京东产发招股书解密：京东供应链生态下了一盘大棋

文 | 团团君

来源 | 新经济观察团

1994年，曾任教于斯坦福大学商学院的詹姆斯·C·柯林斯在《基业长青》一书中深入研究了18家高瞻远瞩公司。他发现，这些公司的共性之一是核心价值观稳如磐石，并且“使之融入组织结构的所有层面，化为目标、战略……化为公司的一切作为。”近30年后，书中构建的理论仍是我们观察“长青”企业的有力参考。

市场风云变幻，恒者方能行远。放眼国内，盛极一时又极盛转衰的公司层见迭出，但也有企业标杆特别是民营企业翘楚，在几十年中国实体经济发展浪潮中勇做“弄潮儿”，凭借优势和壁垒百炼成钢，荣升“长青”企业的一员。

过去几十年，我们看到京东在产业互联网领域“负重前行”，基于自建供应链物流体系不断拓展业务边界。2020年，京东顺势而为，将战略定位从“以零售为基础的技术与服务”升级为“以供应链为基础的技术与服务企业”。一词之差，打开了更大的视野。新定位背后，是京东试图传递“电商”之外的更多新气息：不局限于卖货满足消费需求，而是围绕“商品供应链+物流供应链”，构建出一整套供应链基础设施。

近日，京东旗下的两家to B企业——京东产发和京东工业同时启动赴港上市，将这股新气息的浓度推到顶峰；而曾经隐藏在冰山之下的京东B端能力，也首次带着核心数据全面亮相。

其中，京东产发作为京东集供应链生态系统的 “底盘”和“基石”，承担了大量基础设施建设与运营工作。透过招股书，我们发现独立运营不到五年的京东产发，已默默构建了差异化竞争优势和行业地位，也让外界得以窥见京东供应链生态蓄力已久后的强大爆发力。

01

从“一节甘蔗”萌芽，到年利润31亿

多年前，京东创始人刘强东提出了著名的“十节甘蔗”理论。他认为，只有承担价值链上更多的环节，才能创造更大价值。在这一理论指导下，京东多年里围绕商品流通和供应链生态能力，将业务触角延伸到仓储、配送、售后等零售行业的多个价值链。

2007年，考虑到第三方物流的服务质量、履约时效、货损率等沉疴痼疾，京东逆行业而行，成为国内电商自建物流体系中“第一个吃螃蟹的人”，京东产发也在当年雏形渐显。三年后，京东再度勇开先河，宣布实施开放平台战略，迅速打开了京东商城的品类，也让“速度”成为电商的共同目标。

在“速度”背后，是京东针对供应链生态长期大量的基础建设和资金投入。这种重资产、周期长的模式，曾被市场广泛质疑，但如今供应链能力已成为京东的核心竞争力：不仅成为京东自身稳健发展、驱动万亿营收的底盘，也带动了产业链上合作伙伴的数字化转型进程，助力实体经济高质量发展。

而京东产发，就从京东自建物流体系战略和供应链生态体系的沃土中萌芽和蓬勃发展。

在过去十多年里，京东产发从最初京东内部负责仓储设施建设和运营的工程部门，到利用集团优势进行网络拓展，再到2014年独创京东“亚洲一号”智能产业园区的设计标准，到2018年独立运营，2021年-2022年两轮独立融资15亿美元，再到2023年启动IPO，在摸爬滚打中成长为一家具备独立运营能力的新型实体企业，并在国内产业结构升级浪潮中脱颖而出，拓展出面向全社会的多元化综合服务半径。

招股书显示，作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，京东产发以“智能产业赋能城市发展”为使命，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

数据来源：京东产发招股书

基于明显的行业竞争优势，京东产发在报告期内业绩表现不俗：2020年的收入为5.82亿元，2021年以37.2%的增速达到7.987亿元，2022年进一步以190.3%的增速发展到23.2亿元。受到业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响，京东产发净利润高于收入，在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。

报告期内，京东产发管理的现代基础设施资产组合与日俱增。数据显示，截至2022年底，京东产发总资产管理规模逾937亿元，总建筑面积约2330万平方米，按建筑面积计，在新经济领域的现代化基础设施供应商中在中国排名第二，民企第一。根据仲量联行报告，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超过41%，在同行业中实现建筑面积最快的增长。

