连续三年净利润下滑后，招商蛇口能完成三年未变的3300亿销售目标吗？

3月21日下午，招商蛇口（001979.SZ）召开2022年度业绩发布会暨投资者交流会。前一天，其2022年年度报告也已发布。

年报显示，2022年，公司营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。这已是招商蛇口自2020年以来第三年增收不增利。

对于利润下滑超五成，财务总监黄均隆在发布会上表示，2022年全行业都在确保现金流安全，所以行业整体的毛利率都在下滑，并且全行业都在保现金流，销售都是在急速去化。因此公司业绩有所下降。

不过，对于2023年，招商蛇口仍充满信心，再次提出了同2021年、2022年一样的销售目标——力争实现全年签约销售金额3300亿元。这一次，目标能实现吗？

负增长的利润和不变的销售目标

与招商蛇口的归母净利润一同下滑的，还有公司的综合毛利率。2020年至2022年，招商蛇口的毛利率分别为28.69%、25.47%、19.25%。

虽然受市场下行影响，整个行业的毛利水平都在下降，进而净利润也有所缩减，但与保利发展（600048.SH）、华润置地（01109.HK）、中海地产等同为央企的公司相比，招商蛇口显然受到的冲击更大。

此外，大规模计提资产减值也影响了当期利润。财报显示，2022年招商蛇口资产减值准备计提共计约64.01亿元。

对于利润大幅下滑的问题，招商蛇口也在业绩发布会上做出了回应，并对2023年的利润提升充满信心。黄均隆指出，2022年公司在投资端更聚焦城市深耕，操盘端通过狠抓销售、回笼资金之后进行重新换仓。“公司去年拿的一些地是为2023年及以后年度打下基础的。”他说。

在规模拓展上，招商蛇口2022年累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司需支付地价为766亿元。根据中指院统计，其拿地金额位居行业第五位。2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额2926.02亿元，行业排名上升至第六名。

董事、总经理蒋铁峰直言，招商蛇口2023年目前会上市的就有6000亿存货，不算之后参与土拍新获取的土地，按平均55%的去化率，就能实现3300亿的销售额。“我相信这个目标是很有机会达成的。”他说。

手握充裕现金，持续降低融资成本

在发布会上，招商蛇口降至3.89%的平均融资成本也给投资者留下了深刻印象。

年报中提到，报告期内公司持续优化夯实资产负债表，资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。

2022年年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。充分利用央企良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，招商蛇口全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。

2022年年末，招商蛇口综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

招商蛇口表示，2023年还将继续降低融资成本，做好股权融资。

蒋铁峰透露，目前招商蛇口在手现金超过了860亿元。雄厚的财政基础，让招商蛇口立下了新的flag——要在未来三年跻身前五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。”蒋铁峰说。