任泽平呼吁帮帮碧桂园，大而不能倒，到底有多可怕？

文/王新喜

近期国内头部房企碧桂园因为阶段性流动性问题，引发市场热议，人们担心碧桂园成为下一个恒大，担心它突然轰然倒下。

在这种情况下，经济学家任泽平认为，应该帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企，这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒，不仅是因为大而不能倒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。

任泽平认为：“如果第一大房企轰然倒下，将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期以及上下游60多个行业，关系几千万人就业，龙湖这些民营房企最后的堡垒也可能难以自保，这是不可承受之重。根据国际经验，房地产是周期之母，十次危机九次地产。”

事实上，尽管任泽平说不仅是因为大而不能倒，但事实上，救与不救引发争议，就是因为从恒大到碧桂园，已经是大而不能倒了。

人们担心碧桂园成为下一个恒大，源于恒大的风险爆发是其经营管理不善和盲目多元化扩张，加之市场大环境影响，从而导致资金链出现问题。

碧桂园的问题也大致类似。碧桂园承认公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力，2023年上半年，未经审计的亏损额度大约介乎约450亿元至550亿元。简言之是缺钱。两家公司的债务规模都非常大，都到了万亿级别。

这两家地产的基本模式差不多，都是加杠杆飞速扩张，只是杠杆率略有区别，许老板玩的更花一些。而碧桂园好在没有盲目扩张，当前还没到最后的时刻。

碧桂园有多麻烦呢？

而说到救，国内很多层面已经在尽力了，根据业内消息，除了中债增进的彻底担保外，对碧桂园的支持还包括去年推出的关于支持房地产的金融16条，碧桂园还是迄今为止为数不多的，仍然能够进行全品种融资的民营房企。这个支持力度，简直是把碧桂园捧在手里了。在这种情况下，碧桂园还是暴雷了，说明碧桂园的问题确实很麻烦。

首先是碧桂园接近6成的项目位于三四线城市，这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大。现在阶段性债务危机爆发之后，需要靠卖房子还债，面上只是境内债、境外债。可能私下里还有VIE股权协议的质押。碧桂园如今爆雷，对购房群体的信心打击很大，房子销售可能雪上加霜了。

碧桂园的1.5万负债其实有相当比例的部分是签了购房合同，但是没有交房的合同债，这部分群体目前最担心的房子能不能正常交付，会不会出现烂尾的情况，碧桂园喊出全力保交付，就是要解决这个问题。这个问题如果解决不好，会在三四五线引发不稳定的因素，而这个规模又比较大。

根据行业人士透露，碧桂园不少项目在三四线城市，这些地方量价齐杀——房子卖不出，资金收不回，房子可能没法完工，22年在建项目和已建未售项目规模都很大。

其次是融资渠道已经不断收窄，以往房企重度依赖的债券融资，几乎对内地房企关上了大门。据报道，2022年，中资房企的美元债融资几乎冰封，融资额同比下降9成，“借新还旧”的模式走不通了。

简单来说，碧桂园已经不是输血就能解决的问题，它需要解决的是卖房子的问题，以前一栋楼600套，最多半年蓄客时间，现在买2年都卖不完。

随着债务累积，房子又卖不动，流动性资金压力也会进一步累积。

不能挣了是自己的，亏了是国家和社会的

在任泽平看来，碧桂园是优质房企，因为“三道红线”标准发布后，碧桂园通过降低销售资产规模和财务经营杠杆，从2020年的踩一条红线到2022年底一条红线都没踩，达到监管标准。龙湖等更被列为三好生行列。

但碧桂园没踩红线，并不能与优质房企划上等号。五六线城市的房价是谁炒起来的？碧桂园的直接危机也来源于过去疯狂拿地之后，遭遇了刚需退潮。碧桂园这几年不光销售额第一，拿地金额也是第一。

为什么要疯狂拿地？这背后，碧桂园与恒大、融创应用都是一种高周转高负债的模式：这种模式带动着设计行业和工程行业，不断拉高杠杆，压缩成本与时间周期赚取暴利，快速上顶级富豪榜。

尤其是在疫情的前两年，消费不振、人口下降的趋势已经显现出来，这个时候，碧桂园还在疯狂拿地，明显是无视了整个市场发出的信号与趋势，为暴雷埋下了伏笔。对比大陆房企与香港房企的负债率，我们会发现，因贪婪而不懂得做好债务控制，是碧桂园无法与优质房企画等号的重要原因。

