重磅！最高法院批复：保护消费者权利，支持烂尾楼业主退房款！

遇到烂尾楼怎么办？弱势的购房人终于有了“护身符”！

4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，并自2023年4月20日起施行。

该批复虽然只有短短三条，但涉及内容十分重要，尤其是对费者购房人的权利保护问题作出了郑重规定，明确了“居住权”大于“财产权”的原则。

批复内容原文如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

批复中的第二、第三条均从保护商品房消费者权利角度，分别新增了商品房消费者主张其房屋交付请求权、商品房消费者主张价款返还请求权。在相应条件下，这两项权利均优先于其他债权。

通俗来说，根据该批复，购房人如果发现楼盘烂尾了，或者房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权，剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。

只要购房人购买的房屋是为了居住使用，且在一审辩论终结前交付了全款，那么都享有购房人优先权。不论是要求交付房屋还是要求返还购房款都可以享有优先权，这对商品房购房人权利保护的一次新的司法突破。

而在此之前，购房人的优先权不包括解除购房合同和购房款返还，所以购房人发现房屋无法如期交付、出现烂尾迹象时，并不敢轻易解除合同，也不能停止还贷。

对于购房人来说，最害怕的事情便是掏空了“六个钱包”贷款买了房，但因为楼盘烂尾、开发商跑路，最后钱房两失，甚至还需要继续还贷。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但由于没有明确规定，所以在实务操作中乱象丛生。在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

“很多人甚至不知道业主基本债权优先权的存在，此次《批复》明确认可了购房人是消费者，明确了购房人的优先权。即使是贷款买房，实际上也是全款支付，享受全款支付的待遇。这个规定意义深远，不次于给购房人一块免死金牌，充分体现了以民为本的法律精神。”王玉臣表示。

金诉律师事务所的戴金花律师也指出，最高人民法院作出关于商品房消费者权利保护问题的批复，可以有效解决逾期交房、楼盘烂尾的相关问题。

在楼盘烂尾、逾期交房案件中，购房人的权益最容易被忽视，有了该批复后，购房人的权益将更有效的得到保障，对重振购房人对楼市的信心有很大帮助。

戴金花律师提醒，这里需要注意的是：一方面，优先权仅适用于用来居住的商品房，不适用于炒房为目的的购房，也不适用于其他性质的房屋；另一方面，不论是要求交付房屋还是要求返还房款的优先权，都需要及时地主张权利，进入法定程序才能行使。

易居研究院研究总监严跃进指出，此前在赔偿或权益保护方面的实际操作中存在扯皮，权益维护中主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。

但《批复》对于优先权的保护也有一些规定，比如退房者需要认定房屋工程确实持续烂尾，已经没有交付条件。对于此类潜在条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。

总而言之，这个条款无论是对于市场还是购房者都是好事，银行加强了监督风险，房企需要更细致化的经营，而购房者则有了法律的保护。