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这是熊猫贝贝的第1892篇原创文章

刚刚进入8月份一周时间，中国楼市的政策氛围和动向，就有了很多明显的变化。

得益于7月以来，中央高层密集发声，提振楼市信心，定调下半年楼市走向，大力支持刚性和改善性住房需求，房地产政策端迎来多项重磅利好，开篇先为大家做一个复盘梳理：

• 7月10日央行、国家金融监督管理总局：发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。
• 7月14日央行：支持存量房贷利率下调
• 7月21日国务院：超大特大城市积极稳步推进城中村改造
• 7月24日中央政治局：适时调整优化房地产政策
• 7月26日国家税务局：买房卖房减征契税、增值税
• 7月27日住建部：降首付、降利率、降税费、认房不认贷
• 7月31日国务院：支持刚性和改善性住房需求
• 8月2日央行：指导调整存量房贷利率下调
• 8月4日国家发改委、财政部、央行、国家税务总局联合召开新闻发布会，“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”，再次明确指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

……然后，这一波最高意志的政策态度，开始向下传递，这场全国范围的“救市行动”，终于进入第二个阶段，由高层定调迈向各地区表态和执行。

但是到了城市层面，就有点微妙了：

一线城市很努力，第一时间放出了认真学习的小作文，然后，就没有然后了。

毕竟是标杆龙头，政策风向发源地，谨慎克制，可以理解。

但是一众二线城市，特别是省会级别的核心城市，在这一轮全国范围的政策暖风之下，反应很快，效率很高，动作频繁：

8月3日，郑州市住房保障 和房地产管理局等部门联合发布了15条楼市调控新政，伴随着8月3日“郑15条”的发布，郑州成为首个明确落地“认房不认贷”的城市。

8月4日，南京又率先推出楼市新政，这是继昨日郑州发布15条楼市调控政策后，第二个加入本轮调整的省会城市。

趋势很明显：伴随着郑州、南京的先后出击，一轮新的房地产刺激行动将会在全国更多城市展开推进。

第一口螃蟹有风险，不过有人出头吃下去了，还没啥不良反应，那么跟随下场的，也就越来越多，这很合理。

那么，率先下场吃螃蟹的省会核心城市，新政浪潮之下，获得了怎样的市场回应和反馈？

政策是政策，态度是态度，而具体效果和影响，那就是另外一回事了。

而从现实情况出发，恐怕没有很多炒房投机群体认为和宣传的那么美妙。

这篇文章，主要聊两个事情：

一个，是郑州新政，放开认房不认贷以后的市场真实反馈动向的复盘梳理；

另一个，是对南京跟进的新政进行一个热点解读，以及当地市场的一些真实情况研究。

也算是本轮自上至下，辐射全国的救市政策推进的跟进分析。

基于对两个省会级别城市救市政策和市场表现的研究，进一步挖掘本质，研判后续中国楼市几个可能的走向和趋势。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

图片来源：头条图库

1

郑州“新15条”公布实施以后，出人意料的一幕出现了？

最先跟进国家表态的郑州，在8月3日出台的“新15条”，力度不可谓不大，可谓是楼市新政的集大成：

除了货币补贴、契税补贴这种去年的传统技能，还有今年上半年使用最广泛的公积金组合拳。

而且紧跟政策，跟合肥一样提出降低存贷利率和推进现房销售。

最重要的是：暂停执行限售。

一步到位，简单粗暴，直接敞亮，基本上把能影响和限制一个省会级别城市楼市的所有政策枷锁和限制条件，一键清零了。

一时间，让全国一众自媒体直接原地高潮，精神亢奋，大量吹捧郑州楼市即将迎来暴击跳涨的观点和内容，铺天盖地。

毕竟，郑州作为中部省会，核心城市，也是有高光时刻的：

2016年，2020年，郑州的房价涨幅，都登顶过全国第一的宝座。

那么这一次，楼市新政，在曾经楼市涨幅全国第一的郑州，会不会掀起一股二手房涨价小旋风呢？

别的不说，想象力和吹泡沫的空间是绝对有的，但是现实情况，却直接刺破这样的想象力：

新政出台，市场真实反馈，令人大跌眼镜。

据媒体报道：

二手房源挂牌量激增，多名业主降价甩卖。

图片来源：网络

“郑15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。

据当地中介平台的数据统计，郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。

其中，降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。该房源面积142.07平方米，单价8587元/平方米，现挂牌总价约122万元。

2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近三成。

今年以来，郑州二手房市场复苏势头强劲。《郑州日报》数据显示，2023年上半年郑州房地产市场二手房网签54239套，同比2022年上半年29282套增长85.2%。

