“狂飙”拿地，土拍风云中的华润

在其他房企减少拿地以保障资金流的背景下，华润置地拿地势头凶猛。

2022年，华润置地斥资1442亿元逆势扩张；2023年1-4月，据中指研究院统计，华润置地以权益拿地金额233亿元排名榜单第一，远超建发的161亿元、保利的139亿元、绿城中国的114亿元，万科的110亿元。

这一绝对优势，归因于一线城市的“贡献”。过去的4月份，华润在上海和广州搅动土拍风云，更因地块的特殊和地价的飙高，让润置于聚光灯下。

逆势拿地的华润

4月20日，上海市青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块竞拍，共吸引了建发联发联合体、招商南山联合体、国贸葛洲坝路劲联合体、华发越秀联合体、保利发展、万科中铁建联合体等13组约20家房企参与竞拍。最终，华润置地以总价30.15亿元，溢价率8.9%击败对手。值得注意的是，这是华润置地自2020年“围标事件”后，在上海招拍挂市场拿下的首个项目。

过去的三年时间里，同为央企的招商蛇口、保利发展在上海攻城略地，华润置地迫不得已采取了“曲线救国”的方式。比如2022年10月，华润置地就以35.26亿元接手了上海德泽置业位于三林滨江的25、28两个子地块。

如今，已是华润进入上海的第三十余年。据第三方机构披露的首轮土拍报名情况，华润一口气报名参加了上海12幅地块的竞标，追赶的决心可见一斑。

也是在4月20日这天，华润置地+长隆联合体击败了多家实力雄厚的央国企，拿下广州番禺长隆“超级地块”，合计总价约197.21亿元。这是广州土地出让历史上地价款第二高的地块，仅次于2009年成交的亚运城地块（255亿元）。

走出2000年上海围地风波的华润，此次在广州长隆地块上，再度出现被质疑的声音。相关知情人士表示，华润置地+长隆集团联合体在摇中其中一块宅地后，第二块摇号宅地也被其摘走，现场有人立马喊出“假的！”，有房企拒绝在结果确认书上签字。在经历一些波折后，才正式公布华润置地+长隆集团联合体中标上述两宗住宅地块的结果。

而除了两宗宅地，对于此次商业地块的限制性条款，外界亦有争论。“不得不说的是：这次土地出让的条件设定，很不成功”，某知名房产专家分析认为，按照规定，二类居住用地出让，不能设定限制性条件。然而，本次土地出让规定，竞拍住宅地块（BA0902125、011）的企业，必须参与商业地块（BA0902010、116、118、121地块）的竞投。

商业地块的出让条件中规定，竞买人必须是《财富》世界500强2022年排名前100企业，“2021年中国连锁百强”排行榜前10企业，购物中心品牌须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。“如此种种，相当于间接约束了居住用地的竞买对象。土地出让的最终结果也说明，这一条也没有特别的意义。几家单位最终都达到了条件，最终也只能通过摇号来决定竞买人”，该位专家表示。

拿下沪广两块地，总价超过了华润一季度权益拿地款的总和。

长隆万博综合体示意图，来自华润置地广州官微

传拿地前便已深度接触？

让外界持续关注的，是比拿地速度还快的，是广州长隆万博综合体地块的推进速度。

据界面新闻等媒体当时的报道，华润拿下长隆“超级地块”之前便已深度接触，并和长隆集团达成合作，已经进场动工。

五一假期前夕，又有消息称，长隆万博综合体地块展厅将在五一期间对外开放，并命名“欢聚客厅”，与“欢乐长隆”相呼应。不过记者从华润置地广州了解到，因展厅有进一步的项目信息需整改优化，同步提升展示体验效果，展厅计划延后开放。

从区位来看，长隆万博综合体地块位于传统的万博商圈和长隆片区之间，整个地块呈条状形，长度绵延达2公里、横跨2个地铁站，犹如一条纽带。地铁3/7号线汉溪长隆站、佛莞城际广州长隆站、地铁7/18号线南村万博站，周边交通便利。

之所以整个链接显得如此重要，是因为对于长隆-万博CBD而言，不只是复制第二个珠江新城CBD那么简单。就在华润拿地后的第七天，4月27日，番禺区官宣，作为广州商务发展“十四五”规划的五大世界级商圈之一，长隆万博商务区2022年完成扩区，将“长隆汉溪”“万博”以及里仁洞等板块连接在一起，组成了新的长隆万博商务区，驱动连片发展。

