杭州接下来的城市开发中心发展到底是往东还是往西？

一

杭州素来有“东贫、西贵、南富、北贱”的地理人文之说。相信很多外地的朋友听到杭州，首先能联想到的就是杭州城市的金名片----西湖，而西湖的西北角（翠苑--古荡--黄龙--文一西路等地）就是西贵最初的起源——城西。

杭州城市版图上，城西被默认为杭州最具有社会学意义的中产阶层居住区。它云集了很多低密度的高端景观住居，也留驻了大批爱风景懂生活的商界人士、艺术阶层、专业大咖或者具有文艺情怀的人。

城西渐渐发展为杭州的富雅之区。且久而久之，当初那帮因为没钱才定居在城西的大学生，反而在岁月变迁中产生了一种莫名的居住情结——“城西情结”。

巧的是，25前年国务院刚宣布房改，拖了老丈人的福而进军房地产行业的美学家宋卫平也陪着无数穷大学生扎根了城西。

于是20年前，绿城在城西开发的丹桂花园，金桂花园，银桂花园，月桂花园等楼盘让绿城赚了个盆满钵满，同样也让杭州人民惊叹，原来房子还能造的这么艺术。

而当初那帮在杭州这片热土上畅谈理想的穷屌丝大学生中，不少后来都成为了行业里位高权重的人。

终于，城西坐拥繁华，同时也诞生了无数绿粉。

二

但随着时代发展，城西先造房后造路的陈旧规划已经满足不了城西人民的需求，道路曲折，交通拥堵，房子陈旧是我们很多人对城西现有的印象。

杭州，是时候找新的发展方向了。

2003年，经统计，杭州西湖、拱墅、上城、下城四个城区的人口已经达到了147万人。同时期，杭州建设的最大功臣——市委书记王国平用平均五分钟一句国骂的频率怒斥他那些想把西湖改成水上乐园从而收取更贵的门票的下属们。

转身他大手一划，拆除了西湖周边的违章建筑，推倒了西湖边的围墙，重修当年被红卫兵破坏过的西湖十景，并对全国宣布：杭州西湖取消门票，并由此成为全国第一个免费开放的5A级景区。

在西湖免门票之后的第二年，减少的600万门票收入就已经通过租金增值打平。在此之后的一段时间内，杭州人口不断涌入，房价上涨至全国第一，杭州城区内一片繁华。

但这时大家也终于明白，杭州虽然发展于西湖却同时也限制于西湖，人口的不断涌入，城市版图终究需要扩展，而那时作为杭州发展核心的西湖，它的位置其实是非常尴尬的。

从西湖的东南西北四个方向我们可以看到：

往西是西湖西溪景区以及大量的山脉，如果选择填平西湖，开垦山脉来发展的话，我估计南宋君主赵构会先气得从棺材板里直接跳出来，这显然是不合适的。

往北？好像也不行，拱墅区再往北边就是杭州的大型工业区康桥了，像杭钢、杭铁、杭氧、杭锅等大型工厂彼时都在那附近。

首先土地污染普遍比较严重，需要花大价钱去治理后，才能作居住用途；其次拆工业用地的赔付标准是住宅的三倍，要政府拿这么多钱去重新拆迁重新开发也不太现实。

那么往南呢？就今天而论，作为全国前三的高新区之一的滨江，它的发展是达到甚至超过预期的，但当时的政府并没有一开始就决定跨江发展。

毕竟从道路规划的角度上，想要单单通过在2004年竣工的复兴大桥去扩展城市布局显得有些不太实际。而如果我们追溯杭州的历史，可以发现钱塘江是一条九曲江，在风水学上算是一条凶江，过江安家对于部分保守迷信的江北土著来说那可是大忌。

