不动产登记简讯（第2306上半月）

不动产登记简讯

第 2306上半月

一、登记动态，更多内容见“不动产频道”微信公众号栏目

1、打通“证结”解民心结 海南化解1008宗不动产历史遗留问题

项目建成年代久远，找不到原始档案材料；该拆的旧楼迟迟未拆，导致项目规划核实无法通过；登记责任主体缺失，只因开发商突然玩起“失踪”……近年来，一场针对不动产登记历史遗留问题的“清旧账”行动，正在海南持续推进。截至目前，海南省不动产历史遗留问题的解决比例已达79.43%。（海南日报 记者李梦瑶 通讯员刘棠琳 2023.6.15）

2、济宁推行不动产登记“一岗通办”

为解决不动产登记“税费多头缴、多窗跑”等问题,济宁市自然资源和规划局主动联合财政、住建、税务、银行等4部门,于近日出台了《济宁市优化登记财产营商环境推行不动产登记“一岗通办”“税费同缴”工作实施方案》,通过建立“前台税费同缴、后台清分入账”工作机制,真正实现企业和群众“一岗通办”不动产登记、房屋交易和税款征收全部业务。（经济导报 郭朝阳 2023.6.15）

3、芜湖创新“平台感知+审批” 实现“无感”备案拿证

安徽省芜湖市整合系统解难题，打破传统审批事项申报思路，创新“平台感知+审批”模式，以“技术平台高度聚合”+“工程监管过程服务”的整体性工作思路，探索实施工程建设项目竣工验收“无感备案”和不动产首次登记“无感拿证”。（中国建设新闻网 李雅为2023.6.15）

4、全国不动产登记职业技能竞赛湖北省选拔赛启动！

6月13日，极目新闻记者从湖北省自然资源厅获悉，根据自然资源部举办首届全国不动产登记职业技能竞赛的相关要求，日前，湖北省自然资源厅决定举办全国不动产登记职业技能竞赛湖北省选拔赛，选拔队伍参加全国竞赛。（极目新闻 记者王俐燃 通讯员吴雄一 谌晨 2023.6.14）

5、长春市11项不动产登记业务调整审批层级

为深化落实“放管服”改革，优化不动产登记营商环境，近日，长春市规划和自然资源局印发《关于降低部分不动产登记业务审核层级的通知》，将不动产转移与抵押权首次登记（单位）等11项业务审批层级由原四级审批调整为三级审批，进一步压缩不动产登记办理时限，切实提高办事效率。（城市晚报 记者刘佳雪 2023.6.14）

6、江西省全面推行不动产“带押过户”

6月12日，从江西省自然资源厅官网获悉，6月9日起，江西省全面推行不动产“带押过户”，解决企业群众在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，优化交易流程，实现便民惠企目标。（中房网 苏晓 2023.6.13）

7、宁波海域使用权立体分层登记

作为首批承担自然资源部海域使用权不动产登记试点任务的城市之一，浙江省宁波市于2020年12月颁发了全国首批海域及海上建（构）筑物一体登记不动产权证书；2022年4月以来，持续推进海域空间立体分层确权登记。（i自然移动客户端 2023.6.13）

8、河北沧州18个不动产登记中心负责人体验“我是办事人” “一把手走流程”推进不动产登记提质增效

日前，沧州市自然资源和规划局组织全市18个不动产登记中心负责人深入开展“一把手走流程”换位体验活动，对各县（市、区）不动产登记窗口服务质量和办事效率进行全面“质检”，着力推动业务流程优化，提升群众办理不动产登记的便利度和满意度。（沧州日报 记者刘杰 通讯员王长雷 2023.6.12）

9、河南邓州不动产登记服务中心：优化委托程序解决后顾之忧

商品房转移登记，需要开发企业和权利人共同申请办理。受历史遗留或者其他因素影响往往会有一部分业主未及时办理不动产权证，开发企业在清盘后，要么注销公司，要么离开当地，造成业主申请办理不动产权证时联系不上开发企业，无法共同申请。基于此，河南省邓州市不动产登记服务中心优化委托程序，推行一次性委托，方便业主办证。（中国自然资源报 海—帆 2023.6.9）

