我的经济学笔记：经济衰退了吗？楼市病了吗？能抄底吗？

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巨匠爱因斯坦在《自传随笔》中写道：“科学发现的过程是一系列源自好奇的旅程。”

事实上，经济学也是。

假如一百年以后我们再来评价经济学各流派的贡献，赢家其实根本不来自经济学，而是生物学、人类学——人类社会到哪里离不开演化，进化论才是大赢家。

正如查尔斯·达尔文 (Charles Darwin) 曾说过的：“(指生命世界) 以如此简单的形式开始，从古至今，已演变出各式如此美丽、如此奇妙的物种，而现在演变仍然在继续。”

今天我们来谈楼市三个月来的演变，拐点已现。

一、 基本盘

评价一个人，看人品。家里对老婆不好，对老妈不好，外面再牛，都是演戏。

评价一个运动员，看基本功。优秀的世界冠军，都是苦练+天赋。邓亚萍说过，一天不练自己知道，两天不练对手知道，三天不练观众都知道。

我们楼市的基本面是什么？

拿数据说话。

首先是城市固定资产投入。

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%，最多不应超过60%。

目前来看，中国大陆31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。过去二十年轰轰烈烈的“城市化”，其实就是一个人口聚集并房产化的过程。

中国每个省的“城市化”，可以简化为省会城市“大都市化”，大体上按发展规律“一二三四”的逻辑：

省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；

人口一般会等于这个省总人口的20%；

GDP有可能达到这个省总GDP的30%；

服务业，不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的40%。

资源累积，基础设施改善，吸引人口大量聚集，吸引产业更新换代，腾笼换鸟，税收结构调整，然后进一步吸纳资源，投资基础建设，如此循环。

2022年的数据，省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，有些还在向1500万、2000万发展。

过去十几年的发展方式，被房地产绑架也好、土地财政也好，是客观事实。中国经济需要停下来、慢下来，检讨这块的得失。我认为这很重要。

地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“撒手锏”，大家都这么抓，比重越抓越高，失衡就会越来越重。美国的死穴是股市，中国的死穴是楼市。

一方面，房地产推动了中国经济发展，但另外一方面，也变成了制造业脱实就虚，中小企业融资难、融资贵。我们需要转变发展方式。中国经济、中国城市不能那么依赖房地产了。

往后看，房产发展的趋势总量是逐步在收缩的，政府本身就要主动地转轨，在制造业里面找税收，在新兴服务业中找效益，那就很好。

通过这样一个转轨过程，如果到了十年以后，房地产只占整个中国贷款资源的四分之一了，政府的财政中房地产只占15%了。这个时候，可能整个中国经济会更加的欣欣向荣。

二、 做局

房地产是一个非常大的局。

这个局，里面产生了不少赢家。

地方主导官员，任期（通常是5年）内收到效果，卖地造楼、盖商业中心，最容易见到效果，谁不心动？

房产商，赚得杯满钵满。

建筑业、城市修建业，层层外包，养活了一大堆经理人、中介人、关系人和供应链。材料业，主料包括钢材、水泥兴旺发达，辅料连同沙（大产业）、石材（大产业，水很深）等诸多周边，一同鸡犬升天。

老百姓，看起来也是有好处的：政府有钱了，道路拓宽，修建地铁（常有的动作，一修房产价格肯定上涨），改建绿地、公园，环境变好了。

动拆迁户，笑嘻嘻收下政策红利。城中村改造，掌握土地资源的村委书记，成了隐豪，还培养了一大批没有技能、无所事事的百万元户、千万元户。

很多城市，流传着黑道的游戏规则：凡是动拆迁拿到款的，名单会迅速泄漏，便有社会人盯上，赌博、嫖娼、高利贷等等杀猪盘，循序展开。

房产黄金二十年，他们都在风光无限。现在呢？

作家冯唐说，有不少人踏在风口上，站在好位置上，未来都会跌落。

这个“文化流氓”又说，你可以不屠龙，但不可以不磨剑。

事实是，2009年，冯唐掏出所有积蓄，在北京买了个四合院，身边朋友都嘲笑他“脑袋生锈”，当时房子正处在前所未有的高价。几年后，300平的四合院飞涨到1亿，旁人都闭嘴了。

投资占GDP比重太大，就会不可持续。有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，出现“空城”、“鬼城”。疫情期间，还出现一个新词：睡城。

我所在的上市公司，在疫情前想赌一轮房地产。我在全国看地，安徽走得频繁。合肥房产起来快，跟合肥市投资产业（几个大产业相继落户）思路有关系。

阜阳市，三线城市，万达都进去，标志性商品房卖到1.7万/平米，还抢着买，令我这个上海房产买家都看不懂——凭什么开这个价，当地人均工资收入只有4000-5000元/月；又凭什么接得起这个盘，说明很多人有钱，消费得起，而他们收入不反映在当地。

宣城市，三四线城市，白天车水马龙，道路干净，楼房林立，看起来非常不错。晚上查一下“开灯率”，漂亮的小区，灯火星星点点，大片大片漆黑。说明楼房空置率高，楼市存量巨大，无法出货，形成“堰塞湖”效应。

