撑不住了！深圳取消二手房指导价，再涨就要爆了

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最近，看到权威媒体报道，说深圳的二手房指导价要取消了。而且采访了银行工作人员，回答是的确取消了，只是没有出台正式文件。

目前，深圳本地最大的二手房交易APP上，已经显示的是业主成交的真实价格，而不是指导价了。

当年，深圳为了调控房价，派人跑去长沙取经。而长沙，一直都被认为是中国房价控制最好的城市，普通人买房的压力不大。从长沙归来后，深圳就出台了这个二手房指导价制度。

那么效果如何呢？深圳在2022年的楼市成交，创了12年新低，二手房成交一度从高位下跌50%！这个跌幅，远远超过了全国房地产大盘的跌幅，更何况，深圳楼市一向以火爆著称，房价也是内地最高。

今年，全国楼市也开始回暖，但是深圳的楼市在一线城市里面，依然是最冷的一个。3月份新房价格同比跌了1.5%，二手房价格跌了1.3%。北京和上海都是同比大涨，广州微跌。

很多人不理解为什么一个二手房指导价效果这么显著。房价无非就是受到最基本的供需、货币和预期影响。而二手房指导价，影响的就是这个房价的预期。可以说，几乎所有的投机性购房，最大的影响因素就是房价的预期，如果预期房价会跌，或者涨幅不高，投机性需求都会被压制。而真正的刚需，对房价涨跌则不太敏感。

另外，除开对预期的影响，银行的贷款金额，也会参考这个指导价格。

可惜，这么好的制度，只有深圳在采用，明明有这些有效的调控措施，但是其他城市都没有学习。不过也不意外，从2022年开始，很多城市的风向都已经发生了180度的变化了，调控就慢慢放松，甚至已经开始刺激了上了。

现在，就连深圳都已经取消了。可以理解，毕竟今年的主基调就是要让房地产扮演支柱产业的作用，再继续压制，和这个主基调就有点背道而驰了。但是，按照深圳现在的房价，再涨就只有爆破一条路了。

影响房价预期的，除开这个二手房指导价，还有房价涨跌幅本身。下跌不用多说了，如果是上涨，但是涨幅低于现在的贷款利率，那么投机性的需求，依然是会被压制的。如果涨幅低于贷款利率，加上还有购房的杠杆，那么投机是亏损的，除非你全款买房，这样的比例很少。

但是如果房价涨幅超过了房贷利率，那么购房就成为了有利可图的事情了。而杠杆可以放大亏损，同样也可以放大盈利，这样的情况就会大幅推动投机性购房涌入。

比如成都，去年房价涨幅到了8%，在所有城市里面排名第一。而去年首套房最低利率跌破了4%，二手房的贷款利率也远远低于8%，那么房价往往会加速上涨。看看现在的成都，几千人抢40多套房子的盛况又出现了，而北京新房价格同比涨幅也到了4%以上，不得不让人担忧啊，这次北京是要成为全国楼市风向标了。