亮眼的数据，一方面向市场展现了京东产发作为京东B端业务承载者的实力；另一方面，也再次证明了当年京东选择自建供应链物流体系的战略决策的正确性。

02

走出电商转向多元，向新经济里要增长

除了业绩基本面，京东产发的多元化业务布局也引发了我们的关注。在市场预设营收主要靠京东体系“输血”之时，京东产发已经用真实可见的数据捍卫了自己的独立性和行业地位。

招股书显示，京东产发在第三方物流、电子商务、制造业、零售业等新经济行业持续拓展客户群：不仅包括京东物流等物流服务商，还拓展到宝马等制造企业，以及本来生活、良品铺子、永辉超市等线上线下零售企业。

截至2022年底，公司已竣工的现代化基础设施园区平均出租率超过90%，且大多数的租赁合同租期超过5年，均显著优于同行业；来自第三方客户的收入贡献从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

在客户多元化背后，是京东产发对市场机遇和自身优势的精准洞察。

从市场来看，国内经济正经历一场以高质量发展为导向的系统性转型升级，电子商务、物流、先进制造等新经济产业无疑是带动这场升级的核心动能之一。而蓬勃发展的新经济也驱动了领域内现代化基础设施的海量市场需求。

以物流基础设施为例。调查数据显示，2010年至2022年，中国物流基础设施总建筑面积已由5.5亿平方米增至12.2亿平方米，年平均复合增长率约为6.9%，预计到2027年底将进一步增至13.5亿平方米。对于企业而言，全球企业中心（CGE）发布的报告也显示，智能供应链可以减少20%的采购费，减少50%的供应链成本，并提高企业10%的收入，对整个经济都有促进作用。

这正是京东产发的机遇所在。在招股书中，公司68次提到了“新经济”这个关键词，并直言“我们的现代化基础设施网络可促进我们国内及国际多个新经济领域客户的交易及商品流通。”

基于“基础设施+产业升级”策略，以及对商流和物流的深入理解，京东产发持续驱动各行业企业客户提高供应链效率和运转韧性。

例如，在宝马的定制化解决方案中，京东产发为宝马设计并建设了一个建筑面积超过4万平方米的零件配送中心，这成为目前宝马在中国的第一个符合LEED认证的区域配送中心。在服务中，京东产发通过优化选址、规划设计与绿色开发建设等专业化的智能产业园的定制开发，覆盖中国七个省及周边60多个城市的100多家宝马经销商，助力宝马完善在中国本土化物流网络部署。

得益于京东产发的数字化远程管控与服务及集约化管理模式，在合作过程中，产业链伙伴真正实现了降本增效，数字化转型提速。截至2022年底，京东产发每位员工的在管建筑面积约为4.1万平方米，远超行业平均水平。

同样的高品质服务案例也在各个领域推开。大量个性化服务经验，使京东产发不断积累和深化对行业的洞察，进一步为客户提供供应链价值服务，助力新经济产业转型升级。而伴随新经济领域现代化基础设施的增长，国内制造业及新经济产业的整体发展势必提速，又为京东产发的业务提供增量空间，良性循环就此形成。

03

驱动快速增长的谜底，四大核心能力浮现

快速增长的业绩和资产管理规模，以及客户多元化背后，京东产发多年沉淀出的四大能力开始凸显。招股书提到，“我们从基础设施资产、开发专长、服务能力和可执行洞察力的角度打造了四大竞争力支柱，藉此我们实现了可持续的不断业务增长和地域扩张。”

最吸引我们的是京东产发的开发专长。通过注入可持续发展、促进产业转型升级、带动区域经济发展等理念，京东产发不断彰显作为供应链领域长期价值持有者的形象。

从市场来看，在“双碳”目标、绿色发展理念指导下，国内经济发展告别粗放化阶段，高耗能、高污染的模式成为过去式。在涉及物流园区等土地资源的开发过程中，地方政府的考量更着眼可持续、绿色发展，同时兼顾平衡地方经济发展、带动产业链升级、提升就业等目标。