哪怕在G20之前，江南江北岸的隔阂依然很严重，不少丈母娘听到自己女婿买房买在了江南岸，一个轻蔑的白眼后还得悠悠的挖苦：那也算杭州？

由此可见不管哪个城市，想做第二个浦东，过程都不容易。但这也是后话了。

所以自2003年开始，市政府就决定将杭州城市的版图推向更加辽阔，地块相对更平整，也没有天然阻碍的东部城区。

三

王国平的父亲王平夷当年在周恩来总理的嘱托下，誓要把杭州建设成东方日内瓦。而到了王国平这一代，因为赶上了改革开放的好时候，所以西湖景区整治完成后，他的目标就已经不止于东方日内瓦了，而是要做东方迪拜。

于是他进一步提出了 “旅游西进，城市东扩，沿江开发，跨江发展”大战略，要以钱塘江为发展轴带，以钱江新城、滨江、钱江世纪城和奥体博览城为中心搞城市建设。

王国平话音刚落，绿城的宋卫平立马跟葛洲坝集团签订合作协议，在07年一起拿下了蓝色钱江项目。蓝色钱江正处于钱江新城CBD核心区域，2010年开盘价一平方60836元，成为当年的豪宅标杆。即使去年历经火灾事件，目前价格依旧稳定在一平方78000元。

不仅仅是绿城集团，06年开始，无数顶尖开发商的老总们踩着雨鞋，撑着雨伞亲自到钱江新城视察。当时的他们捂着鼻子看着眼前插满“菜篮子基地”彩旗的农田，心里想着这片被王书记说成是杭州未来核心的新城，怎么会是这副模样？

随后怎么样，大家也都清楚了。从滨江阳光海岸到金色海岸，从春江花月到蓝色钱江，从万象城到东方润园，无数开发商争相想在这块CBD中心的热土上留有自己的作品，向全国最挑剔的购房群体-----杭州人证明：“你看，本司的产品力还是很牛X的”。

而钱江新城在政府各种大手笔、大力度的投资后，也已经从一片鱼塘、菜地发展成为一个集金融、贸易、商业为主的CBD中央行政商务区，俨然成为现在杭州最具现代化的区块之一。

钱江新城起来后，城市的东扩还在继续，但是我们可以发现，发展到三堡江河汇的时候，整个城市界面好像就突然的断层了，再往东看，就是五堡七堡九堡等地，这片土地现在还被各大投资人以“万年坑”称谓在人们之间口口相传。

那么为什么杭州城市发展到了这边就断了呢？为什么要称这块土地叫万年坑呢？

四

这还得从08年开始的炒房热开始说起，小郑有幸作为一名温州人，但是很不幸的在阐述着这一个事实：08年买了钱江新城东侧，九堡下沙的温州炒房客们的确是被套牢了。

08年西湖房价在三万元左右，钱江新城在两万左右，很多人响应了政府向东发展的号召，心中怀揣着上海松江大学城的美梦，纷纷布局在九堡下沙的各大楼盘，包括绿城丽江公寓，保利东湾等。

这一套，就是快九年。

为什么九堡这边迟迟得不到发展呢，我觉得还是得从城市界面，交通规划，以及人口量来说起。

当时堡堡们的开发商楼盘非常少，清一色安置房，农民房，回迁房。这长达十公里的安置房农民房群们，政府拆迁进程迟迟无法推进。毕竟拆一户得赔个好几百万，生的多一点的甚至要达到上千万，你想把这十公里的房子一下子全拆了，政府也没这么多钱啊！

直到17年全国大面积棚改，部分堡堡们才又重新开始拆迁，这大量的安置房农民房这绝对是杭州东扩发展历程上的绊脚石。

说句题外话：当年开建钱江新城的时候，钱塘江边上正在建设一座望江门电厂，建成后煤烟污染不可避免，但为了城市景观建设，仇保兴市长拍板赔了电厂4个多亿。

政府表示那是相当肉痛啊！

杭州当时整体的城市高度，跟轨道交通便利性还远远达不到一线城市的标准。

在中国计量学院读书的小郑偶尔要跟小和山的好友们相约黄龙吃饭，之前地铁一号线没有通的时候，我只能选择B1公交车进行出行，路途远，路况差先不说，就是看到五六七堡——九堡——金沙湖当时的城市界面，心都凉了。

