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这是熊猫贝贝的第1834篇原创文章

房子不要首付，直接办理过户，相当于免费送，只需要接手的人办个按揭手续，接着还月供就可以了，这样白送的房子，大家愿意要吗？

免费送房？乍一听就像骗子和套路，是不是把大家当傻子了，谁会上当呢？

还真不是，2023年以来，“免费送房”这件事，在中国或许已经不是什么新闻了。

据有媒体此前报道，2021年1月中旬，一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传。

在某社交平台，有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款”。

图片来源：网络

“房子在燕郊天洋广场，2016年买的，40平方米70年产权住宅，西向，总价78万元。”

图片来源：网络

厚土已经为这套房源还了4年的贷款了，每月4000元，总共不到20万元。这套房子买的时候房价在20000元/平方米，而2017年通州传出建设北京城市副中心的消息后，燕郊房价一跃超过了30000元/平方米。

但2017年6月，廊坊地区正式限制外地人购房，交满3年社保才能购买，燕郊楼市一夜腰斩，目前均价只有不到2万元/平方米。

早在2020年4月，也有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送，原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格，成为了负资产。

简单来说，就是房价已经跌破入手价，甚至更低，如果按照购入时的总价继续还贷款，那就是持续亏损，还不如把这个房子“无偿转让”，拼了已经亏掉的首付和利息，也要把房子关联的贷款转移出去，也算是及时止损。

逻辑并不复杂，而且，这种模式，其实在其他国家，早有先例：

就在中国的邻国日本，就有一种空屋银行（空き家バンク），是日本政府为改善“蚊子户”问题，在网上设立的低价、甚至免费为民众提供空置住房的网上银行。

2018年12月7日，日本乡村地区相继成立空屋银行，免费赠屋给符合条件、通过审核的民众，并以提供修缮补助等为诱因，吸引民众迁至乡下。

美国也有，底特律一度曾为美国第5大城市，由于人口锐减、一些居民区房屋闲置失修甚至倒塌，于是出现了标价“1美元”出售的“一元房(DollarHouse)”。

但“一元房”不是1美元就能买到。购得房产后，购房者需每年向政府纳税，纳税标准参照当地政府对房屋的评估价。

一套房子尽管现在售价1美元，但政府对它的估价可能是3年前的价值，即大约6万美元，因此纳税基数为6万美元。

密歇根州下属各县年度房产税率不等，同一郡县不同校区的税率也不等。

以一套位于韦恩县普赖尔大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”为例，如果当地政府对其估价为6万美元，按当地目前6.819%的房产税计算，购房者每年应缴4091美元房产税。

说白了，这种免费送房对应的，基本上都存在现实的价值缺乏需求支撑，没有流动性，并且资产价值共识极低的共同特征。

当然，中国的燕郊是房价泡沫，日本美国是需求匮乏，但是没有想到的是，2023年，在中国的一线城市深圳，还有中部省会城市郑州，也出现了“免费送房”的动向。

究竟是怎么一回事？动向信息靠谱吗？

免费送房动向背后的经济逻辑什么？

出现免费送房的动向，释放了怎样的经济信号？

这篇文章，就将基于对深圳和郑州都出现的“免费送房”动向梳理复盘，结合现实和环境，挖掘本质，分析逻辑，并对动向所释放的信号以及中国楼市后续可能的发展走势，进行一次有深度，有态度，有依有据的讨论和研判分析。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

2023年6月，河南郑州，免费送房，究竟是怎么一回事？

7月初，一位视频博主在社交平台发布了免费送房信息：

“我妻子5年前在郑州金水区曼哈顿购买了一套房子，当时房价为118万元，贷款90万元，已还5年贷款。现在房子要出售，免费赠送。只要过户，直接过户给你，你直接还房贷就行……这套房子面积为69平方米。”

图片来源：网络

为了查看该套房屋的屋内信息，多位意向者尝试联系该视频博主，但对方一直拒绝回应。目前，该条送房视频已经删除。

但是，这个举动在网上瞬间引发热议。

根据该视频博主的介绍，这套房子面积为69㎡，购买于2017年，当时的总房款为118万元。其中包括28万元首付，剩余90万元则是按揭贷款。如今，房贷还剩80万，赔了五六十万元。