按照规划，长隆万博商务区链接广州大学城，实现创新人才和资源集聚，同时吸引了虎牙直播、小米互联网、携程、希音、YY直播等头部企业，创新主体活力不断迸发。此外，创新载体空间持续拓展，伴随里仁洞旧村改造提速，片区城市界面日新月异。未来还将沿汉溪大道拓展地下空间范围，推动长隆万博商务区迈向更大范围“站城一体化”超级CBD。

这也意味着，长隆万博综合体地块将两端的长隆旅游度假区和万博商务区有机串联，形成了一个巨大的“哑铃式”分布，将未来超级CBD格局进行东二西向串联。也让整个“长隆-万博”板块真正实现连片开发，形成了统一的整体。

华润置地最擅长的就是做住宅+商业的综合体，华润深圳湾悦府就是很好的例子。有了华润置地的加持，区位优势叠加规划前景，万博长隆地块将如虎傅翼。一是，万象系商业的进驻，以及项目对面即将开业的K11 SELECT，会为片区带来新的高端商业。二是规划补齐了相对薄弱的教育短板，项目21班幼儿园+72班小学+36班初中的教育配套，对周边业主都是不可多得的利好。

2023年的3000亿目标

拿地与并购，在行业缩表下，有了逆势扩张的意味。

据中指研究院数据，2022年华润置地销售额位列行业第四，紧追碧桂园、保利、万科，距离第三名的差距约1000亿元。这也是华润置地近年来排名上升最迅猛的一年，自2016年跌出前十榜单后，华润置地一直在第九、第十徘徊。

在3月29日举行的2022全年业绩发布会上，华润置地管理层透露，2023年可售货源达5384亿元，其中九成位于一、二线城市，并表示按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元。相比2022年已实现的3013亿元销售额，目标看似保守，但是在众多房企都不提销售目标的当下，华润置地的发声显露出了信心。

相比之前的四平八稳、守住前十等低调的央企标签，“李欣时代”释放了另一个信号，进取。事实上，在董事会主席李欣之前，随着华润置地规模的扩大，高管团队也历经了几番更迭。据不完全统计，从2004年至今，华润置地董事会主席已更换了6位，最长的4年，最短的只10个月左右。

华润置地扩张背后的逻辑在于，华润置业旗下业务主要有开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务，即“3+1”一体化业务组合模式。其中，以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，也是其稳定现金流的主要贡献者。财报显示，华润置地2022全年共开业13座购物中心，未来两三年将是新建购物中心投入运营的高峰期。

然而，面临的挑战也不少。财报数据显示，华润置地2017年至2022年的毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%、26.97%、26.2%。可以明显看出，华润置地在2018年达到毛利率高峰后，就开始了下坡路。对于毛利率下滑的情况，华润置地在2022年度业绩会上回应称，未来预计行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。对华润置地来说，开发物业的毛利率维持在22%或者23%，整体毛利率水平希望保持在25%以上。

在扩张的同时，华润置地债务总额较上期增加325.97亿元，至2300.37亿，其中一年内到期债务上涨15.0%，至627.43亿元。期内净有息负债率增速同样高于近5年水平，较上年增加8.4%至38.8%。不过，华润自身的融资优势让其减少了一些后顾之忧。

华润置地的拿地策略

当前，“分化”是楼市最突出的关键词，各城市间乃至城市中的市场分化仍在延续，一线城市和热点二线城市核心地块成为越来越多房企的投资重点。

以华润置地为例，2022年全年新获取项目71个，一、二线城市投资占比已经高达92%。从拿地逻辑来看，华润置地确实在向一线和强二线核心城市主流市场倾斜，新增土地多分布于北京、深圳等城市。目前看来这些投资项目稳定性、安全性比较高，对2023年华润置地的业绩增长起到了非常积极的支撑作用。

2023年，华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中89%位于市场供求关系健康的一、二线高能级城市。

华润置地董事会主席李欣曾公开场合表示，“在投资端要讲究三个策略。第一是要深入聚焦策略，我们现在重点布局了28个城市，28个城市里面，我们今年会重点战略性的投资12个城市。第二要坚持一个处理能力，就是根据销售的规模、销售的实现率和现金流的状况，做必要的投资资源库。第三坚持投资客户和回报底线，一些没有回报的、回报不好的，达不到预期的项目，我们也不要”。