“杭州就这个样子？”

另外，假设政府得拿出大量现金来进行整体拆迁，后续还需要对这一大片空地进行重新的规划，招商引资，重建配套，再开发楼盘，最终让购房群体入住形成活跃的居住氛围。整体的时间估计需要7-10年左右，这对当时的杭州发展来说显然不是一个最好的选择。

于是政府在钱江新城大量土地基本落定建设之后，开始执行16字方针中的【跨江发展】。

我们要到江对岸去！

由此，滨江开始崛起。

五

现在的滨江可谓一片繁荣昌盛的景象：

互联网公司、企业源源不断的入驻；

不少滨江的IT工程师们挥舞着996赚到的钞票，准备购入新发售的华为 mate x；

来自滨江的房产经纪人也被滨江强大的购买力折服，发出了“滨江房价预计再创新高， 700万全款都抢不到房”的朋友圈；

而最美跑道，白马湖动漫节，奥体中心，则是滨江打出一张张极度具有辨识度的名片。

众所周知目前滨江的核心区域是区政府板块，但是见证这一片IT热土成长的人们非常了解，滨江的起源实际是来自滨江的最西侧——浦沿。

从1990年开始，国家设定了滨江高科技产业园区，跟城西人民一样，扎根在滨江浦沿的不仅有来自我老家温州的创业者们，还有来自我们各大985 211高校毕业的的高端IT工程师们，他们见证着滨江城市的发展，滨江各种世界顶级企业的发展，也见证了滨江楼市的发展。

2003年起，从最早的国信嘉园到盛元慧谷，彩虹城到寰宇天下，从恒生电子到阿里巴巴，从网易到海康威视，我们可以发现原来滨江的发展历程也在响应“城市东扩”的号召。

在2003-2007年阶段，滨江浦沿沿江地带基本已发展饱和，不少人购入国信嘉园，盛元慧谷，锦绣江南等楼盘。

而在2007年政府执行“跨江发展”之后，滨江带来的不仅仅是阿里巴巴跟网易，还带来了更多的开发商跟购房群体。

07年风雅钱塘、倾城之恋的热销，标志着滨江楼市正式进入火热阶段，而欣盛地产在开发完钱江新城顶级豪宅“东方润园”过后，喜提滨江宝地，并在2008年打造了滨江的著名红盘：东方郡。

然后是10年绿城拿地并打造江南第一豪宅“绿城明月江南”，再到13年龙湖春江彼岸、绿地旭辉城。

我们发现，哎呀，整个滨江的发展也是由西向东的！

这片热土诞生了全国乃至全球最伟大的互联网公司们：网易，华为，阿里巴巴。这里是杭州科技核心的推动力，也是杭州将来能成为一线城市的重要助力。

但是滨江面临的困境跟当年的西湖是一样的，土地限制了它的进一步发展。

滨江也需要外扩！

六

那么滨江饱和后该往哪边发展呢？

通过一桥和之江大桥往西扩？之江转塘富阳有丰富的景观资源，但那时富阳还没有融杭，转塘的土地资源依然有限，同时位于环水环山地块，交通实在不便。

往南？通过滨康综合体再扩展到白马湖湘湖去？汽车南站曾一度规划到滨康综合体，但最终也是不了了之。另外白马湖湘湖的发展，萧山人都不怎么放在心上。当然最重要的是，往南发展远离了杭州发展的核心区域，有点南辕北辙的意思。

答案在现今杭州的城市发展中已经很明显的体现了：跟江北岸一样，江南岸的扩展也是往东发展的。

从最早的一桥，发展到四桥，再到区政府板块，最后到奥体板块。而滨江的奥体板块，目前的存量也只剩信达中心和一小块未出让的沿江地块。

发展自然还得继续，城市发展的重心自然将由滨江奥体东扩至萧山的钱江世纪城！

因此钱江世纪城近几年的火热，并不全是因为G20 或是亚运会，最关键的还是因为杭州的城市格局变化，城市发展变迁的必然导致的。