#2月财经新势力#

首先，恭喜王健林先生回归中国富豪榜，名列房地产榜首，同时我们也要看到老王这次回来靠的不是卖房，而是商业管理。

01 2023年房地产行业展望

2023年，受到国家重新扶持的房地产行业能否再次重回巅峰？恐怕很难，中国房地产的鼎盛期已经过去，接下来2-3年存在较大的下行风险，但由于其在经济中的支柱地位，短期内直接崩溃也不现实。

预计未来房地产行业将从经济发展的快车道逐步退位，走向慢车道，平稳落地。当然，很多房地产大佬并不甘示弱，看到房地产市场逐渐饱和，纷纷布局新产业，我们也很期待这些曾经驰骋疆场的大佬们玩出新花样，为中国的经济发展保驾护航。

02 房企的艰难转型之路

万达：

2017年，资产超过8000亿，看到国内趋近饱和的市场，正准备在海外大干特干时，遭遇了滑铁卢。5月，王健林与马来西亚总理纳吉布谈大马城项目，计划投资百亿美元。之后，银监会在6月两次点名万达，海外投资有很大风险，要求银行不得给万达贷款。

没了贷款，房企的资金链很快断裂，就没了活路，万达一度负债4200亿，就此开启了壮士断腕之旅。2017年7月，637.5亿元卖了13个万达城和76家万达酒店；6个月后又出售了14%的万达商业股份，拿到了340亿；不断地卖卖卖还是收到了一些成效，到2018年万达的负债大幅减少30%。

觉悟了的王健林开始剥离房地产业务，将重心转向商业管理以及影视文旅，这一轻资产的路线卓有成效，2022年，王健林重回富豪榜，位列房地产富豪首位。

恒大：

恒大就没那么幸运了，当很多房企开始收缩地产的投资规模时，马家印开启了大肆圈地的作死之旅。2017年，许家印身价2900亿，成为了中国首富，依然做着房地产7年一波的暴涨梦，利用高杠杆撬动市场，这种“高负债、高周转、高成本”的路线，在国家鼓励房地产发展的时期很好用，走上了扩张的快车道，但在国家政策收紧时，这种高负债的模式将恒大推向了悬崖。2020年，房地产监管三条红线出台，即剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一。

恒大三条红线全中，没有银行敢再借钱给恒大，恒大的债主们又都围了上来，恒大的现金很快玩不转了，搞出来1.95万亿的债务。目前恒大要和万达那样还清债务的可能性很小，市场信心不足，极有可能走向重组。

万科：

春江水暖鸭先知，事实上，2013年房企一哥万科就提出了三四线城市楼市饱和的风险，但受到房贷新政刺激，走了4年的单边上涨。而当人们还沉浸在2017年火爆的楼市时，2018年万科已经喊出了“活下去”口号，开始收缩新业务，回归一二线城市的投资，把更多的精力花在了城市运营和服务，逐渐与开发商身份告别。

03 年轻人到底该不该买房？

我们预测未来房产不会大规模增值，投资者可以先行离开，刚需者不一定只盯着新房，众多二手房可能存在好机会，观望者可以继续持币观望。

最重要的是，一定要确认，我们是否有必要背上一大笔负债，以及我们是否有能力背上这口锅。