二线城市，今年即将开启楼市狂飙行情！

今年楼市上涨的逻辑，多少开始变了。

进入2023年之后，楼市行情就开始不一样了。

——二线城市的火热远超一线城市！

还记得疫情前的那一轮上涨吗？

2019年年底的那一轮启动，是由一线城市开始溢出的，尤其是深圳，自豪宅税取消之后，横盘的房价开始飙升。

恰逢2020年疫情还来了一轮大放水，更是让房价上涨一发不可收拾，连带着旁边的东莞一跃成为了全国房价涨幅第一的城市。

于是，那一年的房价规律变成了：一线领涨，二线轮涨，环一线跟着涨。

可2023年开始，规律却显然失效了。

因为这轮上涨，直接从强二线城市开始了。

一线按兵不动。

到现在稳得一批的，当属一线城市。

二线城市该降首付的、该降利率的、该松绑限购的、该送名额的，反正能干的基本都干了。

反观一线城市，太稳了。

深圳前几天各种小道消息满天飞，说取消二手房指导价，还说得有鼻子有眼的。

结果消息存活1小时就被删了。

这或许也在告诉我们，想等一线城市的松绑，大概率不可能。

深圳出了名的敏感，但凡一点小动静，都有可能直接推高房价。

但大涨的结果肯定不是上面所看到的，所以政策一直悬而未出。

何况深圳2月份的成交数据已经有明显好转：

2月份深圳二手住宅成交2509套，这是时隔18个月后，深圳二手房成交量重新回归到2500套以上。

虽达不到火热预期，但至少是从低谷缓过来了。

既然好转，又何必继续添把火？

至于北上广，从1月份成交量就够亮眼的了。

2月份上海总成交预计在18800套左右。

并且新房再现抢购热潮，华发半岛华庭335套房源吸了1640组认购，实际接近惊人的500%；

保利越秀和樾天汇认购率达到319%，人数突破1000；

华发古美华府更夸张，1000多人直接让认购率冲上339%。

毫不夸张地说，上海楼市是四大一线城市中，最火的一个。

深圳、北京是成交量起来了，但价格尚未有异动。

广州是珠江新城的豪宅价格起来了，其余依然稳。

而上海，则开始有量价齐涨的苗头。

但总归来看，一线城市稳得一批，并没有出现飙涨行情。

原因无他：政策够稳。

回顾2019年，深圳是确定社会主义先行示范区叠加取消豪宅税，才达到瞬间点燃市场的。

后面也马上补救，用调控手段收紧市场。

如今四大一线城市，依然是调控收得最紧的城市，而且短时间松动的可能性不大。

换言之，今年楼市的火热行情上涨，大概率不会从一线城市开始。

二线蠢蠢欲动。

最近的火热消息，主要来自二线城市，尤其是强二线城市。

成都：

新房2月成交11312套，对比1月成交8479套，环比上涨了33.4%；

二手房2月成交突破19061套，对比1月成交10162套，环比上涨了87.6%。

强二线城市中最火的一个，当之无愧。

南京：

新房认购量7171套，成交量4408套，创下实现近8个月来新高，仅次于去年6月新房认购超8000套的峰值。

杭州：

新房2月共摇号34次，推出了5610套房源，共计11315组家庭参与/入围摇号，平均中签率49.58%。

二手房成交了6894套，环比1月直接增加了140%，创下近20个月以来新高。

苏州：

2月新房成交4065套，环比1月份增加了1479套，环比上涨57.19%，同比去年2月份增加了920套，同比上涨29.25%。

武汉：

2月新房成交12421套，环比上涨87.18%！同比上涨108.51%！创下17年新高，并且击败了去年的旺季！

青岛：

2月新房成交6805套，环比增长约92.9%，二手房成交5609套，环比实现翻番。

还有更多的数据，均在说明同一件事：

一众强二线城市，楼市热得发烫。

到底这是为什么？

1、政策面，能松的基本都松了。

利率普遍下调，首付普遍降低，南京从高冷期的8成首付降低到3成首付，苏州从二套未还清8成降低到4成。

像郑州、天津这样有条件的强二线城市，更是直接把利率降到4%以下。

合肥、杭州、苏州、南京、武汉更是执行分区限购，或黑科技破限购。

总之，政策就一个字：松。

2、门槛低，上限高。

如果说现在的强二线城市，就是未来的一线城市，那毫无疑问，现在就是最好的机会。

机会体现在哪里？

一个是政策，一个是价格。

相比一线城市，强二线城市的价格更低。

北上深，均价接近7万，400万能买的基本是老破小，上涨潜力还堪忧。

但400万的预算，甚至300万已经能买到强二线城市的核心地段，上涨动能更强。

关键是，多数中产家庭够得着。

一线城市还能继续翻番的价格门槛，基本是600-800万的区间，普通家庭根本负担不起。

所以一线城市，注定是高阶家庭的游戏，但强二线城市依然有大部分家庭买得起。

我记得4年前有个地产老总说过一句话：

未来，如果一线涨2倍，那么二线就会涨3-4倍，三四线涨幅会小于2倍。

显然，也是认可强二线城市的涨幅空间。

此外，是政策。

哪怕你有钱，一线城市也不是你想买就能买，限购卡在那，名额卡在那。

只要不放松，你就只能等。

3、二线城市的基础面越来越好。

近几年的抢人大战中，最出色的反而是二线城市。

2021年人口增量排名第一的是成都，第二是杭州，霸屏榜单前10的，除了嘉兴，清一色的二线城市。

京沪是主动控制人口，早就退出了人口爆发增长的时机，但广深一直是霸屏人口增长的冠亚军。

可近2年，局势有变了。

这里面有房价因素，有生活成本因素，但更重要是，强二线城市发展越来越好了。

4、政策的主动倾斜

大家应该关注到，这几年很多省份开始打出强省会的战略。

在强省会战略之下，各省都在把资源往自己的省会城市中倾斜。

如成都、武汉、杭州、郑州、西安、长沙、合肥、南昌等。

这样的战略之下，各省的省会发展速度非常快。

很多二线城市基建配套越做越好，比如杭州、南京，地铁的落地速度非常快，甚至已经修建到临市去了。

各种国际品牌，在一线城市才出现的商业品牌，也早就布局强二线城市了。

一线城市所谓的光鲜生活二线城市同样有，论起医疗和教育配套，许多二线城市也根本不输一线城市。

这就是人口逐渐回流二线城市的核心原因。

而这也是，未来房价升值速度能跑赢二线城市的原因。

对于够不着一线城市的人来说，换个思路，换条赛道，用低成本换取大机会，也是一个选择。

我相信，这就是近期强二线城市如此火热的原因。

只要一线城市不放松，短期楼市火热行情不会有太大变化。

热闹注定属于一批强二线城市，但火热之际，别忘了辨别。

焦虑情绪影响决策并不可取，还得回归城市基本面和逻辑。

当前值得重点关注的强二线城市，以及一小批环一线城市：

成都、南京、苏州、重庆、杭州、武汉、西安、郑州、东莞、珠海等等。

没提的不是没价值，以上只是需要当下重点关注的。