北京百万年薪中介带我看房

一直就在琢磨在哪里买房合适，前不久在贝壳上看房子，琢磨着买到城六区吧，积分落户分数并没优势，买在其他区，就优先看看丰台和昌平（通州需要通州区三年社保才能资格，已放弃。。。），可是昌平地铁压力大到窒息，所以也没有考虑，就重点放在丰台了。丰台十号线附近都是7-8万的房子，明显不符合上班族，4号线又是惨绝人寰的线路（上下班高峰期没个一刻钟，上不去地铁，上去了也是被各种夹着），所以就盯住了8号线沿线，虽然属于丰台的东边了但是冲着天安门正南，13公里左右，也还是不错。

和义的区位（笔者绘制）

上周中介应该是看到我在贝壳上看和义的房子，就联系我问我具体的需求，今天上午和中介小哥约定去和义附近看房，和中介聊到我朋友在南京做中介，一年可以拿到50个左右的薪水，他说自己现在差不多到100个（当时我很惊讶，但是后来觉得也合理，后面会展开说下为什么）。下面就中介带看的基本情况，讲一讲和义板块究竟怎么样，以及和中介聊天中得到的市场的消息，供大家在买房的时候决策、参考。

一、区位、房龄、交通等情况

和义位于南四环边上，主要干道为南苑路，往北直连永定门外大街，穿过前门就直通长安街了，整个和义附近的小区主要围绕在8号线沿线的和义地铁站，8号线可以地铁1.2KM范围几乎可以覆盖掉所有的住宅区。8号线和义站自南往北依次与10-14-1-2-6-15-昌平线等贯穿，整体还是蛮方便的，中介说早晚高峰地铁肯定是上得去。

8号线贯穿北京南北，相当便利

和义附近的小区主要有4个——和义西里（1-2-3-4区）、和义东里（1-2-3-4-5-6区）、世嘉丽晶、久敬佳园（1-2-3区）。由于和义东里房源基本都是98年以前的，所以没有带看，重点看了其他三个小区，由于和义原本靠南苑机场很近，所以附近基本上没有小高层，以6层住宅区为主，几乎都无电梯，所以家里有老人的需要重点关注这个因素。因为我的需求在400万左右、要求楼层不要太高、2-3居室、房子尽量新一些，所以带看的基本上都在380-500W之间。整体来说，世嘉丽晶和久敬佳园的房龄、居住环境、物业有很大的优势，房子价格也偏高一些；和义西里的房子04年以后得也不错，但是需要选择一个较好的楼层。

中介说和义附近正在规划北京南部最大的湿地森林公园，一期已经开放建成，环境很优越，怎么说呢，这个是好事，对于家里有老人、孩子或者爱运动的来说，肯定是多了一个休闲的场所，居住区内的有氧离子会更多，但是同样也会面临改造带来的交通不变以及夏季蚊虫的影响。整体来说利大于弊，对于长期居住的人来说，可以忽略。

南苑湿地公园规划（听说比奥森大一倍呢）

二、选房子，选什么？

和义片区附近的房子户型以H型户型为主，基本都是南北通透型的，但是全明格局的不是很多，需要碰到边户出手才能买到，有一些户型只有某些楼层有，并非所有户型每个单元都具备，所以有看好的户型，需要尽快决定。对于我来说，由于近期打算要娃，考虑到娃的成长空间、以及父母帮助带娃的这种情况，首选的就是距离地铁站不要太远（家人通勤便利，控制在步行10MIN以里）、楼层不宜太高（老人上下楼便利、孩子推车方便等）、两居室分离（娃半夜哭尽量不影响家人）、大客厅的需求（孩子娱乐方便）、以及周边配套（医院、公园、菜市场），因为对学区要求不高，所以目前选房没有太考虑。

整体看来和义西里、世嘉丽晶比较符合，具备一定的购买价值，久敬佳园距离地铁较远（开车通勤的可以首选久敬佳园，户型基本都是大的落地窗，采光、通风嘎嘎棒，因为目前没车且很久才能摇到号，所以本人暂时不考虑）。重店看了和义西里和世嘉丽晶的房子，以居句为主，中介从房子装修、南北通透、利用率、物业等等较少的很详细，一上午大约看了8套左右。

三、看房过程中的思考

在看房过程中，也在不停的和中介聊天，套取有用的信息，基本如下：

1.最近看房的明显少了很多。因为前一阵住建部提出的“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”，导致很多有需求的人都在等，等北京具体政策落地，在政策没有明确出来之前，按兵不动。

2.改善型需求略高于刚性需求。这个结论不一定对，但就今天看房经历，有好几个的中介在树荫下凉快而不是带看，而且我看的几套房子，基本上都是业主计划置换到居住环境更好的小区去或者置换到距离儿女更近的小区，且都已经看好了小区，只等目前的房子卖出去后进行置换。用中介的话说“到他们这个年龄，基本上换房子都是为了自己，辛苦大半辈子需要关注自己的生活品质了”。很在理，因为看的这几套房子业主都基本上是儿女成家、与自己的另一半独居的情况。

3.业主卖出的欲望很强烈。就今天看的几套房子，每次看完到楼下中介都会说价格那边业主可以在刀一下，他们着急换房子，想尽快把这套处理了去那边住新房子，甚至久敬佳园看的一套房子从之前挂牌的510W降到了495W，有一些房子标价425W，其实可以刀到410W左右成交。所以大家买房子一定要多斡旋、多看，同一个小区的同户型，业主对房子能卖的价格期望是不一样的，业主对成交的迫切程度也不一样，这些都是决定房子最终成交价的影响因素。可以通过中介去与业主多沟通，获取最低价，对于急用钱的房东短10万的价格如果能解决用钱需求也是可以成交的。

4.回迁房能不买就不买。中途看了一个房子，H户型主卧次卧都很大，客厅也很宽敞，价格合适，但是下楼后中介说这个是回迁房，物业水平比较差，小区也属于管理，车位基本上就是想停哪里就停哪里。中介随后说了一句很中肯的话“回迁房尽量不买，因为房子很难说能够保值增值，对于后期置换来说不一定有利”，仔细想想，确实如此。

今天的中介也是很给力，骑着自己的烧油踏板带我穿梭于几个小区之间，我问车是不是lian家给配的，他说不是，是自己为了带看方便买的，说现在lian家比起左总在的时候，福利降低了不少，特别是上市之后，五险一金已经全部是员工自己缴纳了，如果不出单就是亏损，不过中介也提到，目前北京基本上二手房交易被他们公司垄断了，亏损肯定是不亏的。对了，最后点评一下带看的小哥，专业度没的说，推荐的房源也基本上是符合我要求的，对于不同户型、不同楼层的分析也很到位，最后送我去地铁站还中途回店里拿了一瓶水，细节很到位！