而凭借“科技驱动，绿色发展”的经营理念，京东产发持续发挥“以实助实”的产业转型升级带动作用，不断促进区域经济协调绿色发展。这种差异化的价值贡献，得到了各地的充分认可与信任。

据仲量联行报告，于往绩记录期间，在中国新经济领域所有现代化基础设施提供商中，京东产发在中国获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。报告期内，公司每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米，每年新开工的建筑面积平均约为350万平方米，每年竣工的建筑面积平均约为240万平方米。

稳健的土地获取能力，为京东产发在更高层面、更广范围上实现价值创造提供可能。比如，在项目的建设和开发过程中，京东产发充分发挥现代基础设施对区域经济的承载和带动作用。

很多的仓库在拿地建设初期，基本四周都是荒地。等到京东产发进入之后，慢慢带动越来越多的产业进入，逐步营造出一个产业生态。这也是为何近些年来越来越多的地方都会从建设现代物流园区入手，来促进地方经济转型升级。

昆山就是个很好的例子。2013年，京东首次在江苏昆山投资建设电商产业园区。此后的10年间，该产业园区从一座“亚洲一号”发展成华东区域最大的物流智能枢纽中心，再到占地近千亩的综合业态基础设施。而在昆山作为环沪城市承接外溢产业过程中，进一步吸引了更多企业落户昆山，产生集聚效应。同时，产业园区在城郊的集散优势，也能带动周边数千人的就业，进一步促进生活消费、教育、医疗等配套产业发展。

除了土地收购和开发外，京东产发还布局海外，战略性收购优质的发达国家开发项目和开发中的项目组合，通过提供商业资源、项目管理和资本运营支持等，创造业务上的协同效应。

此外，京东产发秉持可持续发展理念，将绿色低碳发展嵌入产品和服务的每一个环节。

例如，在2022年初，京东“亚洲一号”西安智能物流园获得由北京绿色交易所和华测认证（CTI）颁发的碳中和认证双证书，成为我国首个碳中和物流园区。截至2022年底，京东已完成23座智能物流园的光伏发电系统安装，其中位于青岛的物流园区光伏装机量达到18MW，光伏设施覆盖园区全屋顶并已全部完成并网发电，预计每年可节约标煤约5400吨，减少碳排放近1.5万吨。

04

着眼长期主义，以实助实基业长青

麦肯锡发布的《破局“十四五”：高质量发展铸就世界一流的中国企业》报告指出，面对不断变化的经济、政策、技术和国际环境，中国企业首先应站在全球的视角和舞台审视自身的竞争力和影响力；更需进一步打破企业的藩篱，从推动环境、社会可持续发展的维度重新定义企业的意义和目标，实现“基业长青”。这体现在“从整体规模到细分冠军、从短期绩效到长期价值”等三个方面。

京东作为长青企业的表率之一，长期投资供应链基础设施，一直与实体经济共进步。但作为典型的实体经济，供应链基础设施既要有坚定的战略定力，坚守长期主义，也是一个持续积累的过程，这需要企业在基础设施和技术研发上持续不断的投入，同时也要打造更加开放的生态。

过去十多年来，数字经济在国内取得了快速发展，这主要得益于中国具备规模庞大的实体经济基础。实体经济是发展数字经济的基石，伴随国家将“数实融合”提升到顶层设置，中国经济韧性强、潜力足，长期投身之中的京东和京东产发将迎来新的红利期。

作为供应链生态细分领域的独角兽，IPO在即的京东产发深谙着眼实体经济和长期主义的意义。招股书显示，京东产发未来募集资金将用于进一步拓展国内的基础设施资产网络，重点关注核心地理位置及战略物流节点；同时进一步拓展在海外市场的影响力；此外还用于客户解决方案及服务能力，并持续建设屋顶光伏发电系统等再生能源管理等方面。

京东产发从建设第一座“亚洲一号”的时候就已经摸索出经验，只有坚持不懈的技术创新，坚定信念投入供应链基础设施建设，才能真正的助力实体经济的创新与变革，改善供给质量、提高生产效率、拓展实体经济增值空间，使实体经济从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。

*声明：新经济观察团登载此文出于传递更多信息之目的，不构成任何建议。原创文章未获授权不得转载。