“我封我自己家的阳台，碍着谁什么事了吗？”封窗居然违法？

【案件摘要】

高先生花200多万买了房，就因为封自家阳台，被物业告上法庭，还败诉了！

2020年，成都的高先生花200多万元买了一套110多平的改善型住房，年底交房后，高先生开始装修。

因为高先生家在28层，并且靠近公路，一方面是为隔音防尘，另一方面也是防止高空坠物，刘先生决定将6.5米宽的阳台封上。

但是物业告诉他：他要想封阳台，必须经过业主投票表决。

随后在物业的主持下，小区业主进行了两次投票，但是因为参与投票的业主专有部分面积、人数都不足2/3以上，无法进行有效投票表决，投票一事就此作罢。

高先认为自己家阳台是属于自己的专属区域，不属于公摊区域，自己可以决定封阳台，为此高先生多次和物业协商，物业坚持不让封。

高先生决定不理会物业公司，在2021年的5月封装了阳台。

没想到4个月后，物业把高先生告上了法庭，要求高先生拆除封闭的阳台。

物业拿出一份《盛园小区临时管理规约》，这是所有业主在购房时必须签订的一份格式条款合同。

这份《规约》约定：原则上业主不得封闭阳台，如果需要封闭阳台，需要经过面积和户数均达到2/3以上的业主同意，才可以按照统一方案封闭阳台。

物业的委托律师认为高先生签了《规约》，现在高先生未经业主表决同意，就私自封闭阳台，违反了《规约》。

并且高先生私自封闭阳台，影响小区整体美观性，不仅损害全体业主利益还导致房产贬值。

而高先生认为那份《规约》是购房时要求必须要签的，自己没有选择的余地。

他认为这是一个“霸王条款”，并且他封闭自家阳台，没有损害到任何人的利益。

一审法院经过审理，支持物业的请求，判决高先生拆除封装阳台，高先生对一审判决不服，提出了上诉。

【案件争议】

高先生违反《规约》是否应承担责任？

一般来说，业主对自己的专有部分有使用权，业主可以自主决定是否封阳台。

但是《规约》中约定高先生所在小区业主不得私自封阳台，并且高先生也是自愿签字的，现在又违反了该约定，是否应该承担相应责任？

高先生是否损害了他人利益？

物业公司的委托律师认为，高先生损害了全体业主的利益，影响了小区整体美观，导致房产贬值，这些说法是否成立？

【以案释法】

对于第一个争议，我们首先要明确管理规约的效力。

《民法典》第286条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，由此推出：管理规约是一种具有法律约束力的协议，违反管理规约应当承担管理规约规定的责任。

该案物业提供的管理规约中，约定了不得私自封装阳台，高先生私自封装阳台，的确违反了该管理规约。

但是根据《物业管理条例》第17条规定，管理规约不得违反法律、法规。

根据第22条规定，临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

高先生确实违反了该管理规约，但是只有在管理规约合法的前提下，高先生才需要承担相应的责任。

根据《民法典》第272条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是一种物权。

高先生家的阳台属于高先生家的专有部分，根据法律规定，高先生在不危及建筑物安全，不损害其他业主合法权益的情况下，可以自由的支配自己的阳台。

该案中物业公司出示的临时规约显然违法了法律、法规，侵害了业主的物权，该条款没有法律效力，高先生也无需承担责任。

对于第二个争议，根据《民法典》第286条的规定，对于业主损害他人合法权益的行为，业主大会或者业主委员会可以请求行为人停止侵害、恢复原状。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定。

违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为，可以被认定为《民法典》第286条规定的损害他人合法权益的行为。

有业主表示是因为喜欢该小区的外观，并且购买房屋时房地产商承诺不会封阳台，他们才在此处购房。

但是高先生封闭自家阳台从整体上看并没有破坏、改变建筑物的外观，没有损害他人利益，房地产商对其他业主的承诺也不能约束高先生。

再者，高先生家在28楼，又临近公路，为防止高空坠物和防尘减噪而封闭阳台，该行为保护的是自己和他人的生命安全，保护的法益大于其他法益，他人不得干涉高先生对自己的专有部分行使物权。

因此，笔者认为管理规约限制业主封闭自家阳台不符合法律、法规，也不符合社会公序良俗。

民法强调意思自治，我们可以按照自己的意愿订立契约，但法律对意思自治做出了兜底的保护。

如果当事人订立的契约违反了法律法规或者社会公序良俗，法律会认定其无效，意思自治加法律强制才能更好的保护我们的合法权益。

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