目前该小区挂牌几百套，差不多面积的居然还有人只卖50多万。

图片来源：网络

即便是高的也不过90万，真正要买估计80万附近随便成交。

也就是说经过5年的时间，这套房子基本把首付跌没了，还得承担后续的利息，难怪他要免费送房子了。

从经济逻辑维度去考量，这个事情，很大程度上可能是真的。

那么，为啥该业主选择免费送不直接断供还硬性要求买家还贷呢？

因为轻易选择断供后果非常可怕。断供之前，房主每个月可能还还着银行贷款的利息；

如果断供还会因为被判决，需要承担的利息、罚息、案件受理费、保全费以及还有银行委托的起诉律师费。即使是上诉可以，他还需花费一笔费用，且难有改判可能。

如果耍赖，银行会申请冻结你名下所有的财产，车、房、存款，统统都会用来抵债。且，从此这位房主会进入了失信人名单。也就是老赖，你以后想坐飞机高铁，高消费统统会被限制。

该项目周边的中介门店也侧面验证了这个说法：

“免费送房？现在多了，只要你还贷款。”

在位于郑州市嵩山路的一家二手房门店，中介侯先生对意向者说，这几年，郑州大部分区域的二手房售价，都降了，区别也只是在于降的多少，“品质好的小区，降的不多，品质差的、一般的，降的都比较多。”

事情就是这么一个事情，本质上，郑州这一次出现的免费送房的动向，和2021年燕郊的负资产逻辑，是一个意思。并不复杂。

揣着房价上涨的预期，遇到了跌跌不休的行情，加了杠杆被套牢，不堪重负想解套。

郑州航拍（图片来源：头条图库）

2

无独有偶，一线城市深圳，也出现了“免费送房”的动向，又是怎么一回事？

同期，深圳也有业主在群内发布消息，想把房子赠送出去，“我不想还贷款了，只要愿意还贷款，我立字据满3年可以过户，27.88平方米，当时成交价是365万元，已还2年贷款。”

图片来源：网络

从截图内容来看，业主当初以365万元买入，还差一年解除限售，但其已经坚持不住了。

当然这就是个聊天截图，可信度存疑。

上网查询该小区的房价，同样面积的挂牌价才230万。

图片来源：网络

对方只还了2年贷款，加上利息保守估计还有500万要还。

这样看来，免费送这个事情应该是真的，毕竟这送出去的简直是烫手山芋。

不得不感慨，有的房子确实是累赘了。就算有深圳这样的一线光环加持，泡沫承压之下，总有能力不及，错估行情的玩家，会率先跳出来。

深圳（图片来源：头条图库）

3

逻辑分析和趋势研判：“免费送房”动向出现的原因，以及对后续楼市的信号意义

实际上，先后传出“免费赠房”信息的城市，不仅是郑州。国内多个城市在2023年以来，先后传出有业主愿意“免费赠房”。

本质上，出现这样的动向最核心的原因，还是房价跌了，而且对于未来的预期普遍不高。

在一些城市，不少二手房动辄跌幅30%以上，对于一些高位接盘的业主而言，相当于已经把首付款跌没了。

此时，如果再遭遇失业，失去收入来源，则连每月的房贷还款都成为难题，于是，与其痛苦纠结，不如断臂求生。

形势比人强，但是人性和趋利避害的本能，注定了这些免费送房的行为，持房业主都是有自己的小算盘的。

网上有一个分析，就是从绝对理想的状态出发，从绝对理性的行动出发，房价跌幅多少时，就该把房子白送？（还款本金≈当前房子总价？）

很有意思，给大家分享一下：

100 万的房子，以首付 30 万，商贷 70 万，利率 4.2% 计算，假设房价下跌，还了 5 年房贷后，就会等到下面这张图：

送房临界点——还款本金 ≈ 当前房子总价。

图片来源：见图

当房价跌幅在 36% 左右时，一套总价百万的房子，选择等额本息且还了 5 年房贷后，剩余还款本金是 63.52 万；

当房价跌幅在 43% 左右时，一套总价百万的房子，选择等额本金且还了 5 年房贷后，剩余还款本金是 58.33 万。

这个时候，还款本金已几乎等同于房价下跌后的二手房价格。

而对应的房价跌幅，也就是所谓的 " 送房临界点 "。

换言之，当房价跌幅在 35%-45%时，就是送房阈值了。

毕竟不能直接断供，如果房子断供，拍卖的钱都不够还贷款，而且银行还会追责。

送房，也成了一种选择。

但是不管是郑州，还是深圳，这一次出现的免费送房，显然还没有到这个阈值。

或者说，真正意义上的负资产，并不符合现实情况，当然，和过去一路上行的房价行情相比，那肯定不可同日而语，一涨一跌，账面损失或许没到送房阈值，但是心理账户的损失，那就是正常情况的两倍了。

