这是熊猫贝贝的第1471篇原创文章：

人类唯一能从历史中吸取的教训就是，人类从来都不会从历史中吸取教训。

这篇文章用这句德国哲学家黑格尔的名言开篇，是有明确的讽刺意味的。

黑格尔的这句话与杜牧的《阿房宫赋》中秦人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也，这句话有异曲同工之妙。

纵观世界人类发展史，发现无论朝代更迭、经济发展等活动都在不断的重复过去。

就算有过往历史已经展示了规律的存在，但是“当局者迷”，永远困惑着活在当下的绝大多数人。

债务风险，就是一个非常典型的例子，但凡是有人类参与的商业活动和经济发展的领域，因为债务而产生的风险也必然存在，而只要稍微有经济原理认知的人都应该明白这么一个重要的逻辑：

一切经济活动中所产生的成本和债务，都不会自动消失，而是只能在不断的转移过程中，由最终转移接受对象负责承担和消化。

2022年12月，在中国重要的经济领域房地产和楼市直接关联的银行金融业务，也出现了类似于“行情变化导致负资产风险冲击”的一些微妙动向，值得关注。

这篇文章，就将基于这个最新动向，结合在其他国家和经济体，包括中国国内经济环境中已经出现过的类似债务转移风险案例，深度挖掘动向本质，研判后续趋势和可能发展。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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认知普及：关于负资产风险概念的解读和案例梳理

在远离聚光灯和舆论关注多年以后，2022年负资产的概念再次成为一个真正的现实风险——这对购房者和市场来说，这意味着绝对的坏消息。

简而言之，负资产是指你的房产价值低于你的抵押贷款。

这是一个问题，有两个原因。

第一，如果你试图以负资产出售一处房产，你仍然欠抵押贷款方差额。

第二，如果你拥有一个负资产的房子，当你的抵押贷款到期时，你可能很难获得新的住房贷款，最终会支付更多。

这是因为你可能会被当前的贷方困住，这通常意味着你的抵押贷款利率会下降，进入更昂贵的更高的标准可变利率(SVR)。

换句话说，你不能出售，你不能搬家，你只能每月支付更高的抵押贷款利率，直到你再次摆脱负资产。

当然，负资产的概念实际上适用于所有经济活动领域。

负资产一词存在多种含义

1：形容物业市场内，通常指物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

2：形容个人财产状况，通常是指个人工作情况处于失业或者无业状态，个人财产收入增长为负的状态。亦可称为负资产。通俗点说就是：只支出没有收入。

负资产风险出现的原因非常简单，那就是资产价格持续下行，跌破初始购入的价格就会出现，而随着下行行情的加大，负资产风险爆发的危险程度也随之加大。

负资产风险的问题已经从许多人的脑海中消失了，因为上一次的负资产危机发生在2000年后期，而之前的一次则发生在90年代初。

90年代初，是日本：

第二次世界大战之后，日本在40多年时间里实现了经济的高速增长，其国土面积相对狭小，导致土地价格持续快速上涨，出现了所谓的“土地神话”。1985年“广场协议”之后，日本实施了宽松货币政策，加上日元大幅度升值，导致日本房地产市场加速升温、“泡沫经济”出现。

1991年日本“泡沫经济”破灭之后，经济增长几乎停滞，土地、房屋等不动产价格长期低迷。特别是度假养老地产和中小城市的地价不断下跌，这些房地产持有的运营成本远超资产价格。可见，“负资产”是“泡沫经济”的必然结果，不动产价格大幅度下跌之后，在高位买入的资产就会变成“负资产”。

2000年后期，也就是2008年左右，是美国：

2000 年科网泡沫破裂后美联储大幅降息，使得房地产成为经济的新拉动力。低利率和金融创新让金融机构发明出将按揭贷款资产证券化实现出表，然后包装成衍生品全世界贩卖。在资产荒背景下大受欢迎，资金趋之若鹜。贷款机构顺势降低了贷款对象的信用门槛，为吸引客户，推出类似 " 零首付 "，前 3 年贷款利率半价优惠等措施。让很多本无力支付首付甚至还贷款的人也因为贪图每年 10% 的房价涨幅，而背负上了按揭贷款。房价上涨时，这个循环可以转下去，但一旦房价下跌，问题就暴露出来了。

