棚改重启还能拉动三四线吗？

1 棚改规模悄然“反弹”

2022年至今，全国已有超200个省市出台楼市放松调控政策，调控范围广且从低能级城市向高能级城市传导。在政府楼市调控的工具箱里，已经释放出来的政策有限购放松、限贷放松、降低首付、利率下调、购房补贴、限价放松、政府回购等等。但从结果来看，放松调控一年有余，市场依然没有明显起色，直到2023年1月，70城房价环比才首次止跌，但依然有较多城市的楼市尚未回暖。

于是，为了重新启动楼市，越来越多的城市开始选择棚改货币化作为楼市强刺激手段。从部分省市公布的2023年的计划来看，2023年的棚户区改造数量或高于2022年。根据榆叶飞云不完全监测，截至目前，已有安徽、江西、河北、山东等9个省市公布了2023年棚户区改造的计划，平均建设10.7万套，超出2022年这9个省市计划建设的36%，据此预计，2023年全国棚户区改造建设规模预计将达163.2万套。计划开工量规模相较2022年有所回升，棚改规模正在悄然“反弹“。

图：2008-2023年全国棚改实际开工量与计划开工量（万套）

数据来源：住建部、地方政府网站、榆叶飞云整理

从部分地区公布的2023年棚改计划来看， 计划开工超10万套的省份有河南、安徽、河北、江西四个省份，河南计划棚改规模最大，达到27万套，并提出坚持以货币化安置为主；江西增速位列第二，并提出合理提高棚改货币化安置比例。那么，棚改是否可以像2015年那样，成为楼市“硬启动”的钥匙？

表：2022-2023年部分省份棚改计划变化情况

数据来源：公开渠道、榆叶飞云整理

2 以江西为例，看棚改能否拯救三四线？

（一）过去：内需驱动有限，近10年江西靠两波规划利好支撑两轮市场上行

1. 宏观：无强产业支撑下人口、人才流出

从地理位置上来看，江西作为长江中游城市群中黄金三角区域之一，对于长江流域有着承上启下的作用，但从经济发展情况来看，江西GDP总量在全国排名处于中等位置，2022年GDP总量32074.7亿，排名第15位（近三年均处于第15位）。具体从产业方面来看，三大产业持续处于全国中等排名，仅第二产业全国排名相对较好。省内情况依然以重工业为主，2022年江西二产对经济贡献度50%。由此可以看出，江西三大产业中无强产业支撑，以二产为主支撑经济发展。

表：2010-2022年江西三产总量全国排名情况

数据来源：地方政府网站、榆叶飞云整理

图：2010-2022年江西二产对经济贡献度变化

数据来源：地方政府网站、榆叶飞云整理

新兴产业升级方面，2010年，江西发布发展十大战略新兴产业：光伏、风能核电、新能源汽车及动力电池、航空制造、半导体照明、金属新材料、非金属新材料、生物、绿色食品、文化及创意；2020年，江西发布发展“2+6+N”产业集群：有色、电子2个万亿产业，装备制造、石化、建材、纺织、食品、汽车6个五千亿产业，航空、中医药多个千亿产业。但从结果上来看，江西规模以上工业主营业务收入排名TOP10仍然以资源产业为主，普通制造业电子设备、汽车与医药发展较快，而高新技术产业发展较慢，与中部省份对比较差。

表：江西2015-2022年高新技术产业情况

数据来源：地方政府网站、榆叶飞云整理

从三产发展情况来看，由于江西山脉较多，在天然屏障阻隔下导致纵向交通不通畅。直到2020年以后，安九铁路、昌赣铁路、昌深铁路逐步运营，江西纵向交通才逐渐打开，这也导致了江西主要以资源型旅游业为主，但交通运输、批发零售等发展较差。

表：2015年后江西三产中主要产业增加值及全国排名

数据来源：地方政府网站、榆叶飞云整理

无强产业支撑叠加省内教育资源缺失，导致江西人口流出与人才缺失，内需驱动有限。从数据上来看，本科及以上毕业生不足10万人，其中仅3万余人选择留着本省就业。江西七普人口以流出为主跨省流入人口127.90万人，跨省流出人口633.97万人；与六普相比跨省流入人口增加67.91万人，跨省流出人口增加55.23万人。主要是由节点城市流向周边强省域打工，2020年外出工作的人员占到全省总人口的7.25%，位列全国第一，流入广东 187.1万人，流入浙江 153.0万人，流入福建 94.9万人，流入上海 48.7万人。