这个世界的有趣之处有一点就在于：不同的人，对应的心理素养和承受力，可能完全不一样。

压力测试，是见证考验人品高低，反映心理素质差别，和筛选水平差异的必备项目，就是这个意思。

压力之下，很明显有人已经顶不住了，选择逃避和试图逃离了。

这对于当下的中国楼市而言，肯定不是一个好信号：

免费送房，割肉避险不一定顺利成功，但是这样的动向给市场释放的信号，非常糟糕。

人的潜力和抗压力能力，和预期密切关联，选择免费送房转移债务，也不愿意坚持，是对当下民众对楼市后续走向预期不确定的一种清晰反应。

房价都不用说涨，只要相对稳定，有谁会干这个事情？

杀头的买卖有人做，亏本的生意无人问，就是这个意思。

当然，这也是对当下中国楼市普遍所面对的下行压力，一个真实的讽刺表现。

这信号很不好，也和国家对于楼市和房地产行业的主线规划和思路相悖。

理性预判，虽然还有依然沉迷在什么史诗级大救市，惊天大行情幻想中的群体期盼的大招不会有，但是接下来，国家对于楼市这种已经明显出现的预期不足，信心匮乏的动向，必然会给予更多的重视和“特殊照顾”。

2023年，国家意志和顶层设计对于楼市的态度是什么？

我们一起回顾一下：

图片来源：头条图库

写在最后：

结合“法拍房”和“免费送房”动向背后的逻辑差别，看清当下中国楼市的真实现状。

免费送房这个事，该说清楚的也说清楚了。直白一点小结一下，并不复杂：

为什么陆续会出现“免费增房”情况？两个主要原因：

首先当前房地产市场的变化，形势不容乐观；

其次就是业主面临失业或不可抗力等各种可能的风险，一种“断臂”求生的无奈之举。

客观来说，这种动向出现的问题和风险其实都不大，和法拍房的类似动向，不可同日而语。

看一组数据：

2023年1-3月全国法拍住宅用房挂拍量共计70567套；挂拍金额636.91亿元；成交量为21953套，成交率为31.11%；成交金额324.58亿元；平均成交折扣率为79.04%。

与2022年1-3月相比，全国住宅法拍房挂拍量上涨37.41%，成交量同比上涨5%，成交均价同比下降7.79%，成交金额同比下降1.39%，平均成交折扣率下降1.54个百分点。

法拍房的数量暴涨，比免费送房动向，更值得关注。

先不说增长多少，有多少套房子进入法拍程序，仅仅从法拍房持续增长的势头来看，就能说明2023年中国楼市的很多真实情况。

法拍房，是房价下行阶段，最差的选择，但至少，绝大多数房子被法拍的群体，只是现金流断裂，而不是信心和预期层面的崩盘。

法拍房增加和免费送房动向出现叠加，说明了中国的当下楼市，可能距离临界状态很近了。

基于以上逻辑分析，能够得出什么结论？

不看空，不唱衰，有一说一，有依有据：一个买房不求增值，但求稳定，甚至比亏的时代，是真的来了！

对于未来的房地产市场，不要心存幻想，投资房产亏钱的概率会比赚钱的概率大很多。从行业的整体逻辑上来看，未来的新增居住需求会逐渐萎缩（人口负增长及城市化进程减缓），但住房供应的绝对数值会继续增加，供大于求将成为普遍现象，房价再想保持上涨趋势就很难了。

当然不否认未来仍然会有一些城市的某些区域的房价会继续上涨，但如何找到这样的优质房产，需要深厚的专业知识、丰富的行业经验及雄厚的资本。

简单来说，和绝大多数普通人，没有什么关系了。

就像这几年，一线城市的某些豪宅仍在上涨，但即便是有这样的判断，也很难有这么雄厚的资金来投资，未来投资房产并且能够赚钱或将是小部分人能够玩的游戏了，全民炒房都能赚的时代将一去不复返。

看清现实，抓住主线，结合需求，指导行动，才是正途。

以上，就是对深圳和河南在近期出现的“免费送房”热点动向，进行的一次梳理和深入讨论研究内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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