2006 年，美国房价见顶回落，很多按揭贷款陷入 " 负资产 " 的状态（房价跌幅超过首付比例）。

再加上利率优惠期结束，重置后每月的按揭贷款翻倍上涨，于是很多人选择违约了事。这就开启了恶性循环，一方面回收房冲击市场，加剧了房价下跌；另一方面，房价的下跌又被成倍放大到衍生品市场，从而引发金融机构倒闭潮：2007 年 3 月新世纪倒闭，次贷危机爆发，2008 年 3 月贝尔斯登被收购，2008 年 9 月雷曼倒闭。自此，房地产衍生品的危机衍化成了金融海啸。仅美国政府的直接救市就花费了 13242 亿美元（占 GDP 9%）。

次贷危机的影响是巨大且深远的，可以说现在的世界经济仍未完全走出它的影响。

而对于中国而言，也有现实的负资产风险爆发案例，一个是90年代（具体一点是1994年， 1994年,海南是中国房地产的第一次泡沫破裂。1998年的海南炸楼就是中国房地产第一爆,让人难忘。）

另一个就是中国香港：

据公开资料显示，1991~1997这六年中，楼市升得特别厉害，大概升了四倍。或每年25%。

传闻1997年的香港地产公司，没有人在24点前下班。购房者送礼给销售，只为能尽快知道开盘信息，买房赚钱。

1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。到2003年，在连续6年的经济低潮后市民对香港楼市彻底失去信心。

此期间，香港很多原本高收入的白领群体因负债而自杀事件不断发生。一封银行告知单上，银行通知业主，因为房贷抵押价值不足，请他在一周内向银行补缴330万现金，不然就要收房拍卖，弥补房贷亏空。

总的看下来，房地产“负资产”现象不是某一个国家和经济体独有的现象，放眼全球，复盘经济历史，就连美国和欧洲这些老牌的工业化国家也不同程度地，但是频繁的出现过房地产“负资产”现象。

这不是什么稀罕玩意，反而是有无数案例和预演的经济规律必然现象了。

负资产现象一旦蔓延开来，往往都将成为新一轮对本土经济产生持续严重冲击的导火索。

十次经济危机，九次房地产的说法，就是这么来的。

负资产风险，本质就是经济泡沫和资产炒作风险，债务流动性随着行情枯竭，这样的风险就必然会爆发。

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动向复盘：房价跌破评估价，银行让购房者补齐本金，是怎么一回事？

2022年12月份，一条来自深圳某业主的微博，因为房子评估价下跌，银行催本金的事，引发了舆论的关注和热议。

如图：

图片来源：网络

有必要提及的是，正是由于互联网越来越发达，这也导致了很多人在互联网上随意编造一些新闻，以此来获得眼球，这里奉劝有些自媒体一句，互联网也不是法外之地。

这个事情的真实性有待考证，但是从经济逻辑上来说，因为房价跌破评估价，银行让购房者补齐本金这个逻辑，是成立的。

房价跌破评估价，事实上上面已经分析过，就会导致负资产风险出现，而按照贷款比例来看，首付占比，就是风险爆发的关键临界点，这里给大家举例分析一下：

假设5 年A名下的房子被银行评估为 1000 万，A首付三成 300 万向银行贷出来 7 成 700 万。

5年后，这一套房子因为房价下跌银行重新评估，估值降到了 800 万，这个时候A的可贷款额度也相应的降低到了 560 万。

从5年前的贷款 700 万，到现在的贷款 560 万，相当于银行之前多贷了 140 万给A。

现在，银行为了降低风险理所当然的要求购房者必须填补本金，比如说再增加 140 万本金560 万。

银行凭什么让购房者补齐本金？有什么依据？

依据是购房者当初贷款买房的合同中有相关条款，条款是有法律效应的！

该条款的名称是《房贷对冲条款》，这个在购房合同中作为必然存在的部分。

基本上在中国签订的《个人购房借款及担保合同》里面都会显示，无论任何原因导致抵押物价值减少时，抵押人应及时恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。