肯定有人质疑我，你只是说了两个单点，不能反映全局。

我的理由是“第一性定律”，也称“奥卡姆剃刀原理”。能出简单结论，不用复杂推理。

万科郁亮内部会议上说，未来全国房地产供应量将从17万平米，下降到10万平米/年，供应量压缩四成。为什么？因为造出来，也卖不掉。

房产中介，也是很好的“晴雨表”。这个端口反映出没有成交量。看得多，出手买的少，手上有全额（100%房款）、足额现金（80%房款）的买房人更少。

手上有钱的，已经买了，也买够了；想买房的，又手上没钱。

三、 房收比

即房价与收入比，房价除以一年的全部收入。

很关键、也是很敏感、也是很透明看楼市的一个指标。

正常情况下，一个家庭用于买房的支出最好不要超过月收入的六分之一，超过了就会影响正常生活。按每个人一生工作40年左右时间算，“6-7年的家庭年收入买一套房”是合理的。

有人跟我杠，说中国房价还能高，还能更高，还应更高，你看纽约房子比上海还贵，伦敦海德公园的房价也比上海高。

咋不说纽约上东区和威尼斯的房价，中国房价还能涨到月球去喽。

不看人家伦敦城市居民的人均收入高出上海几倍啊。就均价而言，伦敦房收比还是在10年以内，总体可控。

而我们高得离谱——京沪深三大房奴聚集地，房收比高到40年左右，沿海地区的热点城市到了三十几倍，20多个二线城市也在25年左右。房价蹭蹭见涨，工资原地踏步，房收比世界最高，买房者痛苦指数为之颤抖！

政府心里很清楚。

可中国M2货币超发了不知多少倍，要不是房地产在吸纳，早就酿成不可测的后果了。所以，从中长期看，房奴的痛苦会延续。40岁的中产阶级，上有老下有小，各种贷款，禁不起一点闪失。

美国、欧洲，房收比一般是4-5倍，差一点的8-10倍。中产阶级夫妻两个努努力，10-12年内还完车贷、房贷，很常见。一般家里2个小孩，2台车，一条狗，周末出去野营，全年两次度假，幸福指数明显高。

而中国，年轻一代没有经济能力给家庭带来稳定，于是不恋爱，恋爱了不结婚，结婚了不生孩子，年纪轻轻，猫狗双全。这样发展下去，不仅精神上虚无、躺平、摆烂，影响社会全体心态，不出20年就会酝酿大的人口结构危机。

房价要背负主要的社会责任。

银行前一段推出政策，房贷还款年龄延长至70周岁。这在银行中称为“次级贷款”，就是放款门槛变低，让不具备贷款资格的人拿到贷款。“祖父贷”，然后是“子孙贷”，最后是“接力贷”。

浓浓的房地美、房利美（美国房贷商，美国次贷危机两大主角）味道啊。如果还贷不力，儿子接着还，孙子接着还。这不就是美国次贷的序幕吗？

这样的货币投放逻辑低级且混乱。它只能用在房价涨的周期，房价波动盘整，不断下探，次级贷款者无力还款，就会踏上违约的雷。

四、 抛售

我们正在面临史无前例的抛售潮。综合内外形势，堰塞的房产正从“不动产”，变成“动产”。

房产新政、融资12条刚出，深圳一个月内在售房源同比多近四成，广州周挂牌量突破13万套，一年内挂牌量猛增30%。杭州的房产抛盘约为20万套，二手房大约占到30%。

全国楼市看上海，此间心态最稳。从去年11月开始，上海二手房成交量达到1.2万套，数据夸张，挂牌总量却一直维持在8万套。

沪上高端房产“抗跌王”，一为“汤臣一品”，二为新天地板块的“翠湖天地”。中介数据显示，“翠湖天地”抛盘大增，挂牌率达到7%左右，价格比去年下跌1成以上。只要有诚意，价格都可谈，基本能砍下3%-4%，那就是100多万啦。

核心位置的价格都在动摇，遑论其他地区。

过去豪宅卖方都是做低合同价格，现在都要按照常纳税，因为要带去海外结汇，你懂得。

从租房价格看卖房，上海也很有分析价值。两年城市整顿，上海流失中低收入者300-400万人。现在，租房投资回收年限大都在10年以上，本大利微。租赁市场反射到买房市场也是一样。

成都是西部的房产交易中心。月成交已经逼近2万套，可存量只比上月少了1000多套，说明卖方实力也很强大，有足够抛售房源入市。

未来1-2年楼市有没有逢低入市的机会？有，但不一定你接得住。

抄底的条件：

1、 资金：你有没有足够的资金，即房款的50%以上现金储备。没有这个规模量，你和好房子无缘，要卖方降价，就看你的诚意，款项不到位，没人信你。

2、 地段：核心地块的房产抗跌性，有条件值得购入。周边地块也要看位置。

3、 房龄：高龄房产（20年房龄以上）就不要考虑了，房型比较差。为了日后方便，选择低房龄的房产下手。

4、 学区房：有孩子或准备要孩子的一定要选。学政新规下来，划片区还是看学区名额，回避不了学区房概念板块。

穷or富，到底差在哪里？

认清自己的对手是谁，很重要。

剥削你的是资本，是权力，还是形势。

这句话不仅是楼市，很多地方都能用到。

留在记忆里，存在心海里，刻在教训上。

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