深度解析丨降准降息时代背景下，如何破解存量房商贷高利率 下篇

本次贷款利率政策调整主要是针对首套房贷款，并不涉及存量房贷款利率。可以理解为，现在的利率政策主要目的是提振房地产，促进增量房消费，而不是减轻存量房贷款压力或者说降低存量房的负债。

在2021年以前高位上车的购房者不计其数，这部分购房者的利率基本维持在5%-6%左右，二套房的利率可能更高，存在利率破7%情况，现在又叠加三年疫情封控、经济疲软、收入减少等大环境问题，使得这部分购房面临很大的还贷压力，如同堰塞湖一样，存在很大金融风险。

现在贷款利率按照浮动利率加基点的方式执行，也就是贷款利率=LPR+BP基点，2022年5年期LPR总共下降了35个基点，但是各大银行BP基点动辄150-200个，而且BP基点是固定不变的，虽然LPR下降的35个基点，也只是杯水车薪，这点幅度更像是象征性心理安慰，存量房贷利率依旧居高不下，依然没有实质性解决办法。

让我们看一看银行其他贷款利率。贷款的主要来源是银行吸收老百姓的存款和国家降准释放的资金。先看一下最近的5年期存款利率，各大银行基本都下调了存款利率，目前5年期存款利率基本在2.75%-3.2%之间，利率非常低。2022年国家通过两次降准总共释放了流动性资金超1万亿元，也就是说，银行现在有充足的贷款资金来源。

这就致使银行的其他贷款业务利率非常低，低到什么程度呢？举例：目前银行推出的消费信用贷款基本上在4%以下，有的银行的消费贷甚至低至3.65%，几乎接近二套房公积金贷款利率3.575%，而且给的消费贷款额度还都不低，一个工薪族正常情况下可以拿到20-50万的额度。

那有人会问，能不能把消费贷置换高利率商贷？答案是，不允许！银监会和消费贷贷款合同都明确规定，消费贷不能流入房地产。

这种情况就非常让人费解了，一方面让你背负6%高利率房贷，一方面给你发放3.65%的消费贷让你去消费，房贷都要断供了还能有心思去贷款消费？还不能用3.65%的利率去冲6%的利率，难道买房子不是消费吗？这种做法不是自欺欺人嘛？

另外，这种规定还存在明显bug,举个例子：张三找李四借了50万用来娶媳妇，张三的女朋友翠花告诉他，娶我必须先买房子，无奈之下，张三只好拿着借李四的50万买了房子，之后李四要做生意找张三要钱，张三手里实在没钱，只好信用贷款50万还给李四，问：张三贷款的50万是否认定为流入房地产？现实中如果他们都是线下交易，根本查不清资金来源，很难界定。

不过，政策规定不允许，咱们就要遵守。

国家费尽周折出台房贷利率调控政策，利息到底能有多大差别呢？下面以商贷贷款50万为例。

等额本息

最高、最低利息之差：20年节省15万元利息，年均节省0.75万元；30年节省26万元，年均节省0.87万元。

结论：差距非常明显，20年利息省下一辆大众，30年利息省下一辆宝马，果然商贷差额中蕴藏财富密码，不能不重视啊！

言归正传。到底如何解决商贷高利率呢？

1.商贷转公积金。优点就是利息明显降低，偿还压力小。缺点就是公积金贷款要求高，首先职工需要缴纳公积金，符合公积金贷款条件，而且公积金贷款额度有限，一般在40-80万左右。

2.低息贷款置换。如果没有公积金或者公积金不符合条件，可以用低息贷款置换，贷款比较灵活。缺点就是，消费贷等贷款不允许进入房地产，贷款期限短受限制，贷款到期后需要偿还本金，重新贷款。

3.抵押贷款。 既没有公积金贷款，也没有低息贷款，刚需购房，可以先借资金垫付购房款，拿到房产后抵押贷款还掉借款。优点就是资金来源快。缺点就是还款压力大，只适合房价总额比较小的操作。

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