所谓房贷对冲是指对于办理了按揭贷款、公积金贷款的还贷人，就是指用按揭账户或公积金账户里的金额来还房贷月供的全部或者是部分。

每月对冲还贷时，如果本人及配偶的住房公积金可用余额不足以对冲还贷，贷款人应该及时在其银行还款账户内补足差额部分。

回到这个动向上面来说，虽然逻辑是对的，但是结合现实情况来看，实际上真实性需要打个问号的。

从中国的银行角度出发，基本上有三个逻辑：

1、当出现未还清房贷超过房子市值的情况时，银行是有权利要求借款人提前偿还一部分房贷的。

2、不到万不得已，银行不会走这一步，毕竟房贷总体上还是很优质的业务。

3、目前重要的问题是如何增加房贷，配合国家把房地产稳下来，保护借款人的积极性是很有必要的。

这三个逻辑，基本上可以看作是中国银行体系的共识，也就是说，就算因为房价下跌导致条款生效，但是考虑到当下的市场情况和中国国情，银行也不会第一时间直接走流程，当然，不排除个别银行和网点风险压力承受能力不足，或者有其他原因，来走这个条款流程。

负资产风险带来的压力，并不是空穴来风，虽然这个动向现实真假并没有得到证实，但是其实从逻辑层面来看，如果房价进一步下行，这也是必然的趋势和方向。

而且，深圳这个微博，其实换一个城市来看，完全就是现实情况，这个城市就是河北的燕郊，是不是？

事情就是这么一个事情，真实性较真意义不大，看清楚关键逻辑，才是重要的。

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本质研究：负资产风险冲击之下，会带来哪些负面的经济效应和影响？

这里提供三个历史上发生过的负资产风险爆发案例来进行影响研究：

第一个是89-92 年美国储蓄信贷协会危机

美国的储蓄信贷协会（S＆L）是一种在政府支持下专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，承担了协助推行政府的住房政策的责任。80 年代美联储大幅加息叠加利率市场化，部分 S＆L 机构因投资管理不善开始破产，并拖累房价。房价下跌又反作用于更多的 S&L 机构。最终爆发 S&L 危机并倒逼终倒逼美国政府出手拯救。

1986 年到 1989 年，联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）被迫处理了 296 家储蓄信贷协会，总资产高达 1250 亿美元。由于缺乏资金，负责 " 救人 " 的 FSLIC 也扛不住了，1989 年被废止。随后美国政府通过财政部直接出资 200 亿 + 发行长期债券共筹集了 500 亿美元，成立了清债信托公司（RTC），以集中处理储蓄信贷机构资产。随后，美国国会 3 次修改法律为该机构追加了 500 亿美元。从 1989 年到 1995 年中旬，RTC 共处理了 747 家机构，共 3940 亿美元资产。清算工作直到 1999 年底才完成。据估计，这次危机总清算成本达 1500 亿美元，占当时 GDP2.7%。

S&L 危机也对美国经济产生了较大影响：

危机期间美国共倒闭了 1657 家银行及 S&L 机构，占比 10%。影响了 14% 的储蓄（好在已有储蓄保险），期间股市下跌 20%。

1980 年代初 S&L 坏账约 500 亿，占同期 GDP 的 1.7%。1986-1989 年 1250 亿，占比 2.7%，1989 年 -1995 年 3940 亿，占 6.9%。

实体经济也受到了影响，1989-1992 年危机期间房价下跌 8%，工业产值跌了 4%，失业率从 5.4% 上升到 7.8%。为应对危机，美联储降息 6.25%。

S&L 危机是一次典型的金融机构破产拖累房地产并拖累房地产和经济的危机。也是美国自二战以来最严重的房地产危机（当时看），直到 2007 年次贷危机爆发。

第二个是日本1990年的房地产泡沫破碎：

日本房地产“泡沫”破裂也重创了日本经济。

尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13％左右，但由于房地产“泡沫”破裂给企业和银行带来的损失，以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前仍然存在着内需不足的问题。

据日本内阁府的统计，1990至2003财年名义和实质GDP年（1995年日元）增长率均值分别为1.39％和1.66％，GDP缩减指数为负增长0.25％。

1992至2003财年，日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为－0.53％和－0.55％。

