碧桂园单日再跌14.39%：谈谈开发商为什么高杠杆？

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今日网传碧桂园暂未支付（本应于8月7日支付的）两笔美元债券票息，但是看公司公告却一条都没有涉及到，不过股债再次双杀，截至收盘，港股碧桂园报1.13港币（-14.39%），碧桂园服务报8.12港元（-9.68%）--碧桂园市值312.3亿港元，碧桂园服务273.9亿港元。

根据二级市场整理

上一篇谈到从家底谈谈碧桂园和恒大的区别（欢迎浏览并讨论），有人说应该“现房”，有人说开发商“自找的，借那么多钱”之类的，怨天尤人之余，未有商业模式之洞见。因此再写一篇作为补充。

传统意义的房地产开发是低周转的，一个项目从拿地到开发到售楼起码需要数年时间，因为时间长，任何投资人都害怕“夜长梦多”，不确定的存在提高了损失的风险，因此就需要进行收益-风险管理。以权益的角度来看，股东回报率取决于周转率、杠杆率和净利率；既然单一项目的周转率注定低，则需要提高杠杆率、净利率或提高整体的周转率。

举个例子（业余人士，不考虑限制性因素，只阐明原理）：A开发商要投资一个10亿元的项目，假设净利润为2亿元，如果自身投入10亿元的本金，则资本回报率为20%；如果举债5亿，自己投5亿，回报率远高于20%（自行脑补）。这样，在举债的过程中即提高了杠杆率，又提高了资本净回报率。

再举个例子：B开发商开发一个项目，1亿元拿到地，需要再投入9亿元，最后净利润为2亿元，如果自身投入10亿元的本金，则资本回报率为20%；B开发商先行“卖图纸”收到一半预售款6亿元进行投资，将地和项目抵押给银行再融入5亿元，4亿元用于继续投资该项目。多出来1亿继续进行复制粘贴。这样极大地提高了整体的周转率、杠杆率和净利率，在周期上行时十分吃香。问题是，一旦流动性出现问题，将出现多米诺骨牌效应。

而在资本市场，高财务杠杆行业一旦面临流动性危机是极为被动的；比如恒大、融创、碧桂园等等房企，股债双杀会极大地限制其再融资能力！如果说同样发行1亿股，2019年底的碧桂园股价为12.48港元，可融10亿；在今天，1亿不到。并且随着流动性危机愈演愈烈，债券发行更是难上加难，除非有神秘力量去统筹。

上一篇写得很清楚，把碧桂园和恒大各自的资产负债结构进行了对比，碧桂园远没有恒大那般恶劣，甚至从结构上看所谓的暴雷概率也不高。流动性危机和地产周期的影响到底有多大，很难确定（我不是专家，专家可能能讲明白）。

格雷厄姆说：“股市，短期是投票机，长期是称重机。”