房子、土地卖不动，房地产税已在路上

2023年1月，全国房地产企业销售数据出炉，同比大幅下滑：

全国TOP100房企实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，相较于2022年2月降幅达11.8%。预计短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。

房子，卖不动了。

而依托房地产交易市场产生，并且是地方政府收入重要来源之一的土地财政，也绷不住了。

2022年，国有土地使用权出让收入（土地出让金）66854亿元。而2021年这个数字是8.7万亿元。2022年相比2021年，降幅为23.3%，绝对值下降超2万亿，为历史最大幅度下降。

<一>

2022年，全国各大、中、小城市分多轮，连续、密集出台刺激房地产业发展的政策。

在消费者层面，取消限购，降低首套房、二套房首付比例，降低银行贷款利息，提供购房补贴，提高公积金贷款额度，降低公积金、商业贷款门槛。一些城市配套“三孩”政策出台，允许“三孩”家庭购买多套住房……

在房地产企业层面，增强调控政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管等政策的协同，帮助房地产企业防范化解债务风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。

在政府层面，坚持住房不“炒”，进一步加强各级各部门的调控联动，加强对政策落实的指导和监督，整治和规范房地产市场秩序，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，大力实施“防风险、稳增长、促内需”，打造房地产业发展“新模式”。

可以说，除了降价手段之外，能用的手段都用上了。

土地供应模式上，相比以往也更加宽松。北京、上海、成都等大部分城市将集中供地批次调整为4次，个别城市调整为5次和6次，且增加供应批次的同时，政府部门也将大量以往是“压箱底”的优质地块划出，并大幅让利给房地产企业，以刺激房地产企业拿地的积极性。

对应的情况是，除了央企、国企以及极少数民企，拿地的企业数量，相比以往，大幅减少。土地流拍、一口价成交的新闻，屡屡出现在媒体报道中，房地产业破产重整的数量在增多，速度在加快……

多家媒体这样描述该现象：“2022年土拍热度已处于冰点。”

2022年底至2023年初，经济工作会议以及高层领导密集发声：“房地产业是国民经济的支柱产业。”

新年伊始，全国有多个省市在提振2023年经济的会议和文件中，把提振“住房消费”纳入到新一年经济发展的框架之中。有的城市甚至拿出了“进一步降低利率，房价下跌城市不设下限，退出或收缩行政干预政策，延长贷款集中度管理政策过渡期，房企再融资开闸”这样的“杀手锏”。

“房价下跌城市不设下限”、“房企再融资开闸”、“退出或收缩行政干预政策”，可能意味着，不再限制商品房最低交易价格，可以一跌到底，金融机构重新向房地产企业开闸放水……

一个月过去，在连续且密集的刺激措施之下，房地产市场和土地交易市场仍未出现升温的迹象。这是一个不良信号。

2023年，这些刺激政策，能够为房地产市场带来多大的增长，难以预料。

<二>

2022年，全国居民存款总额增加17.84万亿元，本外币存款余额264.45万亿元，同比增长10.8%。比起前些年把钱投向房地产市场，历经疫情三年，居民的风险防范意识增加，更愿意把钱存进银行。

房地产市场不能回暖，政府财政至少减少三笔收入来源：

一是土地交易收入。民营房地产企业要么生存艰难，要么破产重组，拿不了地，只剩下央企、国企拿地，钱无非是变成左手倒右手。

二是，房地产交易税。居民买房需要交税，房企卖房需纳税，买卖减少，税收相应地减少。

三是，与房地产业息息相关的其他产业的税收收入减少，如家电、家具、装修、建材、钢铁……以及房地产、建筑业从业人员缴纳的个税减少。

人们将房地产业比作资金的“蓄水池”，是因为它积聚了大量的资金，创造了大量的税收，拉动了经济的快速增长。

“税收是喂养政府的奶娘。”

房地产及其相关的产业产生的税收、土地交易收入，减少双重叠加，导致地方财政吃紧，公务员发不出工资，基础设施建设、更新进度减慢，公共基础服务难以为继……

以土地出让金举例，2000年，全国土地出让金为595亿元，2005年，增长到5884亿元，2010年增长到了2.75万亿元，2020年增长到了8.4万亿元，2021年增长到了8.7万亿元，为历史最高值。

这是20多年来，全国各大城市、乡村面貌发生翻天覆地变化的重要支撑。

2022年，全国土地出让金为6.69万亿元，可以预见的是，因为新生人口数下跌，城镇化速度减缓，房地产业产能过剩等多重因素叠加，这个数字不会再大幅上涨。

俗话说，由俭入奢易，由奢入俭难。个人如此，政府、社会何尝不是如此？

更大的风险是，房地产、土地产生的收益双双回落，导致深陷其中的地方投融资平台债务违约扩大化，引发城投债务“暴雷”。

因此，从2022年下半年开始的一系列强有力的刺激房地产业政策，生效还好，至少还能让房地产、土地财政的游戏再度维持下去，不至于掀桌子。

一旦刺激政策失效，房地产、土地产生的收益继续减少，则需要其他手段来补回收益。可供选择的方式是将“房产税”的征收时间提前。

<三>

“房产税”是一定要征收的，只是时间的早晚问题。

2017年3月，全国两会的新闻发布会上，新闻发言人表示，全国人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

新闻发布后，多位全国人大代表密集发声支持，其中包括：把部分人囤积的、占有的、居住多余的商品房，比如第二套房、第三套房甚至几十套房“挤”出来、“逼”出来。开征房产税是抑制炒房最有效的手段，开征起步时幅度要小，例如从夫妻名下第三、第四套房产开征……

很多专家学者还给出了按照房屋总价、人均居住面积、家庭房产套数等多种征收方案，甚至将出租房屋产生的收益也列入到征收范畴，方方面面全都考虑到，并分析利弊。在民间就已经形成了一套完整的征收机制，何况是官方？

因为经济下行、疫情、房地产企业债务风险等客观因素，“房产税”的征收被暂时搁置。

随着疫情防控放开，加上前文所述政府财政收入减少，债务风险增加，开征“房产税”或许已是势在必行。

6年前，人们考虑的是征收房地产税能否抑制房价，增加房地产业市场供应；而今要考虑的是，能征出多少资金。

真可谓，时移世易。

征收房地产税，带来的直接变化是房产持有成本的增加。一旦多套住房拥有者难以承担税收压力，尤其持有的是没有装修、无法出租的毛坯房，不免寻求出售的机会。

已经低迷且卖不动的房地产市场，接盘者在哪里，即便是有钱，也要“待价而买”。

那些依靠房产获利而没能及时止盈者，终将把收益全都吐出来。在共同富裕的大背景下，先富者以这样的方式带动后富者，契合公平的要求。

房地产业腾飞的那些年，不少人以几千元的价格，在一二线城市囤积了大量的房产，其财富增长的速度，远超于实体经济增长产生收益的速度，房地产泡沫也由此越吹越大。炒房者一年赚的钱，远超于实体企业家、科研工作者、顶级专业人才的年收入，这本身就是分配的不合理。

合理的收入分配制度是社会公平的重要体现；初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配要更加注重公平。

“房地产税”，不仅完全契合这句话的要求，更能填补上房地产交易、土地出让金双重减少的收益，开征，正当其时。

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