地产泡沫破裂之后，日本所有大型银行、金融公司都受到严重冲击，但大型银行实力还是很强劲，能够承受坏账，一些实力不足的金融企业就破产掉。中小型金融企业就不说，包括兵库银行、太平洋银行、第十大银行北海道拓殖银行、东洋信用金库等倒闭；日本的一家信用组合—木津信用组合停业；四大证券公司之一——三一证券等金融巨头都熬不过。

而且大量企业破产，国内失业率也急剧上升，居民收入急剧下降，消费水平连续下降。

第三个，是资本主义发达国家的案例：

二十世纪七十年代和八十年代，西方主要工业国家（如英国、澳大利亚、丹麦和挪威）的房地产“泡沫”破裂导致房价分别下降了27．3％和28．5％（从高点到谷底），持续时间分别为19个季度和16个季度。七十年代和八十年代主要工业国家股市“泡沫”破裂导致股票价格分别下降了49．5％和47．6％，持续时间都达到了10个季度。

而且，房地产价格“泡沫”破裂以前，私人消费和私人投资于建筑占GDP的比重分别为61．5％和10．4％，但破裂以后占GDP的比重分别为36．5％和－32．7％，GDP在房地产“泡沫”破裂前后的平均增长率分别为3．4％和0．8％。股市“泡沫”破裂对经济的影响不如房地产“泡沫”破裂那么大，股市“泡沫”破裂前后，私人消费仅有轻微的下降，从57．4％下降至55．2％，私人在建筑上的固定投资由7．7％变为下降1．4％，GDP年均增长率由4％下降至2．6％。

当然，中国的香港，其实也是一个不能不说的经典案例：

香港历史上曾经出现过三波负资产高潮，分别是1997亚洲金融风暴、2003非典和2008全球金融危机。

其中2003年房价比1997年下跌近70%！一套1000万港币的房产只剩300万，如果首付两成的话，就算房子被银行收走，还倒欠约500万。

2003年6月，香港负资产宗数达到史上最高的105697宗。

房子不再是财富的工具，而成为许多港人一生的噩梦！

一位港人回忆当年依然心有余悸：“银行打来电话时我还欠500多万，银行要求追加300多万以弥补抵押品的不足，否则就要收楼。那一刻，我真的感觉天都塌了下来！”

最终，这位港人以742万港币买下的房产被银行以200多万港币拍卖后，他还欠银行200多万港币。“房子没有了，还欠了一身债！”终于熬过这场灾难的他从此决定终身租房。

对于整个香港社会来说，负资产的杀伤力同样是极其巨大的：原本稳固的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大。社会稳定的基础被严重削弱，艰苦创业的风气日渐消失，社会分化日趋严重！

简单总结一下，负资产风险一旦爆发，完全可以用经济危机，金融风暴的威力和影响来看。甚至，有过之而无不及。

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趋势研判：房价下行带来的负资产风险，后续是否会成为中国经济环境中的重大风险？

2022年，随着中国国房地产市场出现趋势性的转折，对房地产“负资产”现象，我们也应保持警醒，并在政策储备方面未雨绸缪。

十次危机九次地产。因为负资产风险爆发，必然会导致的房地产泡沫破裂是一个非常严重的事儿，不是房价下降这么简单。而是关系到整个经济体系运行的事儿。

回到最关键的问题：这一轮中国房价下行带来的负资产风险，后续是否会成为中国经济环境中的重大风险？

从个人和行业的角度出发，给出的判断是短期不会，但是中长期是存在可能的。

2022年 4 季度在 " 因城施策 " 的背景下，各地政府已经出台了大量针对需求端的支持性政策，也成功稳定了房地产市场成交量销量，使得房地产市场实现 " 软着陆 " 的概率提升。

但此前各级政府对房地产商的态度是 " 保项目，不保主体 "。

即使房地产本身问题不大，按揭贷款机构出问题也可能影响整体市场。

特别是中国经济中房地产产业链占名义 GDP 的 25%。

因此国家是不可能容忍短期，特别是复苏阶段让房地产行业出现系统性风险的。

当下中国仍处于城镇化阶段，房地产市场的基本面仍然非常稳固。

只是 2020 年在局部地区存在泡沫化风险，部分地区甚至出现 " 首付贷 " 的违规操作。从美国次贷危机的经验看，放任房地产市场泡沫的后果非常严重。国家及时出台了大量房地产调控措施，成功地遏制了房地产泡沫化的可能。