比如深圳大区，2022年实现销售额317亿元，相较2021年的630亿元下降明显，销售占比也下降至10.5%。因此在过去一年，华润置地在深圳大区积极补仓，土储面积年内增长约80万㎡至645万㎡。此前有媒体报道，今年华润置地对深圳大区寄予厚望，业绩保守估计在500亿元以上。

深圳之外的城市，华润置地表示“全面复制深圳模式”，要做强广州、东莞、佛山、惠州等。未来在粤港澳大湾区是两极城市，一个增长极是深圳，一个增长极是以广州为核心的城市群。

华润广州能否起势？

然而，近几年华润在广州的业绩并不如人意。克而瑞数据显示，在广州，2019年华润置地的权益销售金额31.69亿元，市场排名第25位；2020年权益销售金额45.74亿元，市场排名第23位；操盘销售金额54.71亿元，市场排名第15位。

2021年以后，通过合作等开发模式，华润置地扩大了自己的全口径销售规模。2021年全口径销售金额118.19亿元，排名升至第14位；然而流量销售金额仅47.95亿元，排名第24位；权益销售金额仅40.59亿元，排名第29位。到了2022年，全口径销售金额下滑至79.27亿元，排名仍保持在第13位；但流量销售金额仅25.13亿元，排名第26位。

显然，相较于在深圳的龙头地位，华润置地在广州的沉淀较为薄弱，也没有太多代表作品。比如华润置地位于增城的公园上城，去年还一度因为降价引发维权潮。

截至目前，华润置地在广州共开发有10余个楼盘，并参与黄埔新溪村等城市更新项目。2021年，其携百亿资金在广州南沙成立“广东省润投咨询有限公司”，持股比例100%，新公司落地南沙明珠湾，开始释放重仓广州的信号；2022年架构重组，华润置地华南大区正式拆分，设华南大区，新立深圳大区。新华南大区负责广州、佛山等城市，包括城市更新事业部。

时至2023年，从白鹅潭CBD到长隆-万博CBD，短短半年内，华润置地两大声量+体量兼具的项目落地。诚如华润集团领导人在去年中国广州国际投资年会的表态，华润置地将在“十四五”期间持续加大投资力度，将最有代表性的万象系列引入广州，点亮广州国际性消费城市的名片。华润置地也多次明确提出，立足大湾区核心城市群，大力深耕“以广州为核心”的华南10城。

2022年10月、2023年1月先后摘得白鹅潭悦府及商业地块后，一个约69万㎡的滨江万象综合体——白鹅潭华润置地中心，携“万象城+悦府”王牌的组合正式落子广州。坐落于广州白鹅潭江畔，约26.9万㎡的广州首座万象城，是目前全国体量最大的万象城，预计2026年开放。白鹅潭悦府，作为首进广州的“悦系”产品，3月份跻身全市千万级住宅网签套数TOP1，一季度荔湾千万级住宅网签金额&套数TOP1。

随着长隆万博综合体项目的落地，一座横跨2公里、建面约85万㎡的超级综合体在广州南部横空出世，从以“游玩、娱乐”为核心的单一活力维度，扩展为集合“文、商、旅、居、产”，使得长隆-万博CBD的活力维度得到提升。约24万㎡万象系商业，将以“街区+Mall”的融合理念，打造一个类似于深圳万象天地的项目。住宅方面，引进“悦府”高端产品线，如何实现住宅与商业、教育、产业以及乐园的无缝链接，值得期待。

自古危机并存。在长隆-万博CBD，目前地块周边竞品有华发越秀·和樾府、新世界耀胜尊府等，售价约6万-7万元/㎡不等。根据两宗宅地3字头的成交楼面价，剔除配建后净楼面价要比明面上高出不少，住宅项目或直接冲到万博板块天花板。届时，华润与越秀等房企的一搏，也是必然。商业方面，近有新世界约8万㎡K11 Select购物艺术中心，比位于珠江新城的第一座K11体量更大；远有新鸿基南站ICC，都是万象系商业未来的竞争对象。

南都·湾财社记者 王艳玲