2022年新增商业供应132万㎡，深圳“一城多核”商业格局强化

近日，RET睿意德发布深圳商业2022年度报告数据显示，2022年全市共计新开15个购物中心，新增供应量约132万㎡，商场存量达到2100万㎡。

虽较原199万㎡新增入市规模、24家拟新开项目的市场预期有所减少，但入市项目展示出更高标准的商业建设水平。随着片区更新的持续，深圳商业格局已经形成了去中心化，新兴中心和片区日渐兴起。

2022年，在诸多因素影响之下，国内房地产市场和消费经济面临重重压力，在预期收入不确定性增加和储蓄率上升的背景下，紧缩观望成为人们的消费心理状态更加明显。深圳“一城多核”的商业市场格局得到强化，而就近消费的理念也得到了越来越多人的认同，这也让较小体量的社区商业迎来新机会。

“一城多核”格局强化

从新开项目的分布上看，全市多区多点开花。板块增量方面，宝安、罗湖和福田以34万㎡、28万㎡和26.8万㎡的商场增量成为全市供应量前三板块，三区合计新增88.8万㎡商业面积，占全市增量65%。随着老城区的发展蝶变和新兴中心的崛起，深圳“一城多核”的商业格局已经形成并得到强化。

中商数据副总经理李静雅表示，商业的基础在于整个城市产业的发展，以经济为基础推动的人群包括人才的吸引，带动需求的爆发，进而引发商业进入快速的丰富和细化。龙岗、龙华的区域性商圈也会加速提升，商业市场的去中心化格局将更加突出。

从最早建成区的罗湖区开始，深圳的商业格局经历了区域中心兼顾核心商圈细分的发展过程，购物中心的精细化程度也在不断加深。同时，也经历了从东到西的发展和兴起的路径。——罗湖蔡屋围商圈、福田CBD商圈、南山科技园商圈、南山后海商圈、宝中商圈。近些年，罗湖笋岗商圈也呈现了升级扩容的势头。同时，商圈也正向年轻潮酷、轻奢商务等方向发展，商圈的个性标签也愈发鲜明。

深圳是否需要奢侈品？RET睿意德创始合伙人索珊认为，怎么看待问题才是解决问题的开始，对于奢侈品问题，不是深圳人现在是否需要它，而是作为国际消费中心城市是否需要。她表示，“中国的本土品牌和产品从功能到精神满足的细分化已经开始，我们会看到更多的品牌出现，更多的连锁化本土的品牌，借由高端平台和高消费水准人群契合带来物业形态变化，内容变化会带来区域消费的变化和商业的活力”。

从开发商布局来看，城市核心区与非核心区分别为国资开发商和民营企业所割据。从开业代表商业项目来看，差异化打造是竞争突围关键。万象食家作为华润万象 “市集型购物中心”新实践备受瞩目。满京华携手杉杉集团打造宝安松岗的首个商业综合体-满纷天地，以规模优势重塑城市微度假商业。中洲湾C Future City则加大文化IP投入，以“科技+艺术”融合手段，升级文化消费体验。

根据RET数据统计，至2022年，境内开发商占领深圳商业地产市场9成之多，其中深圳本土开发商独占6成。但随着地产格局重塑，国际融合加深，在重资产模式向轻资产模式转型的必然趋势之下，以太子湾K11为代表的轻资产合作模式进入深圳市场，将为境外开发商入深开辟合作新道。

社区商业成为新战场

社区商业因其服务半径有限，目标客群清晰，小体量是其最根本的特点。在人们工作生活节奏加快，以及时间碎片化的今天。人们的消费习惯也在发生变化，就近消费的观念也越来越强。在欧美国家，小体量的社区商业占社会总支出近60%，目前国内社区商业整体占比不足30%。

RET睿意德数据显示，近十年，我国社区型购物中心平均每年新开业项目超过155个，年均增长率达到29%，社区商业正在快速发展。与此同时，大型商超闭店也出现了增多的现象。

RET睿意德华南区策略顾问部总经理张宏霞分析认为，未来，“身边经济”或将迎来新机会，一二线城市社区商业除了需要将场景和烟火气息呈现出来，还要考虑如何提供精准细化的社区服务，顺带延伸做一些商品销售。而在三四线城市，社区商业未来需要更关注场景营造和主题打造，塑造项目核心竞争力。

我国社区商业快速发展，开发商们已瞄准社区商业这片蓝海市场其在项目打造上更立足客群特色，塑造有标签辨识度的新型社区商业。例如，前海印里强调在闹市中找寻庭院式慢生活，云城万科里立足年轻商务构建年轻社交圈，光明N次方公园则围绕生活社交打造创意社区mall。

张宏霞表示，随着消费主体年轻化群体的壮大，市场也出现了消费偏好的改变，而重新审视和挖掘社区商业作为公共空间的利用价值，将会更多地打破传统纯商业消费模式，发挥居民生活延伸的第三空间的社区客厅作用，激活社区参与者的归属感。

【撰文】邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端