10、不动产登记为慈善信托财产 杭州做到了

不动产作为信托财产登记一直是个难点，如今，这个难点在杭州得到了突破。日前，“桐庐县不动产慈善信托”正式成立，这是全国首单全流程规范化不动产慈善信托，也是杭州市慈善信托专项试点改革的一项重大突破。（金融时报 记者胡萍 20236.8）

11、北京开启不动产登记“跨省通办”新模式

6月7日，北京市规划和自然资源委员会东城分局与福建省泉州市不动产登记中心签订合作框架协议，依托“互联网+不动产登记”，将本地不动产登记受理端延伸到异地，采取异地申请、属地审核的模式提供“跨省通办”服务。（新京报 记者袁秀丽 2023.6.7）

12、3到5年，山西省基本完成五项农村不动产登记工作

近日，山西省农村不动产登记现场推进会在运城召开。会议传达了全国自然资源和不动产确权登记工作会议精神，对全省农村不动产登记工作进行再动员、再部署、再安排。我省将用3到5年时间，基本完成五项农村不动产登记工作。（山西晚报 薛建英 张舰 2023.6.6）

13、广东：不动产登记信息可“以图查房”

近日，广东省自然资源厅通过广东省政务服务网，上线不动产登记信息“以图查房”功能，向全省自然人、法人及非法人组织提供不动产登记信息及地籍图可视化查询服务，群众企业查询不动产登记信息更加便捷、直观、全面。（广州日报 记者杜娟 2023.6.5）

14、北京“带押过户”政策配套措施日益完善，已交易房产涉海淀、朝阳等8区

5月下旬，基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理完成，意味着北京地区跨行“带押过户”已步入线上化轨道。与此同时，同行“带押过户”已在10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州、海淀、朝阳、怀柔、丰台等8个区。（第一财经 杜川 2023.6.2）

15、山东全面推行不动产“带押过户”，推出四种参考模式

近日，山东省七部门联合发文，在全省范围内推行不动产“带押过户”登记服务模式，解决在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，优化交易流程，实现便民惠企目标。（新黄河记者罗晓飞 2023.6.1）

二、 实务问答，更多内容见“不动产频道”微信公众号栏目

1、《民法典》397条，＂建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押＂。开发企业用建设用地使用权在A银行办理了抵押登记，后土地上又新增了几幢房屋，开发企业现在在B银行办理在建工程抵押，开发企业不能还款，实现抵押权时，A银行可以处置新增的建筑物吗？A银行是否具有对建筑物的优先受偿权？

《民法典》第四百一十七条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

本问开发企业先用建设用地使用权在A银行办理了抵押登记，地上新增房屋后又在B银行办理在建工程抵押，按照《民法典》第三百九十七条“房地一并抵押”原则，此时房屋下面的土地随之抵押，土地上即产生了重复抵押。就土地而言A银行具有优先性受偿权，但就地上新增房屋而言B银行才具有优先受偿权。如果开发企业不能还款，A银行实现抵押权时，依据《民法典》第四百一十七条的规定，只能房地一并处分，但A银行只对土地有优先受偿权，对新增的建筑物不能优先受偿。（不动产频道）

2、抵押人先后与两个抵押权人签订抵押合同，第一顺位评估60万，贷款40万，第二顺位评估80万，贷款30万，两次抵押金额的总和，超过了第一顺位的评估价值，不动产登记机构能否登记？

抵押是民事法律行为，以尊重当事人的意思自治为原则，当事人之间如何设定抵押应由当事人自己来决定，只要不损害国家利益、公共利益或他人利益，无须由法律来强加干涉。全国人大常委会法工委对原《物权法》重复抵押以及超值抵押的解释为：“本法不再限制同一财产的重复抵押行为，以同一财产向同一债权人或不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值，数个抵押权依照本法规定的顺序清偿，是否在同一财产上设定数个抵押，由当事人根据实际情况判断和决定”。该解释应该说从法律层面明确了超值抵押的合法性。

在现实生活中，抵押物的价值不可能是一成不变的，当事人在签订抵押合同时，抵押物的价值可能高于也可能低于抵押权实现时的价值。因此，在设定抵押时，想确定所担保的债权是否低于抵押物的价值是很困难的。而且规定了“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的《担保法》已经废止，新的《民法典》及相关司法解释并未禁止不动产超值抵押。《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》以及《不动产登记操作规范（试行）》也未赋予登记机构审查不动产价值的职责。因此我们认为，对于本问当事人申请的超值抵押登记，不动产登记机构应当受理。（不动产频道）

