#5月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1743篇原创文章

平稳和谐的表象之下，往往藏着容易被忽略的趋势信号和风险信息。

当然，也有机遇和窗口，关键是能看到什么？

2023年5月17日，国家统计局发布了2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格指数、二手住宅销售价格指数。

图片来源：统计局官网

而在5月16日，才刚刚公布了2023年1—4月份全国房地产市场基本情况：

图片来源：统计局官网

两份最新关于楼市和房价的数据统计，中规中矩，但是表面上看不出什么问题，但是实际上，却隐藏了值得关注的重要风向信号。

这篇文章，就将基于对国家统计局公布的这两组最新数据的复盘梳理，结合现实，从尊重规律的角度出发，和大家有深度有态度的聊一聊数据之下的楼市现实和当下存在的问题。

并基于数据分析和解读，对接下来中国房地产经济和楼市的几个可能走向，进行理性，有依有据的讨论和研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

综合看最新的两份数据，释放了哪些具体的信号？

先看统计数据中几个关键信息：

1，1—4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。

其中，住宅待售面积增长15.4%。

2，从各项指标来看，房地产经济处于明显的收缩区间，保交楼主线非常清晰：

图片来源：统计局官网

3，4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。

新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

图片来源：统计局官网

图片来源：统计局官网

从新房看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%；

二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

总的来看：

在经历了3月的房价普涨后，4月市场有所回落。但整体看，下调城市依然是少数，今年楼市‘小阳春’在4月份虽然降温但仍有一定热度。

无论是1-4月的数据统计，还是4月份70城房价表现，从表面上，都表现得比较温和，运行平稳，中规中矩。

图片来源：头条图库

2

表现平稳，中规中矩的背后，有哪些细节和动向，值得特别关注？

外行看热闹，内行看门道，中规中矩，稳妥和谐的数据表现背后，有几个细节和动向，非常有看点：

首先就是“月度平均数据”背后的断崖式行情：

据统计局数据来看，今年前4月，全国商品房销售面积为37636万平方米，同比下降0.4%，其中，住宅销售面积同比增长2.7%，增速连续两个月为正。

总体看，挺好，但是细分去看，4月份的情况，值得重视。

4月单月，全国商品房销售面积、销售金额较3月均出现较明显下降，其中销售面积环比下降58.9%（4月成交7690万平方米，3月成交是14813万平方米，4月环比3月下降了接近50%），同比下降11.8%。

再看销售金额的情况，2023年4月为9205亿元，2023年3月为15096亿元。全国新房成交金额在4月出现了接近40%的环比跌幅。

销售面积拦腰斩。销售金额也断崖式下跌，这个细节信号，非常重要。

其次还有“保交楼”的趋势主线明显：

国家统计局数据显示，1-4月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比继续下降，降幅分别为21.2%和6.2%，较1-3月分别扩大2.0%和0.4%。

值得关注的是，保交楼方面，1-4月份，商品房竣工面积同比增长18.8%，连续三个月上涨。1-4月和4月单月的住宅竣工面积均是2019年以来同期最高水平。

投资下降，竣工增长，这是不符合市场正常逻辑和规律，充分说明了当下国家对于房地产行业的管理态度。

最后，就是二手房的情况，值得关注：

克而瑞监测的17个城市二手房成交情况，除了河南漯河、陕西渭南之外，都是下降。

图片来源：见图

4月是一个正常月份，期间有一个清明小长假。一般来说，这种小长假是看房的好时机，在楼市回暖的情况下往往会刺激成交。但遗憾的是，4月楼市显著降温了。

而这样的温度特征，延续到了五一长假，延续到了假期以后，这个在最近的文章里面已经有过分析。

总的来看，1-4月的数据相对平稳，1-3月份的楼市小阳春也好，脉冲式需求释放也行，是发挥了至关重要的拉动作用，以至于用掩盖了4月份楼市和房价剧烈波动，下行调整的表现。

