随着经济的发展，不动产市场日益活跃，为保障产权主体的合法权益、盘活存量不动产生产要素价值、维护市场秩序，数十年来我国始终致力于不动产统一登记制度的建立及完善。

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这不仅是对致力于此项制度建设的所有人的努力的肯定，其战略意义更是不可估量。

本文旨在从法律角度梳理不动产统一登记制度的实施背景，并浅析该制度在不同层面上的深远影响。

一、实施背景及制度建设

不动产统一登记制度的设立初衷，是为了解决多头管理、信息孤岛等问题，保障产权主体的合法权益。

在很长一段时间，我国的不动产登记分散在不同部门，如房屋由建设部门负责登记，城市土地由国土资源部门登记，农村土地中的农用土地归农业主管部门，宅基地归土地管理部，海域上的建筑物、构筑物则由海域管理部门负责登记。这种分散登记的制度办理流程繁琐，数据共享不畅，容易造成产权纠纷。

直到2007年我国颁布实施的《物权法》，其中第十条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但因该法条内容较为宽泛，且需各地具体登记规定配合，在实际实施中尚存较多问题。

党中央和国务院也逐渐关注到统一登记制度在实践中发现的诸多问题，2013年国务院机构改革和职能转变方案将不动产统一登记制度提上日程，提出了房屋、林地、草原、土地登记的“四统一”，并于次年颁布了第656号令《不动产登记暂行条例》。

2015年国土资源部制定《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》《不动产登记资料查询暂行办法》，次年发布《不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部令第63号）》，至此我国不动产统一登记核心制度建立。

2020年发布的《民法典》及后续配套发布的《关于适用<民法典>有关担保制度解释》规定，不动产担保物权成立以登记为准，这大大提升了不动产登记工作的重要性。

2021年4月6日，自然资源部公布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）》，为落实《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》的相关规定，在可登记范围、应记载登记事项、不动产登记簿等方面对不动产登记制度进行了修订。

2022年10月30日自然资源部发布了《不动产登记法》（征求意见稿），此举意味着不动产登记法的制定工作已经提上立法日程，不动产统一登记制度这项繁重、阻力重重的制度建设工作成效初显。

二、重要影响

1.提高登记效率，降低成本

实行不动产统一登记，将原来分散在多个部门的不动产登记职责整合到一处，简化了登记流程，提高了办理效率。同时，实行“一照一码”管理，通过不动产统一登记证明和电子化信息管理，降低了办理成本，便利了产权主体办理登记手续。

此外，目前的不动产统一登记制度中吸收了许多互联网因素，使得不动产登记可以线上、线下地办理，大大方便了申请登记的权利人，提高了登记效率。这种对于网络信息时代工具的利用可以说是不动产统一登记制度的一大亮点。

2.完善产权保护，减少纠纷

不动产统一登记有利于准确反映产权主体的权利状况，提高产权保护的透明度。在确权、登记过程中，对产权争议问题进行排查、调解，有利于减少不动产领域的纠纷，维护社会稳定。

《民法典》第二百零九条确认了不动产登记生效原则。不动产经登记公示后，权利人将对该不动产产生法律意义上的公信力，交易相对方可以在交易前查询权利归属状态，基于对民事主体不动产财产信息的充分了解作出交易决定，减少未来潜在的纠纷。现有的预告登记制度通过增加权利公示范围更好保护了不动产买受人的知情权益。

3.促进市场秩序，提高市场信用

不动产统一登记有助于规范不动产市场交易行为，遏制违法违规行为。统一的登记信息，有利于公众了解不动产交易市场的真实情况，提高市场信用水平，为不动产市场的健康发展创造良好的条件。

履行不动产统一登记职能的机关是国家行政机关，国家信用在一定程度上为登记的权利归属状态做了背书，促进了市场主体的互信，提高了不动产交易的市场流动性，有效盘活存量不动产生产要素价值。

4.便利金融服务，助力实体经济

不动产登记信息是金融机构开展抵押贷款业务的重要依据。实行不动产统一登记，有利于金融机构准确掌握不动产抵押品的价值，提高抵押贷款业务的风险防控能力。同时，不动产抵押贷款的便利化，起到了保护债权人的效果，有利于为实体经济提供更多的金融支持，推动经济的可持续发展。

5.促进税收征管，增加财政收入

不动产统一登记有助于完善土地、房产税收征管，提高征管效率。通过不动产登记信息，政府部门可以准确核定税源，确保税收征收的公平性、合法性，为国家财政提供更加稳定的收入来源。

6.不动产信息日益明晰，可助力反贪腐工作

自2013年以来，我国以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。《不动产登记法》已经面向社会公开征求意见，国家、省、市、县四级联通的不动产登记信息平台平稳运行，不动产登记数据库覆盖全国、实时更新，包含15亿多条不动产登记信息。

虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标，但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话，确实可以迅速查询到特定自然人名下所有不动产，这会对贪腐官员起到震慑作用。

三、结语

十年磨一剑，在国家的极力推动下、在各地政府的努力配合中、在全国人民众志成城共同追求中，我国从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

从法律实务角度来看，不动产统一登记制度的实施对于提高登记效率、完善产权保护、盘活存量不动产生产要素价值、便利金融服务、甚至是在反贪腐工作等方面均具有积极意义。

然而，实施过程中仍然存在一些如信息共享不畅、部门之间协同不足等“疑难杂症”。面对这些问题，政府部门应继续深化改革，强化部门间的协作，提升信息化水平，确保不动产统一登记制度更好地服务于社会经济发展。同时，作为律师，我们也在不断消化并积极应对该制度对各权利主体的影响，诸如协助债权人在掌握不动产统一登记信息下采取全面财产保全措施，帮助他们更好地维护自身权益。