不动产私募投资基金试点启动！私募人士：利好一级市场

又有“活水”流入房地产！

2月20日，证监会发文称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

新设“不动产私募投资基金”

证监会表示，此次试点工作是证监会健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

投资者门槛为1000万元

证监会称，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

可缓解行业融资困境

事实上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。

近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

那么此次证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，会给市场带来怎样的影响？

中信证券指出，2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”。私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。

海通证券认为，此次不动产私募投资基金试点，是对2022年11月28日“第三支箭”政策组合拳中的“积极发挥私募股权投资基金作用”的积极响应，它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。

另外，多名私募界人士向记者透露，该私募基金或将直接利好一级市场和房地产行业，但可能对股票市场的房地产板块影响不大。

“以前地产类私募基金没有完全放开，这次试点可以说又将开启一条投资赛道。不过，注意到证监会明确提出投资者与投资方式相关规定。从个人（合格）与机构投资者的角度来说，第一，需要注意投资风险，第二，投资目的切忌与地产行业健康发展相违背。”其中一位私募工作者分析称。

另外一位私募基金经理告诉记者：“我们觉得房地产市场是一个存量市场，房地产最高增速的时代已经过去了，受老龄化与新生人口影响，可能短期内行业不会出现简单粗暴的爆发增长。因此，可能目前一些二级市场的投资机构也暂不会考虑大量投资房地产行业。但是融资利率比较低的且有资金优势的房地产公司还可以关注。”

（以上内容不构成投资建议）

潇湘晨报记者郝咏琪

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