而在2023年前7月，碧桂园自身权益销售额下滑明显，尤其是近两月呈现断崖式下跌，1-7月分别为220.1亿、248.5亿、250.1亿、226.9亿、182亿、120.7亿元。这意味着，在融资吃紧的背景下，卖不掉房子加剧了公司现金紧张程度。

而在遭遇债务危机之后，当下，碧桂园首先想到的是风险隔离，其服务总裁李长江清仓式减持碧桂园服务的股票，持股只剩0.11%。碧桂园董事会主席杨惠妍将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)。并且杨惠妍卸任了碧桂园的董事长，提前把自己的资产进行风险隔离了。把风险，甩给市场购房者、股东、债权人以及地方政府。

有网友表示，不能挣了是自己的，亏了是国家和社会的。可谓一针见血。

帮不帮都是个问题，如何避免被“大而不能倒”绑架？

债务风险出现之后，这种操作下，如果出手去帮，也会让这些大而不能倒的房企变相绑架国家经济为其买单。

有业内人士提到日本的案例。在日本房地产出现泡沫破灭之后，并没有对楼市进行救助。当时日本看到，在楼市吸纳过多资金过后，制造业与消费受到大幅压缩。90年代日本居民杠杆率达到69.5%，居民负债率达到114.69%，可谓是全民负债，而我们银行数据显示，2022年，我国城镇家庭负债率已经达到56.5%，已经不低了。

日本不救房地产，为了救制造业与消费，因为原本大规模流入房地产的钱，都进入到了其他行业，刺激了其他行业的发展。

但是在中国，情况有所不同，房地产这个盘子太大了，它牵涉到大量家居家电、上下游建筑建材产业链，与碧桂园存在类似负债情况的房企还很多。碧桂园倒下之后，地产圈很多雷可能要接二连三的爆。

如果不救，影响的不仅仅是房企，而是依附在房地产上下游的众多公司要黄，而家居建材家电行业，本身也是制造业的重要一环，是吸纳就业的重要行业领域，它可能导致成千上万的失业者，再就是无法收楼的房奴们的催房断贷潮。

那么接下来连锁反应将会波及银行，地产行业失业者会因此流向其他行业，导致内卷加剧。

因此，麻烦的地方就在这里。因此有业内人士提出了救助方式——国家发行特别国债，利率可以等同公积金贷款利率，用以募集资金保交楼，同时重新销售、签订购房合同或改为廉租房。

但从另一个角度来看，国内未来需要防止企业类似的疯狂扩张发展成为全社会为之买单的烂摊子。

从房地产行业来说，驱动他们扩张的是预售制，这种模式本质是把风险转移给了银行与消费者。当下碧桂园爆雷，对期房销售可能是一大打击，如果要重建信任，当前是时候终结期房预售制模式，把现房销售作为主流模式了。

而现房销售也是国际主流模式，这种模式才能彻底结束烂尾楼出现，也规避了不可控的风险。

一旦企业在大而不能倒的情况下，不顾风险疯狂发债，疯狂融资与扩张，就要警惕了，这可能需要有制度制约这种行为，从地产行业来说，这会让产业链各个层面卷入其中，购房者背负巨额债务和利息，却面临无法交房的可能性，如果大面积烂尾，将因此触发社会不稳定因素。

目前碧桂园喊出全力保交付，因为债务的累积可能导致拿地-融资-开发-销售-建设-交付的链条等环节已无法在正常经营轨道上保证交付。

要救目前的局面，降低首套房首付比、降低改善型住房交易税费、“认房不认贷”、适当放开限购限贷限价限售措施，允许负债房企打折抛售房产，或许所有能用的手段都应该用上，当前国家和地方政府层面的楼市利好政策，也在密集出台。

总的来说，碧桂园的麻烦没有那么好解决，从长远来看，也要解决大而不能倒的问题。因为全社会救助这种大公司背后，是助长投机，加深危机，最后让普通百姓为“赌徒”埋单，这种做法既不公平，也没有效率。只有让他们对自己的行为负责，才能遏制他们的贪婪，到现在，也到了碧桂园承担起社会责任，全力保交付，解决当下危机的时候了。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载