新房市场方面，上半年，郑州地产市场与全国保持同频，经历一场脉冲式复苏。市场在2月、3月迎来了一波短暂的回暖后持续走弱，6月市场以持续回调收尾。

来源：河南克而瑞

克而瑞研究中心数据显示，郑州主城区上半年住宅市场供求量升，成交价跌。具体来看，郑州主城区累计供应约183万平方米，环比2022年下半年上涨0.2%，同比2022年上半年上涨5%。住宅累计成交约354万平方米，环比上涨90.2%，同比上涨35%；住宅整体均价15049元/平方米，环比降幅7.6%，同比降幅6.1%。

不过据贝壳研究院郑州分院数据，截至2023年6月份，郑州新房库存为1637万平方米，半年均去化周期为17个月。相较于年初超35个月的去化周期，已进一步缩短，供需矛盾整体逐渐缓和。

图片来源：见图

今年上半年，郑州新增供应住宅357万平方米，较去年同期增38%。成交587万平方米，同比上涨44%。而从成交套数来看，上半年郑州网签套数为49778套，同比上涨46.8%，环比上涨94.1%，成交量开始触底回升。

不仅新房，2023年上半年郑州二手房网签套数为37937套，同比上涨约99.3%，创下半年度成交最高峰值。

看一下郑州的房价情况，确实吓人：

图片来源：网络

郑州作为本轮全国楼市的领军城市，如此迫切要第一个下场吃螃蟹，也很现实的揭示了郑州当下地方财政和经济的压力情况。

但是新政之下，投资者和炒房客在广州和南京闻风涨价，却在郑州降价甩卖。

这不得不说，还挺讽刺的。

郑州（图片来源：头条图库）

2

第二个省会城市南京紧随郑州动作，提前涨价的群体能遂愿套现吗？

8月4日下午5时20分，据南京市微政务官微，南京市发文《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，给出了8条政策，涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。

图片来源：见图

这是继8月3日郑州发布15条楼市调控政策后，第二个加入本轮调整的省会城市。

南京市住房保障和房产局发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，共8大方面：

01一是对购买新建商品住房的实施补贴。鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

02二是对集体土地房屋征收推行房票安置。研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。

03三是建立全市统一的“安置房源超市”。分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。

04四是进一步优化车位车库销售审批手续。项目车位车库达到预售条件的，允许与地上房屋同步申请上市销售，并结合项目实际优化符合条件的第二个车位的上市销售审批手续，有效满足居民车位车库购置需求，促进盘活企业存量资产。

05五是进一步提升预售监管资金使用效率。优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度，进一步提升企业资金使用效率，营造良好营商环境。

06六是进一步优化差异化供地。统筹考虑全市不同区位不同品质住宅定位和需求，探索在外围区域优化容积率和规划指标，引导企业打造差异化产品，满足市场各类需求。

07七是促进商办市场良性发展。优化商办用地供应时序与布局，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展，促进商办市场良性循环。

08八是营造良好市场舆论氛围。落实中央网信办秘书局《关于加强“自媒体”管理的通知》要求，推动形成行业良好网络舆论生态，营造良好市场发展环境。

今年以来，南京楼市在2、3月时收获了“小阳春”，周末来访客户破上百组、成交翻倍、优惠回收等，但在积压需求释放结束时候，也随着全国市场一并走低。

据我爱我家南京研究院数据，3月时，南京新房成交量达到了7371套的历史高位，但从4月起逐月走低。进入7月淡季，南京新房上市量有所减少，加上市场需求不足，导致全月新房成交跌破3000套，创近年来新低。

但是和郑州不一样的是，南京的市场反应，就很微妙了：

自7月29日起，南京万科金域缇香、紫园、后标营、翠屏诚园等小区的部分二手房房东，提高了挂牌价，有的房源原先报价409万元，连夜跳涨100万元。在南京城东环陵路紫园小区，一套户型约310平方米的别墅，7月21日刚上架，一开始挂牌1850万元，7月29日在我爱我家系统的报价突然涨价100万元，总价到了1950万元。

相较于郑州“郑15条”落地后对市场产生的明显影响，如郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。

