房地产顺利转型的关键在REITs？专家：可扩大内需

国家发改委于3月发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。业内认为，消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。

消费基础设施REITs推出正逢其时，市场应该如何把握时机布局？基础设施公募REITs适合房地产企业的资产范围有哪些？对于消费类REITs底层资产又该如何筛选？近日第一太平戴维斯联合深圳市房地产业协会举办以REITs为主题的投资论坛，各方大佬对相关问题做出了解答。

REITs对于房地产来说意味着什么？深圳市房地产业协会会长吕晋川谈道：“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措。对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

中型商业资产方在发行消费类基础设施REITs中应该如何突破各种瓶颈？

第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆指出三点路径，第一，针对商业管理成本较高的情况，可考虑采取大资管模式去中台化，高效的运作促进效益提升，以达到提升IRR水平的目标；其次，对于传统各方独立管理的模式，经常会出现商管与物管利益点割裂的情况，引入大资管作为整体服务团队，可将物管及商管有效整合，相互补位，为资产方提供最有价值的服务模式；最后，在商业业态的设施设备维护需要高要求高标准的背景下，大资管团队可在合理酬金的经营下做精细化管理，保证设施设备的稳健运行。

对于消费类REITs底层资产该如何筛选？第一太平戴维斯大中华区资本市场部董事孙国立博士提出了五个方面的着手点，一是包括在发起人方面可以优先考虑央企、国企；二是在项目位置上可以选择北上广深、杭州、武汉和成都等准一线城市；三是以资产净值超过10亿的购物中心和社区商业为主；另外，资本化率要≥5.0%，最好达到5.5%；在合规性方面要注意是否存在权利限制、手续是否齐全、运营是否合规等方面的瑕疵。

基础设施公募REITs适合房地产企业的资产范围有哪些？华润元大基金资产证券化部总经理林海详细介绍了房地产相关的基础设施公墓REITs，他指出：“基础设施公募REITs是政策大力支持的创新型权益性融资工具，在十大类试点范围中，适合房地产企业的资产范围包括商业、产业园、物流园及保障房四大类。房地产企业发行基础设施公募REITs可以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动房地产企业持续健康发展。”

那么对企业来说，应该如何降低发行基础设施公募REITs的税负？德勤中国税务和商务咨询合伙人姜妍对此解释道，需要合理利用税收优惠政策。她进一步提到，对发行方而言，越早开始进行内部重组，可用的税务优惠政策可能更多，提前做好长期规划至关重要。

南都·湾财社记者 孙阳