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文、编辑丨杰读天下

如果你辛辛苦苦攒了大半辈子钱去买了套房，结果这套房被别人抵押了出去。上诉法院，最终判定房子不属于你，你会不会非常崩溃。

马大爷最近就遇到了类似的烦心事儿，而且他牵涉到了两套房。

一口气买了五套房，全部现金交易

马大爷今年62岁，是做牛羊皮生意的。这个行业是个古老的行业，交易方式也没跟得上潮流，依然是现金交易。

13年前，也就是2010年。52岁的马大爷眼看着儿女们都已长大成人，为了全家能够在一起，决定买几套房子。

当他听说某楼盘现金交易可以每平方米便宜一千元时，老马心动了。因为他要买的房子很多，能省下不少钱。

他没有犹豫，当即与开发商签订了五套认购协议，并且履行了承诺，带着大半辈子挣的数百万元现金，和子女一起到财务室，先后两次付清了五套房的全款，合计349万元。

财务也给他开具了收据，上面写着支付方式为现金支付。

但是老马没有与开发商签订购房合同，他觉得认购协议写的也已经非常清楚了，包括房屋的位置、面积、价格、付款方式、违约责任等都有明确约定，与正常合同无异。

再者说像老马这样现金交易的业主不少，因而也就没放在心上。

房子下来后，老马该装修装修，该交物业费、然气费、电费等等就去交。

他与开发商一直在拉扯的，就是办理房产证。交房那么多年，五套房子没下来一张房产证。

日子就这么一天天过着，到了2018年，谁知房产证非但没下来。自己还有两套房子面临着被强制收走的风险。

这是怎么一回事呢？

房子突然要执行给别人

原来由于开发商主要负责人涉嫌违规融资等原因，一直没有办理房产证，老马所购房屋的产权仍在开发商或者其特定关系人名下。

后来因为该开发商公司因为拖欠建筑商的工程款。建筑商一纸诉状将开发商告上了法庭，并且胜诉。

法院判决强制执行开发商公司名下的房产，其中就涉及到了老马的两套房子。

老马听说自己的两套房要被强制执行，顿时火冒三丈，这两套房是自己的血汗钱买下来的。自己又没犯事儿，凭什么要执行给别人。

他决定用法律的武器，捍卫自己的权益，将建筑商给告了。

在法院的查明下，老马与开发商签订的有认购协议书、购房款收据，还有与物业的协议、装修款等等。

当初判定强制执行给建筑商的时候，不知道还有隐匿的这一出。

因而认定虽然没有房产证，但是老马对这两套房享有民事权益。

如此一来，建筑商又不服气了。他们的理由是这两套房压根就不在老马的名下，而是登记在开发商名下。

其次，认购协议书上老马的签名与起诉状的签名不一致，怀疑认购协议书为伪造。

再次，老马说这两套房为现金购买。可是合记下来两套房已经151万元。正常人谁拿着这么多现金去买房。

最后，这两套房不是老马唯一的住房。也就是说这两房对老马的生活影响不大，但是却关系着民工的生活，影响举足轻重（意思就是说可以变卖了给民工发工资）。

最终市里的法院，还是判决这两套房不强制执行。

结果很悲催

建筑商不肯善罢甘休，上诉至省高院，要求撤销这个判决。

在建筑商看来，老马的认定协议算不上真正意义上的购房合同。而且提供的物业票据，是与物业公司而非开发商之间的。

对此老马也很无奈，他表示如果开发商没有收到钱，会傻到给自己开票据吗？

省高院经审理后，判定认购协议书无效，而且老马所声称的现金交易，涉及金额较大，没有取款凭证或者其他有效证据，无法证实有效。

由此撤销了市中院的判决，驳回了老马的诉求。也就是说，老马那两套房，还得强制执行。

老马很是郁闷，向最高法提出再审。最高法让省高院进一步查明再审。

省高院再审依旧认为，如此数额巨大的交易，全部以现金交易不符合常规的交易习惯。且现有证据，无法认定老马确实支付了购房款，故而维持原判。

老马的两套房，面临着被拍卖的境地。

感性上，老马的遭遇不得不说让人非常同情，虽然那时候房价不贵，但毕竟151万元也是真金白银。换作是谁，心里都不会好受。

那么理性上来说，为何省高院要判定强制执行呢？我们试着从法律的角度来分析一下。

首先，房屋认购协议究竟具不具备法律效力？

一般意义上来说，是具备的。

认购协议是平等主体之间为设立买卖 商品房民事权利义务关系而签订的协议，属于法律性质上的预约合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

但我们也要认识到，认购协议一般都是作为订立商品房买卖合同的担保。也就是说，认购协议签订后，如果买房人真正购房了，通常会签订正式的购房合同。

作为做了几十年牛羊皮生意的老马来说，不可能不知道合同的重要性，但是为何仅仅只签订了认购协议呢？

其次，老马未能出示有效的购房发票，只是出具了收据。相较于发票，收据开具太容易了。

再次，老马未能提供购房款的取款证明或者银行流水。

老马说他全部以现金购房，但是数百万元现金所占体积不算小，即便老马可以安稳地放在家里。可就是交纳购房款时，也不方便运输及缴纳，不符合常理。

这也是为何省高院认为全部用现金支付不符合日常交易习惯。

种种疑点，让省高院审理此案时非常慎重，再加上老马一下子现金购买了该小区多套房屋，不符合买受人名下无其他用于居住房屋的情形，做出了强制执行的判决。

老马的案例告诉我们，在购买房屋时，一定要有法律意识。

查验五证没有问题后，再进行下一步。签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同后，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记。

开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。