中国楼市：供求反转 调控转向

7月中央政治局会议定调下半年宏观经济政策，部署重要经济工作。其中，房地产政策是最大关注点之一。会议明确提出，要“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

关于供求关系发生的重大变化，业内普遍认为，变化主要体现在供应与需求两端的回落，具体包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、二手房挂牌量急剧攀升、房屋流通速度明显下降、银行按揭贷款余额第一次减少等等。

面对房地产市场和行业出现的重大变化，在7月份中央政治局会议中，优化房地产政策被重点提及。不少分析预判，结合二季度以来的市场表现，下半年会陆续出台系列政策，特别是部分符合条件的一线和重点二线城市会逐步落实政策优化。

7月27日，中国住建部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。

中国首席经济学家论坛理事长 连平‍‍‍：

对于未来房地产政策调控的方向，有分析认为，房地产调控已经从增量市场向存量市场转化，因为目前房地产市场的主要问题集中体现于存量市场，比如房地产市场的核心问题仍然是存量风险问题，比如房企既有的债务问题及保交楼、保交付等问题。其次，在住房总量已经饱和的局面下，盘活存量资产是首要问题。

中指研究院市场研究总监 陈文静：

在存量市场，2023年以来，提前还贷潮持续升温。另外，中国央行近期表示，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同或用新贷置换旧贷。事实上，2009年在政府文件支持下，主要商业银行曾下调存量房房贷利率。但此次高层喊话下，政策调整的可行性还有待观察。

对于后续的房地产调控政策，还有舆论认为，下半年的政策力度或许会有所加大，但不会太强。2022年以来，各地共出台放松政策835条，2023年一季度至今，政策出台节奏则明显趋缓，这在一定程度上说明，历经如此多次的政策放松后，目前还有空间的城市已经比较有限。在经济复苏动力不够强劲的情况下，房地产行业政策的市场提振效果不会太明显。

整体来看，在对房地产市场的最新判断下，中国政府的政策调控将发生相应转变。同时，在超大特大城市，以城中村改造为代表的高质量城镇化，也将为这些城市的房地产市场带来新导向。

4月中央政治局会议后，7月政治局会议再次提出积极推动城中村改造。而在此前三天，国常会也提及要在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。密集的高级别会议信息意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

目前，中国有7个超大城市和14个特大城市，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已经提出明确的目标。

国金证券研报数据显示，2023年中国城中村改造市场规模或超过万亿元。如此规模的城中村改造，新增居住供应，同时增加基建投资建设，对于建筑工程、装修、家电等产业链的上下游会起到一定的拉动作用。

国泰君安国际首席经济学家 周浩：

具体到城中村改造对房地产市场的影响，国泰君安的一份研报显示，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积的增长看，一二线城市增量地产投资增长空间有限。但随着人口的不断集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间，旧房改造或者城中村改造，将成为地产投资的主导。据该机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿。

另外，虽然7月份中央政治局会议对房地产市场做出不同以往的定调，但和以往相同的是，防范化解风险仍然是房地产工作的主基调。防范行业失速、价格快速下跌、银行坏账攀升等等，是下半年的主要工作。