待售住宅严重过剩，房产升值的空间还有多大

房地产市场经过近两年的低迷后，现在似乎又出现复苏的迹象。2月份，北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%。对于部分正在观望的买房人与投资者来说，这或许正是入手的好时机。但是，未来国内房价上涨的空间究竟还有多大，亦值得关注。

据华尔街日报报道，Wind数据显示，2月份国内住宅竣工未售面积约为3.25亿平方米，相当于约400万套住宅，为2017年来的最高比例。 而房地产咨询机构克而瑞的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出，是2015年以来的最高比例。

有研究表明，这种待售住宅过剩的情况在三四线小城市更加明显。如北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月。 在北海，有房产中介表示，当地房价从已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。 今年1月，国内消费、经济迎来报复性复苏，北海也迎来了大量的游客，但有中介表示，当地房价并没有恢复到原来的水平。

根据统计局数据，2月份一线城市新房住宅同比上涨，但三线城市的房价仍下降了3.3%，只是下降的速度较前几个月有所放缓。

据高盛预测，2010年至2020年10年间，国内城镇住宅需求为平均每年1800万套。随着人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年末，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人，新增城镇人口创下42年来新低。

58安居客房产研究院分院院长分析，从总人口和新增城镇人口的变化来看，从未来五到十年，或者长期的发展看，整体对于房地产的需求量，不再会保持原来那么高速的增长，而是进入到一个相对稳定的区间。房地产进入下一轮周期以后，一个需要直接面对的问题是整体需求的减少。

未来“房住不炒”仍是国家大趋势，加之城市待售住宅的过剩，以及市场整体需求的减少，从整体上来说，未来房价上涨的空间可能有限，人口流入城市与人口流出城市房价的分化也会更加明显。