这不就是“被平均”的意思么？

图片来源：头条图库

3

趋势研判：接下来，中国的楼市和房价的走向，该怎么看？

对于对房价的讨论，一直都是一个经久不息的话题，毕竟老百姓的大部分财富都套在房子里。房价的涨跌实际上也是关乎着老百姓财富的增长或是缩水。

所以说，房价这个事情，上至高层、下至老百姓，都是非常重要的事情，不得不引起大家的重视，也必然会引起大家的热议。这不是坏事，凡事心有所念，必有回响。

有人总喜欢拿着历史经验来说房价的事情，总是认为过去房价涨了十来年，未来也必然会继续上涨。

嘴硬的人，利益关联只能看多的群体，还有已经被房价绑架的各方面，永远都有。

这很好理解，但是从这一次最新的数据分析里面来看，一个非常重要的趋势信号，是值得重视的，那就是：量跌价稳，存量增长的态势，已经很明显了。

看一组数据，截止2023年4月底，据二手房平台统计：

二手房挂牌量突破10万套的，有6个城市

二手房挂牌量突破9万套的，有11个城市

二手房挂牌量前10大城市，合计超过120万套

一边是挂牌量持续上升：

不少主要城市，二手房挂牌超过10万套，是不争的事实。比如青岛，早在去年11月份，二手房挂牌量已经超越10万套。同样在去年11月，多家房产经纪平台线上数据显示，北京二手房挂牌量已突破10万套关口。

今年以来，广州、南京、杭州、西安等多个城市，二手房挂牌量正持续增加，比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套、西安二手住房挂牌超过11万套。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，其所监测的10个重点城市（北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。

另一边，是二手房成交走熊：

今年3月楼市“小阳春”之后，多个主要城市的二手房交易数据，快速下降，部分城市环比下跌接近甚至超过三成。

公开数据显示，4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%。

3月二手房市场火热的广州和深圳，也出现一定降幅。

广州市房地产中介协会数据显示，今年4月（统计周期为2023年3月26日至2023年4月25日），广州市二手房住宅整体（中介促成+自行交易）共网签10041宗，虽与去年同期相比增长38.04%，但环比下降18.10%。

深圳房地产中介协会数据显示，2023年4月深圳二手房备案网签3744套，环比下跌24%。

价格方面，中指研究院数据显示，2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

往年春季，特别3月和4月，往往是房产成交量激增的时期，有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和“小升初”，学区需求、置换需求等多种需求叠加。

但今年“金三”之后，“银四”却迎来褪色。

中国的房地产市场似乎又走到了一个历史关头。

随着市场行情不断走弱，为了促进楼市成交，中央和各地均出台了不少新政。

住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局5月8日对外发布的相关意见，从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

