷项目，阶段性可以缓解给无法收回贷款的银行的管理责任。

值得关注的，是8月份LPR调整降息，不降房贷，很明显当下央行的心思，并没有放在房地产领域了。

图片来源：头条图库

5

开发商和从业群体的现状：暴雷，躺平，奔走在没有方向的迷雾之中

2023年8月份，恒大，碧桂园，远洋的风险动向，吸引了市场的关注，但是也没有多少大冲击发生。

实际情况大家都知道，就算是国央企，停掉融资渠道，结果也一样。

按照当下的金融环境和融资情况来看，其实开发商群体的结果都一样，无非就是时间的问题。

对应的房地产行业从业群体，也遭遇了职业生涯的罗生门时刻。

出险房企的员工比较舒服，只要能发薪就好，躺平了，倒没那么多事情了，工作也算舒服了，收入可能降了，性价比却提升了。不用天天搞报告，开大会了。

没爆雷的房企，或者说风险压力还没有爆发以前的房企，当下的职业生存环境，堪称卷王集中营，天天无效内卷，随时面临优化裁员风险，提心吊胆不说，还要盯着工资能不能按时发出来。

特别是中层干部和年纪过了30岁的地产人，2023年掉头发，夜不能寐，被焦虑情绪包裹影响，是常态。

图片来源：头条图库

6

二手房市场：对于回报率和租赁追求愈发明显的一个明显升级过程，出现了？

值得一提的是，在2023年中国楼市中，特别是二手房市场和租赁市场的维度，有一个很明显的趋势，很有看头。

那就是物业服务，成为影响房价和租金波动，越来越明显的一个现实因素。

这里给大家分享一个现实案例：

两个小区，同样位于上海闵行的七宝板块，甚至中间只隔了一条马路。不仅区位和配套基本一样，去地铁站的距离几乎相同，楼龄相差三四年而已。

万科朗润园，100平两房最新成交价8.1万/平。水清年华花园，90平三房最新成交价7万/平。

一套100平左右的房子，总价相差100多万。

为啥，价格就相差那么多？

答案其实很简单：楼盘品质和物业服务，不一样。

有了优质品牌物业的加持，一个小区是能够产生溢价的，甚至能高出周边小区10%～20%。

同样的事情，也发生在广州房价的天花板区域——珠江新城。

中海花城湾和粤海丽江花园，相距仅1公里左右，却走出了截然不同的行情和口碑。

前者是当之无愧的标杆红盘，每一轮上涨行情的领头羊，是量价齐飞的存在。后者虽然也贵为千万豪宅，但却是板块内默默无闻的“小透明”。

175平左右的南向四房，前者2022年已经卖到了20万/平，后者却只有12.5万/平，总价相差一套千万豪宅！

来源：广州房产

要知道，中海花城湾的物业，是第一梯队的中海物业，服务品质是出了名的。而粤海丽江花园则逊色不少，有业主吐槽“豪宅的产品，却没有一个配得上豪宅品质的物业”。

分享几个细节。同样是门禁，中海花城湾问清楚了才放人，粤海丽江花园则随意一些，宽松程度堪比刚需小区；前者从园林绿化到大堂走廊，目之所及皆整洁有序，后者明显多了几分“松弛感”……

中海花城湾内部，来源：小猛买房笔记

粤海丽江花园内部，来源：小猛买房笔记

如此看来，房价差距似乎也不难解释了。

其实从市场的维度来看，这是一个很好的趋势：对于地段，供需的炒作，开始向居住生活品质，以及服务上进行价值转移，这是典型的价值回归，务实成熟的表现。

这种情况，放在房价上行，以及供需挤压的市场背景之下，实际上是不太可能出现的。

说明了什么问题？

楼市在上行期的泡沫，正在受到前所未有的挤压，而楼市，也逐渐成为了买方市场。

图片来源：头条图库

7

对后续楼市的几点研判：有没有所谓“大招”，也回不到曾经的热度了

对于楼市来说，如果一线城市及部分二线城市全面实行“认房不认贷”，甚至取消“限购”，短期市场大概率是会走高的，楼市很有可能会热一阵子。

但会不会又如今年一季度一样，市场的回暖就是昙花一现，反弹了几个月后又持续走低？

实际上，这样的疑问，没有多少意义。

聚焦资产价格波动可能，那就需要用资产和金融思维来考虑这样的问题，现实出发，楼市和房地产的问题，早已不是本身的问题，而是上升到整个中国国内经济基本面复苏和持续发展的宏观决定因素了。

