亩产900万元！中山首个“村改”园区如何蝶变？

【编者按】

制造业当家离不开充足的产业空间，高质量发展有赖于高效的土地资源。自中山推动低效工业园改造升级已一年有余，全市各批“工改”园区正如火如荼地为制造业腾挪空间。其中，最先踏上“工改”路的一批项目，既是探新路的“先锋”，也是出成果的“老兵”，部分园区已经入驻企业、投产运营。

即日起，南方日报、南方+将持续报道最先投身中山“工改”的一批园区项目，聚焦园区改造经验、建设现状、招商进展等领域，对比改造前后，展示勇尝“工改头啖汤”的园区项目的新面貌，呈现“脱胎换骨”的园区为中山制造业当家增添的新动能。

在中山市北部的东凤镇民乐社区，四栋正在建设的、九层高的工业厂房格外亮眼，不仅是因为其高度不同于周边的建筑，还在于其有别于传统工业厂房的建筑设计，“上楼”的工业在每一层都可以获得良好的采光效果。

园区出门就是广中江高速，西北面2公里左右的细滘大桥，直通一河之隔的佛山顺德的容桂街道。

建设中的和合工业园。 南方+ 李姗恒 拍摄

早在2020年8月，东凤镇民乐社区和合工业园连片改造项目就获批中山市首个村级“三旧”改造项目，也是2022年全市“工改”首批动工拆除的项目之一。占地约50亩的一期园区并不算大，却拥有超12万平方米的总建筑面积，可以为村集体每年创造约2000万元的物业租金收入，带动约2000个新增就业岗位，年产值预计将达到4.5亿元，亩均产值预计约900万元。目前已经有两家规上企业“包下”了三栋厂房。

原先被锌铁棚挤占、年租金不到400万元的和合工业园一期园区，在全市首趟“村改”之路，实现面貌与数据华丽蝶变，其如何化无章可循为先发优势？

腾挪园留住优质企业，村民近乎全票支持

改造园区，首先要做“人”的工作。如何说服十几个老租户搬离，成为社区干部必须解决的问题。

“对于上规模的优质企业，我们采用‘优先合理安置+签订监管协议’的方式留住并吸引企业”。民乐社区党委委员李志坤介绍，为了让两家分别生产展柜和风扇的规上企业留在本地，民乐社区在旧园区附近提前建造了共约2.6万平方米工业厂房，供规上企业腾挪使用。对于小微企业，民乐社区提前通知，并多次与租户协商沟通，租户们最终选择支持改造，分批搬离旧园区。

“这样是为了嵌合企业搬迁时间节点，与企业发展运营无缝衔接，以此来解决企业安置和合同期限问题，避免优质企业流失。”李志坤说。

和合工业园一期园区共建四栋九层厂房，总建筑面积超12万平方米。 南方+ 李姗恒 拍摄

不同于租户，对园区进行全面改造的决定在一开始就获得了村民们的普遍支持，在股东大会上获得了近乎100%的通过率。

“这是趋势。”民乐社区的村民陈智朗指着远处说：“周围一些城镇的锌铁棚都已经旧得没人要了，我们的厂房也需要提高容积率。”

村民何惠芬也简单算了笔账：“以前每年租金就三四百万，现在一年能有2000万了，村集体和我们村民的收入都提高了，当然支持！”李志坤也补充：“我们社区采取的是村级统一核算制度，对村民利益的分配会更加平衡。”

在前一批租户完全搬离后，2021年7月，民乐社区通过自筹资金8200余万元，和合工业园迎来动工，先行建设B、C两栋厂房。

2022年1月4日，中山2022年度第一批“工改”项目集中动工，和合工业园在当天将其余旧厂房拆除，着手建设A、D两栋厂房。

李志坤坦言，在项目实施过程中，遇到最大的困难莫过于项目建设短期投资过大而社区自有资金不足的问题：“当时租赁情况尚不明朗，高层厂房也可能在市场上遇冷。”于是社区决定向银行贷款融资，且自有资金出资不能过高。项目计划投入2.5亿元，其中社区集体统筹出资约8200万元，银行融资贷款近1.7亿元。

瞄准规上企业，厂房与配套建设两不误

在中山“工改”全片铺开后，和合工业园一期园区成为最早建设新厂房的园区之一，招商进展也更为顺畅，取得先发优势。

2022年8月，中山市泛华精细化学品有限公司（下称“泛华公司”）和中山市联星电器制造有限公司（下称“联星公司”）通过三资平台线上交易，租下了和合工业园一期园区B、C、D三栋厂房。该三栋厂房已经完成主体施工，正在进行装饰和专业工程施工，预计今年上半年交付使用。

东凤镇本土企业泛华公司此前已有增资扩产需求，恰逢政府征地建设公路，需要搬离原厂址。“我们之前就常有沟通，他们提出需求，我们一拍即合。”李志坤说。联星公司则是通过向东凤镇政府提出厂房诉求，与和合工业园“牵线”。

四栋厂房结构设计大同小异：地表建设车库，一层厂房高近8米，二层及以上5.5米，且厂房均配备可称重5吨的电梯，包括有5个货梯和2个消防客梯，可容纳大型设备和货物上下运输。

投产后，和合工业园预计年产值达4.5亿元。 南方+ 李姗恒 拍摄

“光考虑厂房建设还不够。”李志坤谈起园区建设初期所考虑的另一个重要问题：“我们还需要为园区量身定做周边附属配套设施。”他介绍，民乐社区前期已完成和泰15队道路一期工程和三埓河箱涵工程，为工业厂房建设和出租创造了较为成熟的条件，并将继续加强协同办公，联动上级政府相关部门，科学、有序推进项目附属配套设施的建设。

对于当前正在进行主体七层施工、尚未招商的A栋厂房，民乐社区正积极与镇工科商务局对接，争取引进优质企业，并继续动员各方力量，挖掘各种资源，力求“引凤筑巢”。

谈及计划招引什么样的企业，李志坤表示，社区对企业在产值、税收方面未做特殊要求，但力求引进更高新的规上企业，尤其是符合中山北部电器产业链需求的相关产业。“不只是中山本地的，我们也希望能够承接顺德上下游的产业。”李志坤说。

【采写】南方日报记者 陈少宏

【摄影】李姗恒

【作者】 陈少宏；李姗恒

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端