房地产之父孟晓苏：老百姓拿出三分之一存款买房，经济就恢复了

房地产专家孟晓苏说：2022年，老百姓的存款增加了15万亿，如果拿出1/3存款买房子，中国经济马上就能恢复。

网友们回应：如果拿出1/3存款就能买房，我马上买！

最近房地产的一些销售数据，又让专家们自嗨了。

一是东莞全面放松限购后的一周，销量环比上升了950%，差不多10倍。不过有记者查证过，实际数据只有62%。

虽然62%也不低，但以周为单位的短期数据非常不稳定。平时在没有特别政策的情况下，经常也会出现百分之四五十的大起大落。

还有一个就是广州二手房，12月份成交了63.7万平方米，环比增长了10.76%。

12月份，疫情管控放松，原来积压的交易都能顺利完成手续。即便这样也只是上升了10%左右，同比还下降了5.41%。

最近各地的房地产利好政策不断出台，但就是不降价。

住建部长鼓励大家买房：首套房要大力支持，第二套住房要合理支持，对于第三套以上的住房原则上不支持。

大力支持首先就是降利率。

央行和银保监会也很配合，联合发布了一条通知，叫做《建立首套住房贷款利率动态调整机制》：新建商品住宅销售价环比和同比连续出现3个月下降的城市可以阶段性下调或者取消当地首套住房贷款利率政策下限。

大意就是，房子不好卖的城市，首套房贷利率还可以继续下降。

降利率倒没什么争议，但降低首付实际上是一种加杠杆。

在未来预期收入不明确的情况下加杠杆，无论是对购房者还是银行来说，都是一种比较冒进的行为。

因此，作为金融监管部门的央行和银保监会，并没有明确出台这方面的政策。

此外，深圳推广二手房“带押过户”模式。

这种模式在其他一些地方已经试行，不过深圳是第一个实行的一线城市，所以受到了更多的关注。

以前买卖二手房，卖家只有还清贷款才能解除房产抵押，再办理过户手续。这样就需要一笔资金用来赎楼解押，如果是向别人借的，需要付出很高的利息。

万一买家的贷款没有批下来，这笔钱就等于白花了。

老模式还有不小的法律风险！

对卖家来说，有时候为了配合银行给买家审批贷款，就先把房子给过户了。

对于买家来说，有时卖方无法提前结清贷款，就需要垫付资金。

以上两种情况都有不短的时间差，万一对方跑路就麻烦了。

带押过户利好二手房买卖，卖掉原来的旧房子更方便了，有利于释放出改善型需求。

还有保交楼！

据《证券时报》报道：近期恒大位于北京和无锡的两个项目如期交楼，业主们都笑得合不拢嘴。

那么，恒大保交楼的真实数据如何呢？

许家印的内部信显示：2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。

而年初，许老板在动员大会上表态：今年一定要完成保交楼7,000万平方米，约合60万套。

这么看来，实际上只完成了一半。

此前还有个房地产的三支箭利好，要从贷款债券、股权这三方面为房企融资松绑，实际上也是为保交楼服务的。

顺利完成保交楼，才是目前楼市最大的利好

如果不能保交楼，业主们可能会出现大规模的断贷现象，波及到金融体系安全，期房就更加卖不掉了

但三支箭是从供给侧入手的，楼市现在最核心的问题还是在需求侧，就是没人买。

不降价就不好卖，因为居民的购买力真的见顶了。

有个指标叫做居民杠杆率，即居民负债总额与GDP的比值。

2021年底，这个数据为62.2%，全体居民的负债已经占到GDP的六成以上。

其中一半以上是房贷，还有经营贷、消费贷、信用卡等。

经营贷和消费贷其实也和房子有关，有不少资金就是通过这两个渠道流入楼市的。

2021年，中国GDP约115万亿，居民总债务超过71万亿。按照5%的利率，每年支付的利息就超过了3.5万亿

居民、非金融企业和政府这三个部门的负债总和与GDP的比值叫做宏观杠杆率。

在这三个部门中，居民杠杆率攀升的速度是最快的，从2000年不到5%增长到现在的62.2%。

主要原因就是房地产，1998年房改后，要自己掏钱买房。

目前，居民杠杆率已经加到了一个极限，再想继续加也有心无力。

很多专家提议延长贷款年限，或者降低首付，就是一种变相的加杠杆。

通过这种方式，让没有能力买房的人上车，不是把人推进火坑吗？

专家们还说房地产不能降价，降价就更没人买了。

这种思维实际上还是把房子当成一种炒作品。

但这个理由也站不住脚！

房地产兼具金融属性和商品属性。

从商品属性的角度来说，降价会刺激需求，刺激不了就说明降价不到位。

从金融属性来说，跌到合适的租售比，例如每年能有4%的收益率，高于3%的国债无风险收益率，就有了投资价值，自然有人去买。

按目前1~2%的投资收益率，还不如存大额定期或者买国债。

不让房价跌或者限制下跌幅度，就是一种价格管制。价格管制是不可能长期维持下去的，经济规律迟早要发挥作用。

就像去年上半年，有些地方用西瓜、小麦、大蒜等农产品高价折抵房款，实际上就是规避价格管制。

此外，工抵房也是一种形式。

还是许小年说得好：我国经济学界不缺理论也不缺数据，缺的是常识！

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