房地产市场形势&趋势展望

未来房价是涨是跌？现在到底应不应该买房？

对地产未来趋势的争论从未停止过，大致可以分为两类人，一类是上涨派，一类是下跌派。任何行业长期趋势的判断都离不开宏观经济的解读，经济发展其实是明牌，对于政府来说，在特定的时期，往往只有一两种特定的选择。所以只要正确解读当前宏观经济形式，那就不难预判对应政策。

那我们首先来看一下目前的宏观经济形式，目前我国正处于中国跨越“中等收入陷阱”，以高质量发展迈向高收入国家的时期。主要原因还是因为所谓的“人口红利”枯竭，劳动力成本上升，致使技术密集型产业的收益会逐步超过劳动密集型产业；

参考发达国家的经验，跨越“中等收入陷阱”需要完成以下两点：

1、通过国际贸易将劳动密集型产业转移到劳动力成本更低的区域，世界工厂的转移不仅是欧美资本的事情，其实国内很多产业也在进行，例如富士康等工厂从东部城市迁移西部，“一带一路”战略更为核心的也是贸易和产业转移。

2、产业转型依靠技术驱动，科学技术的进步必须依靠相应规模的研发投入，本质上还是要依靠金融脱虚向实。

无论是产业转型还是加强研发，都需要依靠金融资本的投入。但金融资本也是资本，是资本就要追求利润。从这个角度看，我们就不难理解有美国金融为何“脱实向虚”了。比如我们将国民经济分为实体经济与虚拟经济两部门，若信贷资金源源不断投向虚拟经济而不投向实体经济，合理的推断是：投向虚拟经济部门的收益必高于投向实体经济。所以目前要解决的就是虚拟经济受益高于实体经济的问题，那政策调控的重心就是这些高额受益领域。

我们再回过头来看近两年发布的政策，强化金融监管、防止资本的无序扩张（主要针对互联网）、督导蚂蚁完成整改，加强地产行业管控。政策重心都是在调整高额受益的领域。

不难看出以往房地产的超额受益是与国家战略相悖的，从长期来看，就算地产市场仍有增长条件，也有更为严格的监管。不要质疑政策调控的影响力，可以参考教培行业。

房地产业是中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。地产行业的支柱地位短时间是无法动摇的，占整体经济比重也不是短时间可以降低的，地产行业短时间不会有太大的波动，也不能有过大的波动，假设房价下跌，那么势必就会有扶持的政策出台（参考近期的降房贷利率）。政策调控的重心是“去金融化”而不是“去地产化”。

所以买房从自住的角度去选择，价格合适可以大胆出手。尽量要远离地产金融炒作的热点，例如学区、圈层、规划。尽量选择配套成熟、价格稳定、房龄10-15年左右，炒作较少的房子，往往这类房子更具能保值。