三、 典型案例，更多信息见“不动产频道”微信公众号栏目

伪造遗嘱并转移巨额遗产 江苏南通一法定继承人被判丧失继承权

近日，江苏省南通市中级人民法院审理了一起特殊的遗赠纠纷案，作出维持原判的终审判决。因司法鉴定结论为老人的姐姐提供的遗嘱为伪造的，且转移巨额遗产，法院最终判决其丧失遗产继承权。

2021年7月，家住南通市崇川区的王某斌去世。因为其妻子及女儿王某娟已经去世，王某斌的长姐王某丽等5名兄弟姐妹成为他的法定继承人。王某斌留下的遗产有当地的房屋两套，其中一套50%的份额为王某斌所有，50%的份额为王某丽所有，此外还有银行理财款若干。

2022年，张林等非王家亲属4人以一份签署日期为2020年9月26日的王某斌自书遗嘱为依据，将王某丽兄弟姐妹5人诉至南通市崇川区人民法院，要求继承王某斌的遗产。该遗嘱的内容为王某斌与王某丽共有的房屋，王某斌享有50%份额的产权由王家5名兄弟姐妹继承；银行理财款给张林等4人每人10万元，余下的钱以女儿王某娟的名义上缴国库；另一套房屋由张林等4人共同共有。王某娟去世前，曾委托张林等4人照顾自己的父亲，此后其对老人进行了照料并获得了王某斌自书遗嘱。

王某丽也提交了一份签署日期为2021年6月8日的王某斌自书遗嘱。该份遗嘱的内容则是对于王某斌与王某丽共有的房屋，王某斌享有50%份额的产权由王某丽继承；另一套房屋由王家5名兄弟姐妹继承；银行理财款归王某丽所有。

崇川区法院委托司法鉴定中心进行遗嘱鉴定。鉴定中心的意见为两份遗嘱字迹不是同一人书写，王某丽提供遗嘱中字迹的形成时间晚于2021年7月1日。王某斌去世前，把银行卡密码及手机均交给王某丽保管。在其去世后及一审诉讼期间，王某丽多次操作手机从王某斌名下的多张银行卡中转出款项，累计金额达63万余元。

崇川区法院审理后认为，2020年9月，王某斌立有自书遗嘱，该遗嘱无论是形式上还是实质上均符合法律规定，遗嘱有效。而2021年6月8日的那份“王某斌自书遗嘱”，系王某丽伪造，为无效遗嘱。王某丽伪造遗嘱后毫无悔改表现，且转移王某斌的巨额遗产，情节严重，丧失对王某斌遗产的继承权，故其丧失继承的王某斌遗产应由其他法定继承人王家剩余4位兄弟姐妹平均继承。

据此，崇川区法院作出一审判决：原王某斌、王某丽共有房产归王家5名兄弟姐妹按份共有，其中王某丽占有原来50%的份额，剩余4位兄弟姐妹各占12.5%的份额；另一套房产归张林等4人按份共有，各占25%的份额；王某斌名下的资金由张林等4人各分得10万元；王某丽将转移的63万余元退出，以王某娟的名义上缴国库；王某斌的其余银行理财款以王某娟的名义上缴国库。

王某丽不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。（人民法院报 顾建兵 张怡茜）

四、 最新政策，内容详见“不动产频道”微信公众号栏目

1、杭州市规划和自然资源局关于杭州市施行不动产登记事项全市域“一网通办”的通告

2、江西省自然资源厅等四部门关于在全省推行不动产“带押过户”的通知

3、江西省自然资源厅办公室关于印发江西省不动产登记职业技能竞赛省级选拔赛工作方案的通知

4、山东省自然资源厅等七部门关于开展不动产“带押过户”登记服务模式的通知（鲁自然资字〔2023〕69号）

5、哈尔滨市不动产登记交易事务中心等五部门关于推行抵押登记业务网上办理简化流程要件的通知（哈不动产联发〔2023〕1号）

6、包头市不动产登记中心关于全面实施不动产登记与水电气暖联办的通知

7、济宁市不动产登记中心关于推行不动产登记涉税业务税费同缴”有关事项的通告

8、济宁市优化登记财产营商环境推行不动产登记“一岗通办”“税费同缴”工作实施方案（济自资规发〔2023〕25号）

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