融资环境持续优化 房企存量资产有望进一步盘活

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

经过3月份小幅回暖后，2023年4月，房企融资规模同环比再度收缩。

多方数据显示，2023年4月，房企非银融资规模同环比均出现不同程度下降，2023年前4个月，房企累计融资规模也同比下降超20%。从融资结构来看，2023年4月，房企信用债发行放缓，发行总量同环比均下降，海外债再度无新发，ABS融资规模则环比上升。

《中国经营报》记者了解到，随着消费基础设施纳入公募REITs，房企融资环境正持续优化，房企融资信心进一步提振，进入5月份以来，已有多家房企公布自身最新融资计划。业内人士分析认为，随着对REITs的支持力度持续提升以及融资环境的持续优化，房企存量资产有望进一步盘活。

“2023年4月，房企信用债发行放缓，发行总量同环比均有所下降。其中，包括万科、绿城、美的、滨江等多家企业成功完成信用债发行，但美的发行的12亿元中票不仅有中债增全额担保，中信证券、中债增和交通银行三家机构还设立了信用缓释风险凭证。”中指研究院企业研究总监刘水认为，当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人信心有待进一步恢复，仍需供给端和需求端双向加力。

融资规模回落

多方数据显示，经历3月份短暂“小阳春”后，房企融资规模于2023年4月再度回落。

中指研究院监测数据显示，2023年4月，房企非银融资总额为728.2 亿元，同比下降5.4%，环比下降20.7%。克而瑞数据也显示，2023年4月，80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%；房企债券发行了316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。

从融资结构来看，2023年4月，信用债仍为房企非银融资“主力”，融资规模408.5亿元，占非银融资总规模的56.1%。此外，2023年4月，房企信托融资40.0亿元，占总规模的4.9%；ABS融资283.8亿元，占总规模的39.0%。

2023年4月，房企各类融资规模多呈现下降趋势，其中信用债发行规模同比下降5.1%，环比下降38.8%；信托融资规模同比下降59.1%，环比下降11.5%。

不过，2023年4月，房企ABS融资规模环比逆势上升，且已连续两月环比上升。“2023年4月，新希望地产、瑞安房地产、新世界中国等民营及外资房企成功发行CMBS/CMBN产品，优先级利率分别为5.5%、3.9%、3.5%。”中指研究院方面分析指出，民营房企拥有优质商业物业作为底层资产，能够发行相应资产证券化产品，丰富融资渠道，降低融资成本。

融资成本下降

融资规模回落的同时，2023年4月，房企融资成本也出现小幅下降。

中指研究院监测数据显示，2023年4月，房企融资综合平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。克而瑞数据也显示，2023年4月，80家典型房企新增债券类融资成本3.44%，环比下降0.28个百分点，同比提高0.09个百分点。

“2023年4月，房企融资综合平均利率下降主要是信托融资成本走低，拉低了整体利率。”中指研究院方面分析认为，2023年4月房企信托融资成本走低，带动房企融资成本下降。

从融资结构来看，2023年4月，房企信用债平均利率为3.72%，同比上升0.28个百分点，环比下降0.02个百分点；信托平均利率为6.97%，同比下降0.72个百分点，环比下降0.18个百分点；ABS平均利率为3.48%，同比下降0.12个百分点，环比下降0.25个百分点。

实际上，2023年以来，房企融资成本虽一度上升，但整体仍处较低水平。克而瑞数据显示，2023年1~4月，80家典型房企新增债券类融资成本3.79%，较2022年全年下降0.44个百分点。其中，境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点；境内债券融资成本3.52%，较2022年全年降低0.02个百分点。

另一方面，自去年“三支箭”支持房企融资以来，房企融资环境正持续优化。中指研究院统计数据显示，自去年“三支箭”支持房企融资以来，商业银行与房企签约支持授信超过6万亿元，多家房企申请注册发债超过1400亿元，37家A股和港股上市房企提出股权融资。

“自去年底监管部门提出‘房企股权融资优化5项措施’以来，已有A股和港股合计37家上市房企发布股权融资信息，只有个别H股公司股权融资已经落地，A股上市房企股权融资都还没有真正落地。”刘水指出，为提振房企融资信心，还需加大政策支持力度，同时房企流动性困难的解决，还要靠销售回款等“自我造血”，依靠供给和需求双向加力。

（编辑：王金龙 校对：刘军）