南京的业主们，想法是不一样的，但是套现离场的心态和诉求，是一样的。

南京新政刚刚发布，接下来，就要看市场和入场群体，用真金白银和数据，来给政策效果打分了。

但是楼市明显遇冷，市场信心和预期普遍不足的情况下，南京业主们这一轮逆向操作，是否能够得到遂愿，或许，将成为见证不同省会城市楼市购买力差距和心态的一个观察点。

图片来源：头条图库

3

本质分析和趋势研判：二线城市牵头的本轮救市，接下来，怎么看？

复盘过去几年的市场动向的政策调整，可以看出郑州往往打头阵。

“郑15条”相关政策政治站位高、落地性强，值得行业肯定。

郑州发文，也意味着新一轮政策宽松期正式开启。南京跟进，也宣告新一轮政策推进救市落地的开始。

但是楼市调控政策这个双刃剑，在当下现实的经济形势之下的放开，对于不同的城市，可能对应的效果，会完全不一样：

限售限购除了抑制需求，可能也保护了房价。

在楼市长牛的那十年，限售限购是抑制需求，抑制炒房投机，但是房价却越限越高。

当一系列调控，特别是居民预期转弱之后，限售限购可能就起到了保护房价的作用。

不放开还好，一旦放开，可能会出现集中抛售的现象。

利好变利空，这是最担心的事情。

当然，这也是单边看多，无脑唱多的群体，不愿意去面对和承认的一个事实。

对于一线而言，放开就是虹吸效应，再来一波房价冲高行情都是可以预见的。

但是，一些炒房严重的新一线，估计要好好考虑考虑。比如这一次的郑州。

有一个很重要的观点：所谓的新一线其实就是炒房炒起来的概念，在经济底蕴和居民财富方面远远不如传统的强二线。

之所以郑州这次市场反馈和南京出现了反差，本质并不复杂：

城市的经济，产业，财富体量还有市场购买力，已经支撑不了目前的房价。

放开政策，进行救市，有一个重要的前提，是释放原本被压抑的需求，而不能指望将杠杆和债务往原本就和房价脱节，购买力不足的群体头上转移。

弄巧成拙，大概就是这个意思，高估了需求，低估了压力。

这种误判，不会，也不能在一线城市出现，比如深圳很多二手房已经开始暗搓搓的涨价了，典型拿好了盆，等着政策利好到来接水的态势，南京也有这个意思。

郑州炒不起来，总有能炒起来的城市，憋了过去这么几年，总算是看到政策转向，力度空间，市场和有形之手之间，新一轮的试探和博弈，就此拉开序幕。

南京接下来的市场情况，或许将成为一个重要的转折点，如果南京提前拉高价格等待政策刺激套现盈利离场的群体成功了，那么南京房价就必然被拉起来，楼市热度就炒上去了，就看国家层面的态度是什么，其他城市有样学样。

如果和郑州一样，被市场毒打，涨价不成反而被现实反手一耳光，那么，接下来，对于其他城市和地区来说，恐怕观望和等待，在所难免吧？

看清本质和逻辑，去分析趋势，并不复杂。甚至可以说，一目了然。

图片来源：头条图库

写在最后：

在一个90%以上城市不再有房产投资机会的时代，有什么优势策略？

基于当下的政策动态和市场表现，说明了什么问题？

当下中国的楼市，处于一个很微妙的时间节点，大家对核心城市房地产的预期，正在由弱转强，预计接下来，会有更多二线城市解除限购，而四个一线城市，则会慢上半拍一拍，或者按兵不动。

特别是一线的限购门槛设置，以及在金融杠杆审核上严格程度，别听当下一些炒房群体的喧嚣，基本没有放开放松的可能。

就拿南京来说，对于南京本地具备购买力的群体来说，如果上海没有限购，也搞认房不认贷，那么大家认为这些人会是在南京继续加杠杆买房投资等涨价，还是一股脑跑去确定性更高，财富底蕴更厚，更有价值增长想象力的上海买房？

城市而言，基本上是恒定的，

第一梯队有：北京、上海、深圳，这个基本不会变；

第二梯队：广州、苏州、武汉、成都、杭州、南京、重庆、无锡、宁波、西安、长沙、合肥、东莞、佛山、青岛等等；

剩余的城市，未来的定位只能是支援型城市，也就是在未来很长时间，这些城市要给这20个核心城市输送人才、提供工业原料、加工配套。

全国300多个城市，只有20多个城市有聚集效应和经济增量想象力，揭示了什么现实？

未来中国，超过90%的城市，房子不再具备价格增量带来的财富想象力了。

除了头部这20多个城市，其他城市的房子，就是消费品，谈不上什么投资价值，增长空间了。

对于普通个体和家庭，选择城市就是选择未来，这个看个人；

但是从投资的角度来看，从财富保有和谋求增量的角度出发，一线是安全仓，具备未来增量确定性，但是增量想象力受限，安全稳定是有保障的。

二线城市，分化和增量想象力并存，还有一个阶段问题，那就是上一轮炒作产生的泡沫挤压和风险出清，需要过程和时间。

买二线城市房产投资，有赌性，有风险，具体的好坏，也不是一帮拉着人全国炒房的绝大多数所谓大V和专家们，能看得准的。

优势策略，求稳买一线，搏一搏拼眼光看头部二线，而绝大多数城市，超过90%以上的中小城市，当下想要买房，就要做好钝刀子割肉，持续贬值的心理准备。

至于说整天盼着房价崩盘，房价暴跌的群体，别急，公租房，廉租房，统租房，总有一款适合你们。不要总惦记着抄底捡漏，空头转多头，轻松躺赚，没机会的。

话不好听，胜在真实。

以上，就是对郑州，南京最新的楼市新政动向，进行的一次专题梳理和深入分析讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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