当下楼市问题可能比大家想象的还要严重，不是靠几个利好政策就可以改变的。

经济和市场，不是拿个喇叭出来喊喊就能解决实质性问题的。

而当前主要的问题可能还是大家信心不足，要解决楼市和股市持续低迷的问题，提振市场的信心就显得十分重要了。

提振中国国内经济环境信心，哪有这么容易？

说到底，短期看其实就是分配层面的问题了，中期是产业升级带来的经济增量红利，长期就是大国博弈走向和新一轮工业革命带来的宏观增量。

哪一个是能轻松简单就能解决的？

关键问题没有得到突破，解决，甚至是缓解以前，就直接刺激房价上行，中国个成语，就是形容这种行为的，叫做“饮鸩止渴”。

所以，理性预判，即使楼市大招和很多人期盼的那样如期而至，中国楼市也不可能再现2009年和2016年两轮救市的辉煌火热表现了。

取而代之的主线，是稳。是房价小幅调整。

别忘了，政策大招，除了限制，金融，还有税收管理，比如房地产税。

图片来源：头条图库

写在最后：

还拿着以前的对房价和楼市的认知在当下买房，可能会走进死胡同？

以上分析，没有任何看空唱衰的意思，只是实事求是，从现实出发，在8月底这个节点，和大家聊聊2023年以来的真实楼市和房地产行业情况。

文章最后，回到普通个体和家庭的角度，唠一唠当下对于房地产，楼市，房价的一些靠谱观点和分析：

最近看到一篇文章，大概意思不复杂：作者说越穷，就越要买房。

理由是穷人抗风险的能力比较低，要靠买房这种比较稳妥的方法，给自己留一条后路。

还说劝穷人别买房的，普遍是马云、巴菲特这种有钱人，因为有钱人有更多发财渠道，而穷人只能靠买房保值增值。

必须要说，经济平稳的时候，这样的想法没什么错，因为 03 年开始北京上海房地产平均每年上涨 20%，15 年之前，甚至会建议你借钱上车。

当然，这也是过去十几年，依靠炒房逻辑实现了在财富维度阶层改变群体的一种信仰了。

放在过去，结果说话，这个逻辑没有错，不管唱空群体如何说，现实教做人，是不是？

但是放到现在来看，一切逻辑都变了。

观点明确一点：当下，哪怕是刚需房，也不建议中低收入的朋友和家庭，现在买房。

在风险最大的时候，背上了 30 年债务。不是什么明智清醒，符合时代特征的优势策略。

所谓流水不争先，争的是个滔滔不绝，而现在背上房贷，就意味着截断个体和家庭现金流水。

而当下中国的经济环境中，是一个现金流为王的现实情况。

几个观点：

1，在经济风险增大的情况下，一定要保持现金流充裕，而不是惦记着买房。

2，当下的房地产市场对于普通投资者，没有容错机制，失误成本会让个体和家庭遭遇债务压力。

3，并不是刚需，就可以闭着眼买房了，买房从来不是刚需，有房子住才是刚需。

4，在这个时候还是要坚持现金为王，不到走投无路的时候，不要借贷、投资、买房。

从国家到企业部门，都在主动去杠杆的时候，不要自以为是，自作聪明，逆向操作。

几个观点，是不是良心话？有没有共鸣？

值不值得看到的各位朋友，在留言区留下一个“666”鼓励一下？

以上，就是从现实几个维度，站在2023年8月底这个时间节点，对当下中国房地产经济和市场，进行的一次务实梳理和深入讨论分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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