房企年报现场丨拒绝多点开花，美的置业继续审慎投资

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在各方的共同呵护之下，“示范房企”美的置业顺利度过了2022年并交出了一份中规中矩的成绩单。

业绩报告显示，2022年全年，美的置业录得营业收入736.3亿元，与2021年基本持平；核心净利润38.7亿元，同比下降29.1%；归母核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%；归母净利润17.26亿元，同比下降53.88%。

尽管利润表现有明显下滑，但也符合今年房企的业绩总体趋势。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐坦言，2022年对于房地产行业极其严峻，出现了两大现象，一个是房企债务违约，另一个是房企亏损。“美的置业去年在债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约；在盈利方面还有合理回报，这两方面非常不容易。”

过去一年，美的置业的首要任务依然是“降杠杆”。截至报告期末，美的置业净负债率下降至43.9%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.60，扣预资产负债率稳步下降至68.2%，保持稳健安全范畴。

与此同时，截至去年年末，美的置业持有现金总量264亿元，银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元，均处在良好水平；此外，在手握充足现金总量同时，美的置业融资成本持续下降，加权平均融资成本降至4.62%，新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP。

“降杠杆”的另一面是在投资上保持克制与审慎。2022年，美的置业全年共收购9个项目，新增权益货值63亿元，主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市。在公开市场上，则新增位于上海市浦东新区项目地块，权益货值约14亿元。

郝恒乐说，去年美的置业没有在公开市场上拿很多地，但是在存量土地上进行资产结构优化，此外也对合作方进行了部分股权收购，“正合适考虑我们的土地储备比较充足，所以做了结构优化而不是在增量上做太多文章。”

可见的成效是，2022年，美的置业集中资源升级打造一二线根据地，长三角和大湾区销售占比为65%，销售均价逆市同比增长8%至12546元/平方米。而截至2022年底，美的置业的总土储面积是3206万平方米，土储权益比为70%，较2021年上升3%，其中一二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计52%。

进入2023年，当前市场热度有一定的恢复，房企是否重启拿地也被视作是市场走势的风向标。

郝恒乐认为，今年市场信心有所恢复，不利因素也逐步减少，有利因素逐步增加。“今年土地供应应该比较充足，机会也会很多，土地的质量也比较好，但是土地价格并不会出现爆发式增长，因为现在大家都比较理性。”

即便市场暖意出现，但美的置业也仍将延续去年审慎拿地的策略。

“针对市场状况以及结合美的置业的土地储备结构，我们今年会积极、动态去研究优质土地，积极捕捉投资机会，并且根据每个城市的去化速度进行结构性补货，保持适度的土地新增。在对具体土地研判上肯定是理性，更加慎重也更加聚焦，绝对不会多点开花。”郝恒乐说。

针对市场当前的现状，美的置业执行董事兼副总裁王全辉分析称，今年2月市场无论是从到访量还是到成交量来看，均比1月出现大幅增长，有复苏的苗头。进入3月，客户到访量有所回落，成交也有一定下滑，但同比来看，还是增长幅度比较大。“因此，这应该是一个阶段性的回落而不是市场出现什么问题。”

王全辉表示，随着经济复苏的各项政策持续落地，对房地产行业的支持也在不断加码，企业端跟居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步转好，美的置业对于市场短期来看是稳中向好，长期来看是坚定看好。

基于对房地产行业未来发展的判断，美的置业也积极做好战略规划。

郝恒乐说，面对未来，美的置业总体原则是坚持有质量经营、可持续经营，追求各个指标良性安全健康。“未来不是简单追求单一规模扩张，这是最基本的原则。具体业务结构上，一定是坚守开发业务基本盘，因为未来我们认为这是持续不断有市场需求的长期行业，在此基础上，围绕房地产开发业务链上深挖发展空间，持续推动相关多元化经营业务。”

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