接下来，在政策博弈托举和市场现实情况的综合表现之下，楼市和房价怎么看？

这里谈几点个人的判断：

1，从经济现实来看，驱动中国房价全面，快速上涨的核心因素已经消失了。

局部，点状行情可能会有，甚至具体到个别项目，是有可能的，但是全面的，普遍的上行态势，基本不可能了。

2，国家对于楼市和房地产行业的态度，更多偏向于“保交楼”，而不是刺激行业和市场创造增量，这条主线，非常重要，当然，也非常明显了。

不管是行业外看，还是行业内的真实体会，稳住别浪，化解存量风险，是当下的现实规则环境。

3，短时间内出现普遍性大跌，同样也是没有可能的。

这可能会有很多喷子和键盘侠无法接受，但是这个结论，没有多少争议。

把经济问题全部推到房地产经济身上，解决不了任何问题。

两个问题：

房地产经济要不要纳入中国GDP总量的测算？

属于中国国家的银行，货币增发，利差管理，是纯信用占比大，还是资产抵押占比大？

当然，房价不是不能跌，但是净值低于贷款总额，就会触发系统金融风险。

这个事情，说漂亮话和宏观大词没有任何意义，就是这么一个逻辑。

房价短期暴跌，别说中国，放全球任何一个经济体和国家，都是经济危机，都是金融风暴。

大洋彼岸的资本主义灯塔之国还没有全面爆雷趴窝，那么中国的房价最差的表现，也需要在和美国战略耐力比拼的这个阶段里面，下行的幅度和效率，不会引发国内系统金融危机。

所以，短时间、普遍性的房价大跌肯定是不允许出现的。

4，从中长期的角度去判断：

要么，中国的经济经历了全球博弈以后，转型成功，顺利复苏，获得持续增长的空间和未来，那么对于经济增量的地区和城市，房价稳中见涨。

而经济无法创造增量的城市，房价什么的也无所谓了。

要么，中国经济复苏进程被延长，复苏受阻，那么房价承压，没有悬念；

要么，就是中国经济复苏和转型被美国打断，那么就能遂了很多极端思维群体的愿望，房价崩盘了，但是，不谈什么经济大环境，一个整体衰退，萧条的环境里面，房价高低，有什么讨论的意义么？

所以，不管是从国家，宏观，还是现实情况来看，中国整体的房价，维持相对稳定，不要干扰到经济复苏和对外博弈，肯定是最现实，最科学，也是国家全力需求的一个大概率方向。

中国的房价问题，早已不是简单的内部经济问题了，而楼市供需的核心支撑因素，也就是人口，是个什么情况，恐怕不用多说了吧？

不悲不喜，理性客观，就是这么一回事，并不复杂。

只不过利益驱动，蒙蔽双眼，让很多人被情绪裹挟。

图片来源：头条图库

写在最后：

普通人，如何看清经济主线，用合理科学的态度去看待楼市房价？

文章最后，谈谈从普通人的角度出发，该如何用用合理科学的态度去看待楼市房价？

分享几点个人独家的观点和看法，不一定对，供大家讨论和参考：

1，如果未来还想在房子上赚大钱，建议迟早放弃这个念想。

但是说依靠房子实现个人和家庭财富的保值，还是靠谱的。

经济要发展，通胀必然有，除了存现金，中国找不出第二个安全性和稳定能和房子比的资产标底。

劝人炒股，丧尽天良，劝人创业，心思歹毒，劝人消费，资本嘴脸。

要么存钱，现金为王，要么买房，求个安稳。

2，未来整体房价有可能跑不赢通胀率，只有少部分优质房产能够跟上通胀就不错了。

而这少部分，注定和普通人无缘，就是这么现实。

经济上行，楼市火热的时候都没赶上趟，凭什么认为在门槛升级的存量时代，自己就能成幸运儿？

话不好听，胜在真实。

如果不是自己真实的居住需求，那么什么所谓专家和炒房KOL的废话都不需要去关注和跟随，如果真的能赚钱，有增值空间，那么，轮不到这些营销和推广来唱戏的。

3，2023年接下来的楼市和房价，会比较沉闷，而国家层面托举和维护的更多政策利好，是值得真正的刚需群体去期待的。

2022年，国内房地产行业经历了前所未有的困难，对经济多少会有些拖累。

2023年的部分城市调控政策的放松，也仅仅缓解一些房地产市场的流动性危机，并不能从根本解决房地产市场未来的发展问题。

国内的楼市的发展特征一向都是一线城市向二线城市传导，然后再向三四线城市蔓延，以此类推。如果一二线城市的市场被激活，那么全国整体楼市有望慢慢稳住。

所以，一线的限购具备进一步放开的想象力。

不是鼓励大家去投机炒房，而是对于想在一线扎根，有上进心的需求群体来说，这是时代的窗口机遇，不要错过，保持关注。

一线扎根，将自己的身家押在中国核心资产上面这件事，没有必要听别人的意见，更不需要在意舆论和情绪的裹挟。

悲观者正确，乐观者成功。

真正把握时代机遇和能在窗口期改变命运的人，永远都不会是跟着主流情绪走的人。

以上，就是对2023年5月份国家统计局最新公布的楼市相关数据，进行的一次专题讨论和分析内容，和各位朋友，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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