为什么说这次房地产市场不行

最近看到冯仑先生的一篇文章，讲说房地产回归中国支柱产业，并看好这一政策带来的行业复苏。我对此表示不敢苟同，并非是因他的开发商身份，而是认为这次房地产已经走入末路了。

因疫情等一些原因，中国的经济包括房地产行业走势低迷。政府致力于挽留下滑的经济，提出了诸多应对策略，其中最重要的是房地产行业的刺激政策。如降低首付比例，降低房贷利率，降低或取消限购措施等。

为什么政府要通过拯救房市来拯救经济呢？因为房地产及上下游产业链体量非常庞大，并且房屋还可以有抵押贷款的金融功能，它们的资产体量不仅占国民总值的三成以上，还在银行的账目上占据庞大比重，如果任其下滑，不仅经济被拖累，银行的坏账会爆发式增加，那时，银行所做的只能是低价拍卖抵押房屋以期收回部分成本。资产质量会大打折扣，金融系统的动荡会引发挤兑风潮，加速银行的破产。

类似的救市政策在09年曾经实施并迅速取得成效。房地产业从此扶摇直上，一直持续到19年.。这次同样的手法会不会产生类似的效果呢？我的看法是不会。房地产市场不会再有当年的境况了。

其实在上一个十年间，地产行业也曾经几次出现危机，即过热后的回落情况，这对于一个充分的自由经济市场来说实属正常。我也多次预感房价即将回落。然而我却被屡次打脸，房价在几次短暂的休整之后选择再次上涨，实在让当时的我感到完全不可理解。经过十几年的经历和感悟，明白了当时我的“错误”之处，那就是我的思路只有单纯的自由市场经济的条框，缺乏对中国特有经济模式的理解。注：（我老婆就多次讥讽我没有下手买房，其实她对经济根本一窍不通，如果当年听从她，我们也能从中分一杯羹，这是多讽刺的事情，半瓶子醋的教训[捂脸]）。

然而我说，成也萧何 败也萧何，中国之所以能在几次危机中成功救起摇摇欲坠的房市，就是依靠强大的政策力量，GDP对地方政府的吸引力是无法抗拒的，银行在看到风险不愿意贷款的时候，也不能拒绝政府各种各样的工作，最终还是不得不发放贷款，给本就虚胖的市场进一步吹气。这种违背经济规律的做法肯定会埋下隐患。

但为什么二十年来我们看到的房地产牛市一直持续，以至于很多人不相信房价会下降（尤其是我老婆）？原因就是当今经济环境已经发生了变化。08～09年的暴跌行情主要是外部因素导致，美次贷危机引发全球金融动荡，中国也受到一定影响。但那时中国经济正强力上升，势头正猛。无论是出口顺差，投资增长，就业形势都是非常喜人的局面。而且城镇化率比较低，农村富余人员大量涌入城市，由于就业乐观，进城人员收入颇丰，买房安家置业比较轻松，改善型住房，年轻人的婚房，拆迁补偿……，巨大的债务在大好的经济下被消化，外加房价上涨的预期而参加盛宴的炒房资金，房价的上涨原动力始终存在。

近几年来，无论是疫情还是其他因素引发，经济疲软房市低迷，开发商意愿不强或根本无力开发，地方政府出让土地越来越少，而原来卖地的巨额收入也被各种基建项目花费殆尽，不仅如此，还欠下了天文数字的债务。（地方期望央行会再一次抹平债务，但那是以民众财富为代价的行为，是不宜再次使用的）。最近我们看到各地陆续在发专项债，这是一种比较负责任的做法，虽然恢复时间有点长，但毕竟还是考虑民众的承受力的。

如果这次还要强上地产行业，将有限的资金投在其中，必然会削弱包括新能源、高科技等其他行业的投入，这是不符合我国长期发展策略的，除非有大量的投资进入中国市场。但我们也知道，这个可能性并不大。好在我们一直在走货币宽松的道路，让一切变的不那么剧烈，但趋势是不可改变的。

未来房产发展方向是改善型，舒适型，节能环保型，但发展新型房屋的前提是资金，沉淀的巨量房屋如何消化是一个头疼问题。 我的看法是，短期地产市场低迷依旧，但不至于垮下，毕竟还有许多刚需，但投资炒房资金是不会回来了，承接开发商功能的各地城投接下了这块“山芋”，消化如此巨量的房屋尚需时日。房子慢慢回归到使用功能，退出金融功能。