2021年年下半年以来，随着房地产市场的降温和国内外经济环境的影响，房地产进入调整周期。

本次房地产市场成交量下行的深度和时长来看，接近 2008 年。

从百城房价同比及环比下跌城市占比来看，今年年中也突破了阈值，近期更是到了历史较高的水平，更多的稳地产政策值得期待：比如 " 认房不认贷 " 政策在更多地方政府推广，或者对存量按揭贷款打折。

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历史上，房地产是银行最优质的资产，但随着 2021 年下半年房地产商债券违约，银行第一次暴露在房地产相关贷款的风险中，出现了业绩和估值的 " 双杀 "。

风险是摆在台面上，肉眼可见的，但是中国面对负资产的风险，实际上已经具备了太多的前车之鉴经验以及管理模式的参考，总的来说，后续的风险是否能够顺利化解，并且实现中国房地产的“软着陆”，实际上还是要回到中国经济基本面复苏情况，以及三驾拉动经济发展的马车后续情况来看。

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写在最后：

结合经验与案例，这一次“负资产风险”的动向，能够带来哪些启示和警示？

文章最后，结合现实，从站在普通民众的角度，聊一聊负资产风险环境之下的几点启示：

1，先看风险结果：房价跌破评估价，购房者将成为最大的冲击对象。

必然会带来的影响如下：

• 房子由资产变成了负资产，利息覆盖本金的事情将发生。
• 违约责任由购房者承担，且极大概率因不补交差价而被法拍。
• 购房者征信出现问题。

2，如果遇到负资产冲击，该怎么办？

第一步应该是和银行谈谈，看看能够提供什么选择，然后结合自身的情况，进行主动积极的资产调整。银行也是商业活动的参与者，本质也是商人，既然是商人，就有的商量。

这个事情不能拖，更不能有侥幸心理。

第二步，就是要看清趋势，摆脱负资产的唯一方法是房价再次上涨，而短期内，对于中国绝大多数普通城市，非核心城市来说，是不具备这种方法实现的可能的。

还是要结合自身情况，进行取舍。

3，从消费的角度来看，未来中国除了个别城市和极少数的房产还能保持资产属性，绝大多数的普通房产，将逐渐成为和汽车一样的消费品。

既然是消费，那就讲究一个量入为出，过度透支和超出能力的消费是没有意义的。

购买生活资料，确定买得起，供得起才下手，否则以租代买，也是一个选择。

当然，抛开借助房产搞钱的出发点，其实还有共有产权，廉租房，公租房，经济适用房等等的选择可以考虑，而且国家也在重点布局：

很多核心的大城市，都在计划建更多的保障房。

像上海，深圳，南京，青岛等城市，它们规划未来新建的房子中，10%以上都属于共有产权房。

另外有20-40%的新建房子，属于保租房或公租房。

提供给普通人租住。住有所居，房住不炒，这条主线，不要有任何侥幸心理。

4，大规模的系统性风险没有必要担心，但是小范围，个别城市的负资产风险，不可忽视。

以海南为例，曾经的海南房价泡沫，花费了超过10年才逐渐消化解决，当然离不开国家的政策和努力帮助，这应该是一个比较有说服力的案例了。

全国来看，2022年以后，大范围的风险是不会有，也不允许有的。但是对于很多收缩型城市，城市规划和发展思路仍然按照扩张的思路在进行，依靠负债的方式扩张城市建设，形成大量低效资产甚至是“负资产”，而不断累积的地方负债问题已经成为我国重大风险之一。

这也是我一直以来反复强调的，小城市房子不能买的底层逻辑所在。

全面防风险不现实，这一轮中国房地产的调控和治理，总是需要成本的，如果不想成为这样的成本，那么该怎么做，实际上并不是什么有难度的选择题吧？

以上，就是对2022年12月份，中国房地产领域最新的，一个关联“负资产风险”动向，进行的专题分析和深入讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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