三门峡市本级商品房楼盘房产抵押贷款情况统计分析

2008年至2023年4月，三门峡市共有97个房地产开发商，开发133个项目。

一、抽样统计情况

2023年5月三门峡市本级（湖滨区、开发区、商务中心区）抽样商品房开发项目45个，开发项目时间跨度2008—2022，涉及楼盘层级高、中、低端涉及商品房屋53227套。

（一）商品房屋抵押率和查封率

1、其中房产抵押贷款家庭22744套，总抵押比例为42.73%，

2、其中有房产查封套数为534，查封率为：1%；

（二）商品房屋抵押贷款类型包括：最高额抵押贷款、房屋按揭贷款、一般抵押贷款等类型。其中主体是房屋按揭贷款，大多属于期房（预售房屋）抵押。

部分房屋并不是买房时就进行了房屋抵押按揭贷款，而是后来由于商业交易中资金需求而选择了“最高额抵押贷款”或者“循环贷”等房屋抵押贷款形式。

（三）贷款率较高的项目有以下几个特点：

1、大多集中在2015-2021年间开盘项目。

2、大多数属于品质相对较好楼盘：比如前9位三门峡***城、三门峡***府、三门峡***岛、***花苑、***公园小区、***北区、***府住宅小区、***新城、***苑等商品房开发项目。

由于楼盘开发及销售会持续多年，一些商品房开发项目随着开发规模的扩大，抵押率会有动态变化。

（四）一些早期开发项目，比如2007—2013年的项目抵押率较低，存在以下几种原因：

1、贷款人已经完成了还贷（比如15年期贷款）；

2、贷款人已经完成提前还贷（比如今年初的提前还款潮）；

3、早期房地产金融尚不完善，部分家庭无法选择房屋抵押按揭贷款，只能全款购房；

4、早期买房者属于刚性需求，有较多的家庭积蓄，能够靠自身经济力量完成全款购房。

（五）一些近期开发的相对低端楼盘，特别是面向周边农业进城人口的楼盘（**广场住宅小区）贷款率较低，存在以下几种原因：

1、农业人口身份较难满足房屋抵押贷款的条件（稳定的收入来源、个人住房公积金缴纳等等），只能靠家庭自身积蓄；

2、这类项目一般房价比较低，房款总额较低，可以完成全款购房。

二、房屋抵押按揭贷款对社会消费支出的影响

（一）个别楼盘项目住房抵押率已经高达到75.92%。由于目前欠缺相关家庭的收入数据无法准确判断房产抵押贷款对该家庭其他相关消费支出结构的影响作用，影响机制等细节。但是，根据本地区一般家庭收入统计数据判断，该楼盘业主应该有较大的经济压力，肯定会影响到该业主家庭的其他消费支出。

（二）统计新建楼盘（不含房改房、2008年以前的商品房）普遍的住房抵押率已经达到42.73%，这肯定会影响到本地区社会的其他消费（旅游、购物、教育、医疗等等）支出。

三、由此展开的联想

近年来，各地经济出现下滑的势头越来越明显（比如：财政支付困难、政府性工程款项拖欠等等），个人亲身感受表现越来越强（比如：商超盈利下降、小门面、饭店倒闭等等）。一旦本地区经济出现较大的波动，出现较大量的人员失业、下岗潮，有可能引发相关连锁反应：

（一）势必影响到房产抵押按揭贷款家庭按时缴纳月供；

（二）引发大量房屋按揭违约诉讼；

1、诉讼结果，执行阶段出现大量的法拍房。

2、部分家庭将会出现长期的债务负担（会不会出现类似于上世纪80、90年代日本的情况）；

（三）大量的法拍房入市；

1、将影响到本地区存量房（一手、二手）销售价格；

2、影响本地房地产市场价格下挫，导致本地开发商开发信心受挫；

（四）开发商降低房地产投资；

1、造成政府土地挂牌成交量进一步下降；

2、政府土地财政体系无法维系，政府财政收入进一步降低；

（五）政府财政收入减少，必然采取措施减少政府公共支出、行政事业单位合并、压缩编制，人员降薪、裁员；

1、各行政事业单位正常的工作业务等支出被裁减，影响到机构正常的技术、服务等进步；

2、降薪带来行政事业单位人员工作积极性的降低；

3、裁员和压缩编制带来工作效率的大幅降低；

4、间接影响到一部分与行政事业单位人员消费相关的业态；

（六）政府财政收入减少，各类政府城投公司、融资平台债务偿付能力出现问题，造成违约，为政府平台公司提供融资服务的金融机构出现大量坏账；

1、金融机构内部开展合规性审计，会处理一部分未控制融资风险的金融从业人员；

2、政府开展融资审计，会处理一部分违规开展融资的平台工作人员；

3、监察机关开展融资核查，会处理一部分利用政府平台融资拆借给其他机构使用的人员；

4、一批城投公司难以为继，会依法进入破产程序；

（七）如果地方政府的财政收入不足以维持最基本的运转需求，将可能出台政策对政府所拥有的相关国有资产有步骤的进行变卖；

（八）如果整个国家的财政收入不足以维持最基本的运转需求，中央银行将可能进一步加大钞票的投放力度，造成一定的通货膨胀，对冲政府性债务；

（九）社会出现大规模的通货膨胀；

1、出现类似于90年代的抢购潮。但是，这个抢购潮维持不了多久，就像当初汽油实行浮动价格的情形一样，人们会逐步适应物品价格上涨；

2、底层家庭及部分中产家庭生活质量下降；

（1）会造成部分家庭对社会现状不满；

（2）会造成部分家庭陷入依靠社会保障维持生活；

3、二手物品回收业态，社会的二手物品交易市场会突飞猛进发展；

（十）社会稳定问题突出；

1、各类纠纷诉讼增加；

2、各类信访增加；

3、涉黄、涉赌、诈骗等治安问题增加；

4、自杀、杀人、伤害等极端社会事件增多；

5、网络极端言论增多，极端思想泛滥；

在这个大变局的时代，我们大多数人依然没有太多的办法改变什么，我们只能把持自己正常生存的底线。即使国家采取量化宽松的政策，即使我们曾经拥有相当的资产，该贬值的依然会贬值，该毛的钞票依然要毛。当问题来临的时候，你会发现周围的一切都充满了问题，即使原本看似合理的事务，放在当下都充满了各种的不合理性和重重矛盾，却又无法解决。当社会蒸蒸日上充满朝气的时候，你会发现周围的一切都向着好的方向进步。

所以有老话讲：宁为盛世狗，不做乱世人。从现在起，建议你捂紧自己的口袋，不要幻想着在乱世能够富贵险中求。赌上身家性命，火中取栗，能成功的大概率不会是你！