财报对对碰｜保利发展、中海地产营收差距扩大 多元业务占比均较低

中新经纬4月8日电 (薛宇飞)在房地产行业，保利发展、中海地产是央国企中的佼佼者。2022年，在行业整体承压的背景下，保利发展、中海地产虽然保持稳健，但一些指标也不可避免地有所下滑。

从营收看，由于2022年中海地产的营收大幅下滑，与保利发展的差距拉大至1000亿元人民币。过往多年，中海地产凭借着较高的毛利率水平，在行业内有“利润王”的称号，尽管营收不及保利发展，一些利润指标却优于后者。但要注意的是，中海地产近几年盈利能力下滑明显，表现逐渐平庸。

营收差距拉大至千亿

房地产销售额是房企的先导指标，销售规模越大，意味着当房子交付后，转化的营收规模也越大。2022年，保利发展实现销售额4573.01亿元，同比下降14.51%，降幅小于头部同行。

克而瑞研究中心数据显示，2022年有近9成百强房企累计销售业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

过去，保利发展的年销售额一直排在万科、恒大、碧桂园乃至融创等房企之后，经过2021年和2022年的行业洗牌，保利发展2022年的销售额排名提升至行业第二名，仅次于碧桂园，可以说是历史性突破。

对比中海地产，该公司2022年实现合约销售额2947.6亿元，同比下滑20.23%，降幅大于保利发展。中海地产去年的销售额还被另一家央企华润置地反超，行业排名位于华润置地之下，为第五名。

在近日召开的2022年度业绩发布会上，中海地产宣布，公司2023年的合约销售额增长目标为20%。按照这一目标，今年的销售额或能基本回到2021年的销售水平。

营收上，在2017年及以前的数年，保利发展与中海地产的营收规模相差不大，保利发展保持略高的水平。但从2018年开始，保利发展与中海地产的营收规模差距开始拉大，到2021年，保利发展的营收规模高出中海地产超400亿元。

这一差距在2022年更为明显。保利发展去年实现营收2810.17亿元，仅同比下降1.37%，而中海地产实现营收1803.2亿元，同比大幅下降25.65%，差距一下拉大至1006.97亿元。

中海盈利指标略优

尽管保利发展、中海地产在营收规模上相差千亿元，但论赚钱能力，后者在一些指标上更胜一筹。

2022年，保利发展实现净利润、归属于上市公司股东的净利润分别为270.11亿元、183.47亿元，分别同比下降27.37%、33.01%；中海地产实现净利润、股东应占净利润分别约为245.56亿元、232.65亿元，分别同比下降42.97%、42.06%。可以看出，保利发展的净利润规模高于中海地产，但在归母净利润指标方面不及后者，且相差近50亿元。

此前几年，中海地产一直保持着高利润率，甚至一些头部房企的高管也表达过羡慕之情。但如今，中海地产利润率指标下滑明显，毛利率甚至被保利发展反超。2022年，保利发展的毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；中海地产的毛利率为21.3%，同比下降2.2个百分点。不过，据Wind数据，去年两家的净利润率分别为9.61%、13.62%，中海地产仍高出不少。

2018年，中海地产的毛利率、净利润率分别高达37.8%、26.2%，之后便一路走低，5年时间里净利润率近乎腰斩。在2022年度业绩会上，中海地产董事局主席颜建国表示，过去一年行业持续下行，公司的营收和利润出现一定程度下降，下降的原因包括疫情反复，影响了销售和工程进度，结转收入相应减少，毛利率有所下降，在财务上也做了一定的减值拨备。“这些因素使得公司未能达到预期的目标，我们在下一步需要进一步加倍努力。”

多元业务占比不高

经过2021年及2022年市场的剧烈变动，外界对房地产市场未来的想象空间有所降低，因此，多元业务、持续性经营业务成为房企的转型途径。但从目前的数据看，保利发展、中海地产在多元业务上规模都不大。

2022年，保利发展的房地产开发项目收入占总营收的91.30%，其余业务实现营收235.03亿元，占比为8.7%。物业服务是多元业务中的重要一环，截至2022年末，保利物业在管面积5.76亿平方米，合同面积达7.72亿平方米，全年实现营业收入136.87亿元。

2022年年报称，保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。去年，保利发展在酒店、写字楼、购物中心、展馆、租赁住房的经营收入分别为7.88亿元、10.18亿元、4.93亿元、2.18亿元、8813万元。

2022年，中海地产来自物业开发的收入为1745.1亿元，占总营收的96.78%，其他业务的占比不足4%。2022年，该公司商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%，剔除减租影响后增长6.9%。

中海地产表示，去年公司新增运营商业项目创高峰，新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米，为商业收入加速增长注入新的动能。对于2023年商业物业的目标，中海地产确定了新增20个项目入市、商业收入同比增长30%的目标。

对比万科，2022年该公司经营服务业务的收入为512.6亿元，同比增长23.1%，占总营收的占比超过10%。万科管理层预测，今年经营服务业务的营收会有两位数的增长。如此对比，保利发展、中海地产在经营性业务上有待持续发力。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。

责任编辑：魏薇