2. 市场：2个波段市场红利退潮后回稳

在交通、产业、人口等宏观基本面较弱的背景下，江西地产市场的走势主要是靠两波规划利好支撑两轮市场上行。

图：2010-2022年江西商品房销售均价同比与房地产开发投资同比增速变化

数据来源：地方政府网站、榆叶飞云整理

第一波是09年救市，政策与资金的释放，长江中游城市群规划叠加中央四万亿计划拉动南昌开始进入上涨波段；第二波是全国“三四线去库存”，江西作为棚改大户不断释放利好，2016-2018年，江西棚改完成情况位于全国TOP10之内，2019-2020年位于全国第一（2020年不允许货币化棚改，以棚改专项债为主）。其中以宜春、上饶、赣州、九江、吉安为首的三四线城市棚改数量较大，由市区到县域。从市场热度来看，三四线呈现整体梯队化，部分三四线例如赣州、九江、上饶、吉安四年销售均价复合增长率超过10%。2020年后，2个波段市场红利逐渐退潮，市场回归南昌、九江、赣州等核心城市，三四线棚改退潮下市场相对观望，市场逐渐趋稳。

图：2016-2019年江西各城市棚改计划开工套数（套）

数据来源：榆叶飞云整理

图：2019年江西各城市商品住宅成交量价情况

（元/㎡，万㎡）

数据来源：榆叶飞云整理

（二）未来：市场格局不变，棚改重启有助于消化城市现有的库存房源

1. 宏观：整体基本面依然较弱，南昌潜力较大

南昌新兴产业发展发展潜力较大，三四线仍然薄弱，产业升级兑现度有限。南昌产业活力较好，入驻企业超300的产业园数量达15个，赣州12个，九江4个；且新兴产业发展规划明确，聚焦特色5G+VR融合应用。而三四线省内三四线投资计划中，仍以传统产业升级为主，服务员为辅。

表：部分省内投资计划

数据来源：榆叶飞云整理

交通打开，但自身产业缺失与周围亿万朋友圈下，或进一步加大人口流出。交通是把双刃剑，对于高能级城市而言会增强其虹吸效应，对于低能级城市且无新兴支柱产业的城市来说，人口流出的现象或将加剧。南昌放开落户下城市人口相对聚焦，幸运的是，对于三四线来说，棚改退潮后三四线回归地缘性自住需求，交通打开，衍生了赣州等交通节点城市返乡置业需求。

表：七普江西各市人口指标状况

数据来源：榆叶飞云整理

2. 市场：市场量价格局不变，南昌第一

梯队优势明显，其他城市仍然薄弱

表：2022年各城市房地产市场容量与价格情况

数据来源：榆叶飞云整理

3. 棚改重启对江西的影响

从江西整体棚改计划来看，2023年虽有反弹，但整体力度难及“十三五”之前，以“风向标”作用为主。从各个城市来看，赣州、南昌、上饶提振力度较大，棚改资金流入楼市，有助于改善当地房地产市场，从而促进房地产健康长效发展。其他城市则更偏向于消化城市现有的库存房源。从资金端来看，棚改专项债对部分省市的地产投资有一定提振作用。据江西省棚改专项债历年发行情况以及房地产开发投资增速来看，一般在棚改专项债投放后的3-6个月房地产开发投资当月同比增速出现回升，预计2023年1月发行的棚改专项债或在3-6个月左右对房地产投资显现出效果。

图：2015-2023年江西棚改计划（万套）

数据来源：公开渠道、榆叶飞云整理

图：2023年江西棚改计划各城市占比（%）

数据来源：公开渠道、榆叶飞云整理

3 总结

从江西看全国，虽然2023年棚改规模正在悄然“反弹”，但整体力度难及“十三五”之前，南昌、重庆、青岛、郑州等二线城市的重启以“风向标”作用为主。棚改资金流入楼市，有助于改善当地房地产市场，消化城市现有的库存房源，从而促进房地产健康长效发展。长期来看，仍然要以交通、产业、人口等城市基本面健康的城市为首要投资目标，靠政策东风“起飞”的三四线城市依然风险较高。