当下的地产及经济困局的根本问题

今天来和大家着重分析下当下的地产及经济困局的根本问题。

废话不多说，直接上干货。

第一个信息：7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》对”金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。

具体内容变更为:1、对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

2、对于商业银行按照本通知要求，2024年12月31日前向专项贷款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

第二个信息：据社科院公布数据,截止2023一季度，全国存款余额已经接近1,310,000亿，按照人口来算，人均存款在9.35万元左右，创造了历史新高。但同期数据也显示，超7成年轻人数不足十万。

现在结合以上信息来对地产市场作一分析:

1.先来说下所有人都关注的事情：就是救地产市场的水究竟放没放，答案是央妈肯定放了的。但市场给出的反应却与以往不同，全国主要城市的地产不仅仅是价格没有涨，连普宅的成交量也没有上去，甚至还有萎缩。

这背后的原因是什么？笔者认为答案或许就隐藏在上面的第二个信息之中，上半年居民存款增加了20万亿，看起来不少，但我们需要关注的信息不仅仅是存款增加,而是谁的存款增加了。

按照社科院的数据，超7成年轻人的存款不足10万元，那么存款显然不是增加在最需要购房的年轻人的身上了，讲个笑话，假如增加的20万亿存款里有10万亿是马斯克一个人的存款增量，那你觉得这10万亿对楼市的拉动作用有多大呢？马斯克是马斯克，年轻人是年轻人。

两者的存款增加根本就不是一回事。所有年轻人的存款增加10万亿，对楼市的拉动效果那肯定是立竿见影的。马斯克存款加个10万亿跟楼市涨跌基本没啥关系。

2、接下来从另一个维度来分析一下楼市,如开篇第一个信息所示，写了那么一大堆，我们可以看出来，两部门的政策调整主要集中在对利率的管理上了。

简单来说，就是降低房地产领域的贷款利率，以便让人们以每月还更少的月供利息来还房贷，进而刺激成交量上行。

但个人以为这种做法是值得商榷的。房地产调控不应仅仅放在供给端，现在的问题更多地集中在需求端。

简单来说，就是人们买房差的不是那几个利息的钱，人们差的是首付，差的是本钱。

经过这么多年的高房价盘剥，很多居民的资产负债表已经扩张到极限了，而居民资产负债表的修复显然不是一天两天的事情，这需要三到五年甚至更长的时间。

那么居民资产负债表的修复需要采取什么措施呢？

第一种，就业市场必须火热起来，只有薪资有上升预期，且就业岗位大增 ，人们的收入在增长，不愁就业的预期中才会放开手脚花钱，也才会敢于贷款买房。

第二种，居民存款在不断增加。只有居民存款大幅增加了，大家才有底气出来消费或者买房子。居民存款增加的速度越快，资产负债表的修复速度也就越快，经济和房地产市场的活力恢复也就越快。

那么如何让居民存款大幅增加？最快的办法就是想办法让国内的富豪和中产们使劲花钱，我们都知道，一个人的消费就是另一个人的收入，他们花钱的场景越多，能够从中获益的穷人就越多，大家都有钱赚,经济自然就会好起来。

而现在的问题是，由于国际国内的大环境不好，很多土豪和中产都感觉钱不好赚，所以花钱也变得十分保守，这些有消费能力的人一旦减少甚至是停止消费，带来的问题就是周围一大群服务富人和中产的人群收入就会锐减，这些人本来经济就不是很宽裕，这么一搞更不敢消费了。

大家都不消费的后果就是经济通缩经济下行压力变得巨大。所以当务之急就是要让富人跟中产敢于消费，而不是单纯的放水。可如果通过一些手段把钱发到富人和中产手中可行吗?

个人认为这个事儿不能简单粗暴地干。我来分析一下富人跟中产拿到钱后的操作。

1、富人拿到钱后，这些钱很大程度并不会进入晋通的消费市场，因为他们钱本身是很多的，之前的日用品和生活消费基本不会受什么影响。

富人拿到这些钱之后肯定是钱生钱。国内目前能够投资的地产就只剩下一线城市的豪宅市场。

众所周知，豪宅跟普宅是不同的。普宅的交易对象是中产和普罗大众，而豪宅的交易对象却是土豪和有钱人。所以核心地段的豪宅肯定会暴涨一波，而对于手头有多套普宅的土豪来说，这种情况下肯定是卖了普宅买豪宅，反过来对普宅市场的地产市场又形成了抛售和降价压力，而很多城市,尤其是中小城市并没有豪宅市场，这么干就把当地的地产市场给带崩盘了。

所以肯定不能给土豪们直接发钱。

2、对普宅市场来说，这个市场面对的是中产和普罗大众，所以决定普宅市场的有两个因素：一是人口的出生率，长期来看人口出生率断崖式的下跌显然对地产市场是构成长期巨大利空的。

所以目前几乎没有人贷款或者加杠杆买房了，已经买房的也在想尽办法还房贷。

二是看普宅最大的刚需年轻人目前兜里的钱有多少，这个数据显然也不容乐观。如上文所示，超7成年轻人存款不足10万。这个钱相对于高昂的房价来说实在是太少了。

而且说句老实话，个人以为，除了养老和医疗，几乎所有行业的未来跟前景都是由年轻人口袋里的钱买单的。所以当务之急是要让年轻人口袋里的钱多起来，鼓起来。

年轻人的消费是支撑大多数行业能够健康持续稳定增长的重要先决条件。最后还是那句话，存款大幅增加跟哪些人群的存款大幅增加，分析清楚这个问题是解决当下经济困境的最关键抓手，只有弄明白这个问题才能真正找到有效解决当下困局的有效方案。